專任約只能跟他買？不同仲介帶看會變貴？專家：這不是規則，是話術！
專任約只能跟他買？不同仲介帶看會變貴？專家：專任約是綁屋主，不綁你
文／賣厝阿明最近有網友問阿明：「我一直給A房仲帶看，結果看上一間是B房仲的專任約，這樣價格會不會被影響？會不會變比較貴？」阿明直接講重點：你會問這題，就代表你已經被帶偏了。先把最關鍵的一句話記起來，專任約，是綁屋主，不是綁你。很多房仲最愛講一句話：「這間是專任約，只能跟我買。」這句話聽起來很合理，但其實只講了一半，另一半是刻意不講。專任約的意思，是屋主在一段時間內「只委託一家房仲銷售」，其他房仲不能直接去接這個案子。但這跟你買方有沒有選擇權，是兩件事。白話一點講：房子是B房仲的，但你還是可以找A房仲幫你談。因為業界本來就有一套很成熟的機制，叫「聯賣」（或配件）。簡單講，就是兩家房仲合作成交，各自服務自己的客戶。這在市場上每天都在發生，根本不是特例。所以如果有房仲跟你說「不行，只能透過我」，你要先想一件事，他是不會，還是不想？不會的，代表他能力有問題。不想的，代表他想把你鎖在自己手上。再來講大家最在意的：會不會變貴？答案是：不會因為多一個仲介就變貴。仲介費有上限規範，買賣雙方合計最高就是成交價的6%。
實務上，多半是賣方4%、買方1～2%，而且都是可以談的。兩家仲介合作成交，是他們自己去分這筆服務費，不是你多付一份。所以「兩個仲介比較貴」這件事，本身就是錯的。真正會影響價格的，只有三件事：市場行情、屋主心態、你的出價策略。跟是不是專任約，沒有直接關係。阿明反而要提醒一個更現實的點當仲介一直強調「這間很難談」、「屋主很硬」、「只有我能處理」，你要小心的不是價格，而是資訊被控制。因為當你相信「只有他能成交」，你就會開始放棄比較、放棄判斷，甚至接受不合理的價格。這才是真正的風險。阿明最後講一句比較重的：專任約本來是保障屋主的制度，但在某些人手上，變成控制買方的工具。房子不是只有一條路可以買，價格也不是仲介說了算。如果一個房仲一直在告訴你「只能這樣」，那你真的該懷疑的，不是房子，而是他。一句話總結：會限制你的，不是制度，是人。標籤：...
預售屋玩法全面翻轉！從「快進快出」到「選地段、選建商、選時間」
預售屋玩法全面翻轉！從「快進快出」到「選地段、選建商、選時間」文／賣厝阿明知識+ 預售屋市場，正在經歷一場制度級的轉變。過去幾年，預售屋之所以成為熱門投資工具，很大原因在於「低自備款＋轉約彈性」，讓投資人可以用較少資金卡位未來房價上漲空間。但隨著平均地權條例修法上路，預售屋轉售限制大幅收緊，市場操作模式也被迫改寫。 以前是百米衝刺，現在要改跑馬拉松了。我們可以分析以下幾點 一、短期套利空間被壓縮投資人最直接感受到的變化，就是「短期套利空間被壓縮」。 以前常見的模式，是在建案初期進場，等價格上漲後透過轉約獲利出場。但現在多數預售案在取得後都需要符合更嚴格的轉讓條件，使得短期買賣行為大幅下降。市場正在從「流動性投機」，轉向「實質持有」。 以前買預售屋像買股票，現在買預售屋像種樹，要等它長大。 二、預售屋投資邏輯開始分化這也讓預售屋投資邏輯開始分化。 一部分投資人選擇退出市場，轉向成屋或租金市場；另一部分則開始改變策略，不再期待短期價差，而是鎖定「地段＋完工後增值潛力」，改以中長期持有為主。不是預售屋不能買了，而是「買了之後要想辦法撐到交屋」。 投資客退場，留下來的是真正看懂地段價值的人。 三、建商開始強化產品差異化市場也出現另一個現象：建商為了維持銷售動能，開始強化產品差異化。 例如公設規劃、景觀條件、品牌建商溢價等，讓預售屋逐漸從「金融商品」回到「產品本質」。以前隨便蓋隨便賣，現在不好好蓋，連投資客都不買單。 建商不能再靠「低自備」騙買氣，現在要比誰的產品夠硬。 四、銀行態度也在改變銀行端態度同樣影響市場結構。 由於預售屋貸款通常在交屋時才會進入正式核貸，資金風險評估變得更保守，投資人必須承擔更長期的不確定性。也就是說，你簽約後還要等2-3年才知道銀行願不願意貸給你。這段時間如果信用出問題或政策再變，交屋時可能貸不到預期的成數。 買預售屋不是簽約就沒事，交屋時的貸款才是真正的考驗。 五、市場進入另一種模式但這並不代表預售屋市場消失，而是進入另一種模式。 過去是「快進快出」，現在變成「選地段、選建商、選時間」。市場不再獎勵短線操作，而是回到基本面競爭。選地段：有產業、有交通、有人口的地方，才能撐住長期價值 選建商：一案建商風險高，品牌建商才有保障選時間：進場時機決定成本，成本決定你的安全邊際 以前買預售屋靠膽量，現在買預售屋靠眼光。 阿明總結預售屋還能不能投資？答案不是不能，而是玩法已經完全不同。短期套利的時代結束了。現在進場，你要有「長期持有」的心理準備——不是為了賺快錢，而是為了等到它真正值錢的那一天。 訂閱賣厝阿明知識+，買厝賣厝攏毋驚！ #賣厝阿明知識+#預售屋新玩法#平均地權條例#短期套利結束#選地段選建商選時間標籤：...
