亞太房地產投資創三年新高 市場熱度回歸展多元動能

520檔推案量雪崩4成！建商老董認了：市場真的冷了，但這幾家照推不誤M傳媒財經中心政府信用管制掐下去，市場觀望氣氛濃到化不開，今年520檔期推案量直接被打回原形。鄉林集團董事長賴正鎰親口認證：推案量將較去年同期大減約4成，第2季市況持續低檔盤整。但弔詭的是，一邊有人喊冷，另一邊卻有人說買氣回溫15%，這市場到底是冷還是熱？M編幫你拆解這場建商各說各話的羅生門。賴正鎰：推案砍4成，但我照推不誤賴正鎰分析得很直白，市場前景未明，多數建商採取保守策略，延後推案以降低風險，新案供給量顯著下滑。去化期更是從過去3到4個月完銷的黃金年代，拉長到現在普遍要12到18個月才賣得完。買方決策審慎到不行，建商當然不敢亂推。但話鋒一轉，鄉林自己卻沒在怕。賴正鎰說公司決策不看短期景氣，看的是品牌、地段與產品規劃這些基本面。「市場景氣會有循環，但好的產品與區位具有長期支撐力。」講得很有底氣，鄉林下半年照樣在新北新莊與台北萬華推出兩大指標案，新莊鴻福段都更案總銷45億，主打27到33坪的2到3房。M編翻譯：別人不敢推，我來推，反正我地基夠深。新聯陽：買氣回溫15%，市場沒有不好另一邊，新聯陽董事長特助洪承的說法完全不一樣。他認為在股市表現強勢、經濟基本面穩健及通膨壓力支撐下，房市買方進場意願逐步回溫，估計成長15%左右。還補了一句：「市場沒有不好，而是回到正常節奏，誰能掌握產品力與定價策略，誰就能勝出。」聽起來很有道理，但M編要問：推案量砍4成、去化期拉長到一年半，這叫「正常節奏」？還是建商已經學會了在低氣壓中自我安慰的新話術？三重左岸單價破90萬，寶石建設38坪產品搶市520檔期另一個觀察重點在三重左岸。新北第二行政中心力拚今年9月取得使照，三重左岸生活圈瞬間變成北台灣一級戰區，實價登錄最高單價已突破90萬元大關。擁有40年歷史的寶石建設機構，預計5月中下旬開賣「寶石敦岳」，首度推出38坪中型坪數，是寶石近年最小、最好入手的產品。海悅旗下的海樺廣告業務協理劉俊介指出，未來新北第二行政中心將提供3.2萬坪辦公空間，吸納7大局處、3000名市政精英進駐，帶動逾2萬就業人口。M編只想問：這些公務員薪水是有多高，買得起單價90萬的房子？皇翔、國揚、大陸建設照推不誤，總銷破600億新聯陽520檔期也不手軟，一口氣推出皇翔、國揚、大陸建設三大品牌建商指標案。皇翔「寶格利」總銷240億，開價每坪115到125萬，還祭出訂簽5%的限時早鳥優惠；國揚「鉑御」總銷120億；大陸建設竹北新案總銷200億，市場預期單價將站上百萬。三案加起來總銷破560億，誰說市場冷？M編總結一邊喊推案量砍4成，一邊照推總銷600億的百萬單價豪宅，這市場根本是精神分裂。建商說「市場回到正常節奏」，M編翻譯：以前賣太快不正常，現在賣不動才正常。自住客想進場？可以，但請先搞清楚你是買在「正常節奏」的起點，還是「漫長去化」的開端。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

房仲產業三年劇變：從高成長到去槓桿，台灣房市的結構性修正M傳媒財經中心如果用一個框架來理解2024至2026年的台灣房仲市場，與其稱之為景氣循環，不如視為一次典型的「高槓桿擴張後的結構性調整」。在資金寬鬆與資產價格上行的階段，產業規模快速放大；而當金融條件收緊，需求降溫，原本被掩蓋的效率問題便迅速浮現。2024年：需求與資金共振下的高成長階段2024年上半年，房市延續前期多頭格局，交易動能強勁。財政部統計顯示，1至4月房仲業營收達323.97億元，年增45.4%，顯示市場在短期內出現明顯的需求擴張。這一波成長主要來自三個因素的疊加：政策性資金（如新青安貸款）、股市財富效果，以及通膨預期帶動的資產配置需求。在資金成本相對低廉、預期持續上行的環境下，交易活動快速放大，並帶動房仲產業同步擴張。然而，供給端的訊號也在此時出現。2024年中後期，全台建案開工量創下高點，顯示建商對未來需求仍抱持高度樂觀預期。換言之，市場在需求與供給兩端同時擴張，已逐漸累積潛在風險。同年9月，央行第七波選擇性信用管制上路，金融條件開始收緊，市場進入轉折點。2025年：交易量收縮與產業供給過剩並存進入2025年，市場首先反映在交易量的下滑。全年建物買賣移轉棟數約落在26至27萬棟，年減超過兩成，創下近年低點。但相較於需求收縮，更值得關注的是產業供給的結構性失衡。2025年中，全台房仲家數達到約9300家高點，受僱經紀人員約7.7萬人。若與交易量對照，可以發現市場已出現明顯的「人數與交易規模不匹配」現象。以效率指標觀察，平均每位經紀人全年成交約3.4棟，顯示單位產出顯著下滑。這反映的並非單純景氣問題，而是產業在高成長期過度擴張後，面臨的供給過剩壓力。在此階段，市場開始出現調整訊號，包括收入不穩、兼職比例上升，以及部分從業人員考慮轉職。房仲產業逐步由成長導向，轉向生存與效率導向。2026年：去槓桿與遞延效應的顯現2026年，產業調整進一步深化。根據統計，截至第一季，全台房仲家數已連續數月下滑，顯示市場開始進入實質收縮階段。值得注意的是，房仲產業的調整具有明顯的時間遞延特性。由於營業保證金制度與固定成本結構，業者通常不會在交易量下滑的第一時間退出市場，而是透過壓縮成本或延長經營時間來因應。因此，當市場正式出現關店潮時，往往代表壓力已累積一段時間。這也意味著，目前所觀察到的收縮，可能仍未完全反映過去兩年市場降溫的全部影響。產業結構轉變：從單一交易走向多元服務在交易量長期低於高峰期的情況下，房仲業者逐步調整經營模式。部分業者開始擴展至租賃管理、包租代管、土地開發或都市更新整合，甚至布局海外市場。這種轉型本質上反映的是： 單一依賴買賣交易的商業模式，在波動性市場中承受能力有限。未來產業競爭的關鍵，將不僅是成交能力，而是整合服務能力與資源配置效率。M編結論：從成長紅利到效率競爭的轉換綜合觀察2024至2026年的發展，可以看出房仲產業正從「資金與需求驅動的成長階段」，轉向「效率與體質主導的競爭階段」。政策收緊確實加速了市場降溫，但更深層的原因，在於產業在景氣高峰期間的快速擴張，導致供給結構與實際需求脫節。未來市場是否回溫仍有變數，但可以確定的是：房仲產業的競爭邏輯已經改變。過去依賴市場紅利即可獲利的模式，正逐步讓位給需要更高效率與更穩健結構的經營體系。在這樣的轉變中，留下來的，不一定是規模最大者，而是最能適應市場波動者。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

租賃業三年風暴與盛宴：融資租賃14年首見衰退、包租代管1天多1家、房租連3年漲破2%M傳媒財經中心如果說房仲業這三年是「從天堂掉進冰窖」，代銷業是「雲霄飛車式的賭命復活」，那租賃業的故事更像是精神分裂的雙面舞台，同一個世界，融資租賃正在經歷14年來最慘烈的衰退，包租代管卻以「一天多一家」的速度野蠻生長。一邊是獲利崩盤、裁員關店，另一邊是證照暴增、人才湧入。這不是一個產業，這是兩個平行世界。2024年：融資租賃敲響喪鐘，包租代管悄悄起飛2024年，租賃業的兩張臉同時浮現。先看融資租賃這一邊。根據租賃公會統計，2024年整體租賃業承作業務量為7,241.2億元，較2023年衰退約3.7%，少了277億元，創下近三年低點。這是2008年金融海嘯後，近14年來首見的衰退。衰退的元兇是誰？車輛運輸類業績。2023年車輛與運輸設備業績量佔整體比重達49%，2024年直接崩到37%，比重大減約12個百分點。租賃公會理事長李源鐘直言，整體業績減少約300億元，但光是車輛運輸類就少了高達800億元。什麼概念？中古車融資這塊大餅，縮水的幅度遠超過整體下滑。原因很複雜。2024年4月，立委與外界對中古車融資亂象窮追猛打，公會自律公約上路，業者自我收斂、大幅縮減中古車或原車融資業務。再加上國內觀光業低迷，遊覽車需求大減，連帶影響相關租賃融資。一刀砍下去，車輛融資業務直接血崩。台資租賃公司的獲利更是一片慘綠。25家台資租賃公司中，只有6家、不到四分之一，2024年獲利較2023年成長。其餘的不是衰退就是虧損，部分公司開始縮編、要求台幹返台，績效欠佳者直接解職。金融圈主管感嘆，前幾年棄台商、改抱內資企業大腿的租賃公司，如今嚐到苦果，逾放節節高升，呆帳隨時可能爆雷。但同一時間，包租代管正在起飛。2024年底，全國租賃住宅服務業會員數已達2,187家，租賃住宅管理人員證照數3,550張。政府租金補貼政策持續加碼，社宅包租代管媒合戶數快速累積，一個全新的產業正在成形。2025年：融資租賃繼續失血，包租代管暴力成長如果說2024年是分道揚鑣，2025年就是徹底決裂。融資租賃這邊，傷口還在淌血。惠譽信評直接將台灣租賃業的2026年展望評為「惡化」，原因是對高收益消費產品的監管持續趨嚴、非AI經濟活動疲軟、短期借款依賴度高，使融資租賃公司面臨資產品質與獲利雙重壓力。相較之下，日本、韓國同業的展望都是「中性」，台灣是唯一被評為惡化的市場。包租代管這邊，卻是用「暴力成長」來形容。全國租賃服務業家數一年增加428家，比2024年增加家數多出1.07倍，創下統計以來單年度增加最多的紀錄。租賃服務從業人員一年暴增將近5千人，總人數達2.53萬人。到2025年11月底，全國租服業會員數已達2,829家，年度成長率29%；證照數攀升至4,859張，增幅高達37%。租服全聯會理事長劉貞君形容，平均每天就有一家合法業者投入服務。而根據近三年全台六都社宅包租代管的實證數據，11.4萬間媒合案量中，透過專業業者介入管理，異常比例僅2.11%，其餘97.89%的房東都能穩定收租。數據證明，專業化租賃管理正在解決「房東怕租霸」的萬年痛點。房租也在這一年寫下歷史。根據主計總處統計，2025年房租指數年增率2.3%，連續第三年漲幅超過2%，創下近30年來首見的紀錄。通膨壓力、房價上漲、稅負與管理費調升，多重因素疊加，租金水位一去不回。2026年：融資租賃賭復甦，包租代管從拚量轉拚品質進入2026年，兩條路線各自走向不同的未來。融資租賃業還在苦等春天。業界預期，車貸業務量縮減及觀光業低迷的影響仍在，今年業績恐難大幅回升。惠譽更警告，中小企業客群偏向內需與傳統產業，對貿易摩擦敏感度高，減損放款比率可能維持在高水平。部分公司還在消化前幾年的呆帳，能活下來的，都學會了同一件事：風險管理比擴張更重要。包租代管則正式進入「下半場」。2026年租金補貼新制將補助戶數提高至75萬戶，並針對新婚及育兒家庭提供加碼。但租服全聯會宣布，不再盲目追逐戶數成長，將射出三支箭轉型：首創「優良房客認證」，由前房東與公會共同背書，消除房東對高齡、單親或弱勢族群的偏見；設立公會版「聯租網」，拒絕釣魚假廣告，確保每間房都是「活案」；重新定義「優良專業」，把長期管理品質、協助解決糾紛、社會責任列為指標，翻轉業務導向的評價體系。更值得注意的是，房市買氣下滑，部分房仲業者開始將觸角伸入包租代管領域，把租賃服務當成第二曲線。當買賣市場窒息，租賃市場反而成了避風港。雙面租賃業：一個產業，兩個世界這三年的租賃業，是一場名符其實的「冰與火之歌」。融資租賃，特別是車輛融資在監管鐵拳與經濟放緩夾擊下，從雲端墜落，14年首見衰退、獲利崩盤、裁員縮編。包租代管卻在政策扶持與剛性需求驅動下，以每天一家的速度野蠻生長，人才湧入、證照暴增、制度化雛形浮現。這兩條路線看似矛盾，其實指向同一個真相：租賃，正在從「金融商品」變成「生活服務」。過去靠放款賺利差的融資租賃模式，在監管趨嚴與景氣下行中暴露脆弱性；而專注於「管理」與「服務」的包租代管，卻因為解決了300萬租屋族的真實痛點，成為不動產業唯一逆勢成長的板塊。M編總結2024年，融資租賃敲響14年首見衰退的喪鐘，包租代管悄悄起飛。2025年，融資租賃被惠譽貼上「惡化」標籤，包租代管卻一天多一家、證照暴增37%。2026年，一邊還在止血等復甦，另一邊已經從拚量轉向拚品質。同一個「租賃」兩個字，有人正在收店裁員，有人正在擴張搶人。你站哪一邊，決定了你看到的是夕陽，還是日出。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

代銷業三年劇變：從歷史高峰到急速修正，再到重押復甦的資本循環M傳媒財經中心如果用一句話形容2024至2026年的代銷產業，那會是：這不是單純的景氣循環，而是一段「高成長→急修正→再投資」的劇烈資本週期。代銷業在這三年所經歷的，不只是案量波動，而是市場結構與資金預期的快速轉向。一、2024年：高案量與資金推升下的歷史高點2024年可以說是代銷產業的高峰期。根據市場統計，六都加新竹主要代銷業者全年接案總銷金額約9,225億元，年增超過三成，創下歷史新高。市場資金充裕、預售市場熱絡，使得大型代銷公司手中案量快速累積。其中，海悅、新聯陽、甲山林等主要業者持續維持領先地位，大型指標案與百億級建案成為市場主軸，帶動整體產業規模擴張。這一階段的特徵是「案量成長快於需求評估」，市場在資金與預期驅動下持續擴張。然而，隨著2024年下半年央行第七波選擇性信用管制上路，金融條件開始轉向，市場動能逐步進入調整期。二、2025年：成交效率下降與市場明顯修正進入2025年後，代銷市場開始反映政策與需求端的雙重變化。根據財政部資料，全台不動產代銷業營業額約114.5億元，較前一年明顯下滑，顯示整體成交動能出現修正。從案量結構來看，十大代銷接案總銷金額雖仍維持在約8,000億元以上，但市場內部已出現明顯分化：大型業者仍具規模優勢，中小型代銷則面臨案源減少與成交期拉長的壓力。同時，預售市場成交速度明顯放緩，平均銷售期拉長，市場由過去「快速去化」轉向「長時間銷售」的結構。在此階段，代銷業開始面臨兩項核心挑戰：一是成交效率下降，二是案量集中度提高。市場逐步從全面擴張，轉向選擇性承接與風險控管。三、2026年：資金再配置與策略性擴張進入2026年後，市場出現另一種變化，並非全面復甦，而是資金與業者的重新配置。主要代銷業者如海悅、愛山林、新聯陽、遠雄等，推案總銷規模再度提升，合計規模上看8,600億元，顯示大型業者重新回到積極布局階段。這一現象的核心並非單純需求回升，而是市場在前一年度修正後，出現「資金與土地供給重新匹配」的結果。大型代銷因具備跨區域與整合能力，在市場低點反而加速取得案源，形成新一輪集中化趨勢。同時，部分業者開始調整營運模式，從單純銷售角色，逐步轉向整合服務，例如代銷＋建設＋資產管理的複合型經營。四、產業結構轉變：從銷售導向走向整合型服務這三年的變化，實際上反映的是代銷產業的結構升級。過去代銷主要依賴「預售銷售與案量週轉」，但在市場波動加劇後，單一收入來源的穩定性下降，因此大型業者開始朝向：自建案比例提高代銷與建設整合跨區域布局物業與資產管理延伸服務這代表代銷產業正在從「銷售中介」逐步轉型為「整合型不動產服務平台」。M編結論：不是崩盤，而是從擴張期進入重分配階段回顧2024至2026年，可以清楚看到一個循環結構：2024：資金推動下的高成長與擴張2025：政策與市場調整下的修正期2026：資源重新集中與策略性再擴張這並非單純的景氣起伏，而是市場在經歷過度擴張後的自然調整。代銷產業的未來，將不再只是比誰接案多，而是比誰能整合更多資源、承受更長週期、並在不同市場環境中維持穩定營運能力。換句話說，市場沒有消失，只是競爭規則改變了。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明