中國房市復甦是真是假？成交量翻倍、房價止跌，專家卻潑冷水：別高興太早

M傳媒財經中心／報導

「中國房市觸底反彈了！」這是最近市場最熱烈的討論。3月一線城市中古屋成交量普遍翻倍，上海單月成交3.1萬套創近5年新高；四大一線城市房價更同步月增上漲，打破連續11個月的下跌走勢。高盛甚至預測，2025年底至2028年底上海深圳房價將累計上漲15%。

但熱鬧的數字背後，專家的態度卻異常謹慎。58安居客研究院院長張波直言：判斷滬深房價觸底反彈「為時過早」，因為成交量回暖背後，價格還在下跌，「以價換量」的問題沒有解決。財經評論人吳曉波則認為，今年中國房市很大機率還會在底部震盪，呈現「弱復甦」和「強分化」交錯的景象。

這場復甦到底是真反彈還是假高潮？M編幫你拆解多空兩方的核心論點。

多方訊號：成交量翻倍、房價止跌、庫存首降

先看多頭手上的牌，確實不少。

成交量暴增：3月上海中古屋成交3.1萬套，月增178.8%，創近5年新高；北京月增144.6%、廣州141.4%、深圳117.1%，四大一線城市全數翻倍。4月前11天，上海中古屋累計網簽9,037套，較去年同期增加2,000餘套。

房價止跌反彈：3月一線城市新房價格月增上漲0.2%，中古屋月增上漲0.4%，北京以0.6%漲幅領跑全國。70城中，房價月增上漲城市數量明顯增加，回暖範圍正在擴大。

庫存首降：全國商品房待售面積51個月以來首次較去年同期下降，代表被動累庫存階段結束，供求關係迎來根本性扭轉。

政策持續發力：第一季全國推出175次穩樓市政策，上海「滬七條」縮短社保年限、提高公積金貸款額度，北京放寬限購，政策組合拳正在見效。

高盛預測，滬深房市今年底率先觸底，復甦節奏比其他城市提前6至24個月，未來三年房價漲15%。華泰證券也判斷，今年全國房價「二階導」有望轉正，市場正平穩走向回穩。

空方警告：以價換量、掛牌暴增、三四線還在沉

然而，空頭的質疑同樣有力。

以價換量的真相：張波指出，房市是否來到「小陽春」，不能只看成交量，還要看房價穩定性。當前很多成交量回暖背後，價格不停下跌，「如果是大幅降價帶來的成交量提升，小陽春的持續性會偏弱」。國盛證券數據也顯示，3月70城中古屋價格指數較去年同期仍下跌6.3%，自2021年高點已跌22.2%，跌回2016年初水準。

掛牌量不降反增：房地產專家盧俊點出一個關鍵矛盾——過去月銷2萬套就算熱銷，是建立在掛牌約10萬套的基礎上；現在上海中古屋掛牌量已上升到15至17萬套。換句話說，成交量翻倍了，但「分母」也變大了，距離真正的供不應求還有一段距離。

復甦高度分化：吳曉波指出，市場呈現「弱復甦」和「強分化」交錯。上海房市意見領袖白小姐也直言，一線城市和強二線房價基本接近底部，核心區已止跌微漲；但三四線城市因人口流出、高庫存壓力，房價「仍在磨底，尚未觸底」。方正證券也判斷，2026年行業維持「總量磨底、結構分化、存量主導」格局，中古屋交易量有望首次超過新房。

M編觀點：這不是復甦，是「存量時代的入場式」

把多空雙方的論點放在一起看，結論其實很清楚。

成交量翻倍是事實，但掛牌量也在暴增；房價月增止跌是事實，但年增還在深跌；一線城市回暖是事實，但三四線還在沉淪。這不是全面復甦，這是一場「K型分化」有錢人搶核心資產，剛需撿便宜上車，中間族群還在觀望。

更深層的變化是：中國房市正在從「增量擴張」轉向「存量營運」。方正證券明確指出，2026年中古屋交易量有望首次超過新房，正式邁入存量房時代。這意味著，過去那種「買新房等增值」的投資邏輯正在失效，取而代之的是對地段、租金回報、流動性的精算。

華泰證券點出一個關鍵觀察：一線城市部分低總價房屋的「租金月供差」已明顯收斂，上海樣本小區從2021年的-2,700元人民幣／月收斂至今年的-500元人民幣／月左右，當租金接近月供，「租轉購」的臨界點正在逼近。這是真正支撐剛需入場的底層邏輯，比任何政策刺激都更持久。

吳曉波說得精準：未來房市能否復甦，還得看這5個城市，北京、上海、深圳、杭州、成都。M編翻譯：別的地方還在等天亮，這5個城市已經先看到曙光了。但即便是這5個，也只是「止跌」，離真正的「上漲」還有一段路要走。

成交量是面子，房價才是裡子。面子回來了，裡子還在療傷。想抄底？先搞清楚你買的是上海核心區，還是三四線庫存房。