房貸利率節節高終於喊停！富哥：2.45%起跳成常態，房市進入「量縮價穩」盤整期
文／呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長
央行要求銀行降低不動產集中度，過去一年半房貸利率一路攀升，到今年第一季才逐漸趨於平穩。富哥做貸款這麼多年，觀察到一個現象：利率不會再隨便漲了，但也不會跌回去。2.45%起跳，將是新的常態。
一、利率節節高告一段落，2.45%～2.6%成新地板
大約從2024下半年開始，央行要求銀行降低不動產集中度，房貸利率出現「節節高效應」。經過一年半的調整，到今年第一季才逐漸趨於平穩。目前僅少數個別銀行仍微幅上揚，但整體來看，因央行連續八季政策利率決議均不變，預料第二季後新增房貸利率節節高也會告一段落。目前公股銀行的非政策性房貸利率約2.45%～2.6%起跳。
以前2%以下的利率回不去了。現在買房，就是用2.5%左右的利率來算。
二、房貸排撥卡關緩解，撥款時間有望縮短
先前除了利率走高外，房貸排撥卡關情形嚴重。富哥在業界看到的情況是：很多客戶簽約了，卻等不到銀行撥款，交屋時間一延再延。
現在情況改善了。公股銀表示，目前大多已回到固定排撥時程，各營業單位收到客戶提供齊全的申請文件後，經鑑價、申請、審核、核准及撥款時間安排等流程，並配合客戶預計撥款時程辦理。隨著可撥貸額度增加，預期將有助於縮短房貸撥貸時間，後續有望回到過去一個月至兩個月撥款的常態。撥款速度恢復正常，對換屋族來說是好事。至少不用擔心「交屋日到了，錢還沒下來」。
三、房市進入「量縮價穩」盤整期
公股銀分析，房市處於觀望氛圍，量能表現疲弱。新青安政策利率補貼將於今年7月結束，後續是否有新的政策，將是觀察需求面能否復甦的重要因素。目前建商及購屋族態度均偏向保守，量能應是維持與去年相近的水準。
房價面則有下修壓力，區域間分化情形將愈趨明顯，房市將處於調整階段，呈現「量盤整、價修」格局。
不是全面下跌，是「好地段抗跌、蛋白區鬆動」。買錯區域，照樣跌給你看。
四、今年交易量預估：25萬～28萬棟
公股銀評估，受全台建物買賣移轉棟數持續走低影響，建商開發態度轉趨保守。今年全台建物買賣移轉棟數預估落在25萬～28萬棟之間，較去年的26.1萬棟呈現小幅回溫或持平震盪。
今年政策未明顯鬆綁，目前仍以部分大型建商及政策性開發案為主要動能。
成交量不會崩，但也不會噴。每年25-28萬棟，會是未來幾年的「新常態」。
五、投機性買盤大減，市場趨向健康
整體來看，信用管制措施仍持續調整，加上房貸利率維持相對高檔，市場動能尚未明顯恢復，預估整體交易量短期內亦難出現明顯回升。另外，營建成本高檔、新案供給價格具支撐，房市進入「量縮價穩」的調整階段。但剛性需求及屋主惜售心態，也不易出現明顯跌價。最正面的是：投機性買盤大減，房市趨向實質需求為主力的健康發展。
富哥總結
房貸利率節節高終於喊停，2.45%～2.6%成新常態。房貸排撥卡關緩解，撥款時間有望縮短。房市進入「量縮價穩」盤整期，今年交易量預估25萬～28萬棟。
最值得關注的是：投機性買盤大減，市場回歸實質需求。 這不是壞事，是房市走向健康的必經之路。
呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長
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