財經專欄

公股銀行消金策略大轉彎！房貸總量管制掐喉，理財型房貸與信貸成新戰場M傳媒財經中心／報導歷經長達一年多的不動產放款總量管制，加上房市交易量持續探底，公股銀行的消費金融策略正在出現明顯的「路線轉移」。過去幾年拚命衝刺的購屋房貸業務，因為《銀行法》第72條之2的不動產放款水位限制而被迫縮手，各大行庫紛紛把目光轉向「理財型房貸」和「個人信貸」這兩塊新戰場。M編幫你拆解這場公股銀行消金大轉向的幕後邏輯，以及對一般民眾的影響。為什麼要轉向？先看懂72之2的緊箍咒先講背景，為什麼公股銀行突然不愛做購屋房貸了？答案很簡單：《銀行法》第72條之2的緊箍咒掐得太緊了。 這條法規規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。過去幾年房市火熱，各大銀行卯起來衝房貸，結果就是不動產放款水位全數逼近甚至超過法定上限，被金管會點名、被央行盯上，想再衝購屋房貸也沒額度了。兆豐銀行就坦言，先前因配合中央銀行實施不動產貸款集中度自主管控措施，近兩年消金授信策略已調整為以理財型房貸及信用貸款為主要重點目標。M編翻譯：不是不想做購屋房貸，是法規不讓你做，只好轉彎找別的路。新戰場一：理財型房貸，有房族的資金彈藥庫第一個轉移焦點是「理財型房貸」。這東西跟一般購屋房貸有什麼不同？一般購屋房貸是你買房子的時候借的，錢直接付給賣方，你按月還本付息。理財型房貸則是你已經有房子、也還了不少貸款，銀行給你一個「可隨時動用的額度」，有需要才借、沒需要不用付利息，按日計息、隨借隨還。合庫銀行說得很清楚：理財型房貸適合有短期週轉金、緊急預備金或長期理財需求的客群。白話文就是，如果你有一間房子、貸款也還得差不多了，銀行願意給你一筆備用額度，讓你隨時可以動用，不用再跑銀行申請貸款。對銀行來說，這塊業務有幾個好處。第一，不受72之2限制，因為資金用途不得用於購置不動產。第二，客戶多為既有房貸戶、信用風險相對可控。第三，動用率提高還能帶動其他財富管理商機，是一魚多吃的策略。兆豐銀統計，今年第一季理財型房貸額度與動用率相較於去年同期略增，主要以優質客群為主力，透過優惠方案及分行積極行銷帶動業務成長。合庫銀則表示，今年第一季理財型房貸放款量與去年底並無大幅變化，持續以既有房貸、理財及基金等客群為主，穩健成長為目標。不過也不是每家銀行都成長。土地銀行觀察，今年以來因受美伊戰爭、農曆春節及景氣波動影響，理財型房貸業務呈現微幅下滑。M編解讀：景氣不確定性高，客戶動用額度的意願也跟著保守。新戰場二：個人信貸，無擔保的高利潤生意第二個轉移焦點是「個人信貸」。這塊更是各銀行卯足全力搶攻的新藍海。公股銀主管分析，小額信貸貸款金額相對低，且逾放情況未如想像中來得高，加上無需擔保品、借款期間較短等因素，手續費收益也相對較高，對銀行而言具利潤空間，促使不少銀行業者積極衝刺信貸業務。M編幫你翻譯：信貸不用房子抵押、審核快、利息高，對銀行來說是利潤豐厚的生意。而且信貸資金用途同樣不得用於購置不動產，完全不受72之2限制，銀行想衝多少就衝多少。從各銀行第一季表現來看，兆豐銀針對不同客群精準行銷，積極爭攬客群、提升客戶黏著度，小額信貸餘額較去年同期成長。合庫銀行更直接，受惠數位金融申請管道的便利性，小額信貸業務動能明顯提升。合庫銀說明，小額信貸業務持續深化數位申請管道與自動化審核，提升數位申辦占比，減少人工作業壓力。M編觀察：現在申請信貸越來越方便，手機點一點、資料填一填，幾小時就知道審核結果，這種便利性正在推升信貸業務的成長速度。土地銀行同樣受到景氣波動影響，小額信貸業務微幅下滑，但整體而言，信貸市場的成長趨勢並未改變。對一般民眾的影響：借錢管道更多元，但要小心利率陷阱這場公股銀行的消金策略大轉向，對一般民眾有什麼影響？正面影響：借錢管道更多元了。過去你可能只知道購屋房貸，現在銀行積極推理財型房貸和信貸，有資金需求時選擇變多了。尤其是理財型房貸，對於有房族來說，等於多了一個隨借隨還的資金彈藥庫，不用每次缺錢就跑銀行。負面影響：信貸利率比房貸高很多，小心別借上癮。購屋房貸利率現在約2.3%到2.7%，但信貸利率動輒5%到10%以上，借越多利息越重。銀行積極推信貸是因為利潤高，對你來說卻可能是財務陷阱。M編建議：信貸是短期週轉的工具，不是長期理財的手段，借之前先算清楚利息成本。M編總結房市冷、72之2緊箍咒掐喉，公股銀行消金策略正在從「購屋房貸」轉向「理財型房貸」與「個人信貸」。這兩塊業務不受不動產放款限制、利潤空間更大，還能帶動財富管理商機，一舉多得。對銀行來說是策略轉型，對民眾來說是借錢管道變多。但M編還是那句老話：銀行積極推的商品，往往是他賺最多的商品。信貸利率高、理財型房貸也有動用成本，借之前算清楚，別被便利性沖昏頭。M編一句話：銀行轉彎找新路，你也別傻傻跟車。有需要才借，沒需要別碰，利息是不會跟你客氣的。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

房仲巨頭掀一條龍革命！跨足包租代管推跨品牌聯賣，傳統仲介的「資訊保護傘」破了M傳媒房產中心／報導台灣房仲業正在經歷一場「物種進化」的關鍵時刻。某大型房仲品牌日前宣布推出第三品牌，正式跨足包租代管領域，並同步推出面向全部房仲品牌開放的跨品牌聯賣平台，宣告台灣房仲業進入「買、租、管、售」一條龍服務的時代。這項布局表面上是業務擴張，骨子裡卻是對傳統房仲獲利模式與競爭壁壘的全面顛覆。當大型品牌開始用平台打破資訊不對稱、用管理服務綁住客戶，那些還在靠「獨家案子」吃飯的傳統仲介，生存空間正在被急速壓縮。為什麼現在出手？先看懂三個市場訊號第一個市場訊號：全台不動產經紀業許可家數持續攀升，但全年買賣移轉棟數卻大幅萎縮，平均每間店全年交易量創下近年低點。太多人搶太少餅，傳統買賣這條路已經塞到動彈不得。第二個市場訊號：租賃住宅包租業者、代管業者銷售額逆勢暴漲，年增率突破三位數。在房市急凍之際，包租代管業績卻大幅成長，背後體現的是數百萬租屋族的剛性需求，以及非自用住宅屋主對專業管理的迫切渴望。第三個市場訊號：日本包租代管營收占不動產經紀業整體營收約五成，台灣目前僅有個位數占比。這代表台灣的包租代管市場仍處於萌芽階段，成長空間相當可觀。看懂了吧？房仲跨足包租代管，不是「想不想」的問題，是「不轉型就等死」的生存戰。衝擊一：獲利模式從「打獵」變「農耕」傳統房仲像獵人，成交一間賺一筆，然後就要找下一個獵物。市場冷的時候，獵人只能餓肚子。但包租代管像農夫，只要把田種好，每年都有穩定收成。業界人士點出關鍵：「過去房屋買賣與租賃可謂兩條平行線，但房屋買賣過後，其實還有長達數年的管理與修繕，甚至是招租等行為，實務上『買、租、管、售』這四階段密不可分。」未來只做買賣的房仲，會面臨兩個致命劣勢第一，收入不穩定，市場冷就喝西北風。第二，客戶被一條龍業者綁死，從買房、出租、管理一路服務到賣房，客戶根本不會流到其他人手上。傳統房仲如果只想守著買賣這塊，未來的生存空間只會越來越小。衝擊二：聯賣平台打破資訊壁壘，在地優勢受到挑戰跨品牌聯賣平台讓資訊透明化，傳統仰賴地域獨佔的優勢逐漸瓦解。過去傳統房仲、尤其是自營品牌或在地小店，靠的就是「資訊不對稱」和「地域獨佔」在生存。某個社區只有我熟、某個屋主只信任我，案子進來我自己慢慢賣，不用跟別人分利潤。但跨品牌聯賣平台讓物件自動上架、跨品牌流通，資訊透明化之後，交易速度加快，但業者之間的競爭也變成「服務力」的直接對決。業界統計顯示，跨品牌合作聯賣的成交量，近年來呈現倍數成長。這代表跨品牌合作已經是不可逆的趨勢，消費者要的是成交效率，不是品牌忠誠度。如果還在堅持「我的案子不給別人賣」，失去的可能不只是利潤分成，而是整個案子。因為消費者的耐心有限，誰能最快幫他成交，他就跟誰合作。衝擊三：大型品牌加速展店，中小型業者面臨轉型壓力產業集中化正在加速，資源往大型品牌靠攏。大型房仲品牌這次推出新品牌，目標一年內大幅展店，未來三年品牌總店數上看千店規模。這不是單純的展店，而是用「品牌資源」加上「聯賣平台」加上「一條龍服務」三管齊下，把市場份額往自己身上集中。中小型房仲面臨的困境是：要加入聯賣平台，服務標準和管理能力跟得上嗎？要跨足包租代管，有足夠的資金和專業團隊嗎？要跟大型品牌拚品牌力，行銷預算夠嗎？未來房仲業的競爭，不再是一個人的戰鬥，而是「生態系」的競爭。大型品牌用平台把物件、客戶、服務串起來，形成正向循環；小型品牌如果還是單打獨鬥，客戶取得成本會越來越高，成交效率會越來越低。面對這場變革，傳統房仲並非無路可走，可以從以下方向思考轉型：第一，加入聯賣平台，借力使力。 聯賣平台多為開放機制，非特定體系的業者也能加入。與其抗拒，不如善用平台資源，讓物件被更多人看到，提高成交速度。但前提是服務品質要夠好，不然案子流出去也成交不了。第二，深耕社區，強化信任感。 平台可以打破資訊壁壘，但打不破人與人之間的信任。如果在社區深耕多年、鄰里關係緊密、客戶有問題第一個想到你，這種「在地信任」是大型品牌短期內難以複製的。用服務黏住客戶，而不是用資訊鎖住客戶。第三，補強租賃管理能力，轉型微型一條龍。 不一定要自己養包租代管團隊，可以跟在地的租服業者策略聯盟。有買賣案源，對方有管理能力，合作起來就是簡配版的一條龍。重點是讓客戶感受到「找一個人就搞定所有事」，而不是「買房找人、租房找別人」。M編結論大型房仲品牌跨足包租代管、推出跨品牌聯賣平台，表面上是業務擴張，骨子裡是對傳統房仲獲利模式與競爭壁壘的全面顛覆。從一次性佣金變成長期現金流，從資訊獨佔變成資訊共享，從單打獨鬥變成生態系競爭，這場變革，正在重新定義房仲業的遊戲規則。聯賣平台打破的是資訊壁壘，不是信任壁壘。把社區服務做到極致，客戶就不會被平台搶走。但如果唯一的優勢只剩下「我有獨家案子」，那被淘汰只是時間問題。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

銀行挑客潮來襲！首購排隊警報解除，但高姿態審核才正要開始M傳媒財經中心／報導首購族注意，房貸排隊的噩夢可能結束了，但更棘手的考驗才剛要上場。根據房仲業者最新市調，儘管多數銀行的房貸排撥時間已從高峰期縮短至三個月內，首購核貸的不確定性也普遍消除，但隨之而來的卻是銀行「挑客戶」的高姿態，公股行庫仍有額度管制，民營與外商銀行優先服務VIP客戶，部分外商甚至設下存款門檻，壽險公司則緊盯年收入。 M編幫你拆解這場「銀行挑客潮」的幕後邏輯，以及購屋族該如何見招拆招。排隊警報解除，但利率回不去了先講好消息：首購族房貸排隊問題現多已解決。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，雖然近期銀行審查房貸依舊嚴格，但民間不動產貸款需求疲弱，核貸排撥期已明顯縮短至三個月內，與先前一度長達四到六個月相較，排撥相對舒緩，首購核貸不確定性也普遍消除。但壞消息是：利率回不去了。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，央行第七波選擇性信用管制持續，加上銀行對房貸審核條件趨嚴，房貸資金取得門檻相對高，目前首購族房貸利率普遍已達2.5%以上。 內政部統計也顯示，2025年第三季全國新增房貸平均利率約2.67%，為近十七年來次高。M編：排隊不用排那麼久了，但借錢的成本變高了。以前新青安還能壓在2%以下，現在2.5%是地板價，2.67%是均價，想借便宜錢的時代已經結束。銀行挑客戶三大門檻：公股限額、民營看往來、外商要存款排隊問題解決了，但「誰能借到錢」的門檻卻更高了。根據房仲業調查，目前銀行挑客戶的姿態各有不同：公股銀行仍有房貸額度管制，不是你想借就能借，還要看銀行當下有沒有「扣打」。民營與外商銀行則優先以有往來的VIP客戶為主，如果你跟這家銀行從來沒有業務往來，想插隊借房貸，門都沒有。部分外商銀行甚至附帶存款額度門檻，想借房貸？先在我們家存一筆錢再說。壽險公司則以年收入為主要考量，收入不夠漂亮，連談的機會都沒有。M編：銀行不是沒錢，是不想冒險。市場冷、房價在修正，銀行怕你繳不起、怕房子跌到不夠抵債，所以寧可把錢借給穩穩的VIP，也不想借給風險高的散戶。首購過關、換屋卡關，第二屋利率站上3%這場銀行挑客潮，首購族勉強還能過關，但換屋族就真的很辛苦了。何世昌指出，第二屋貸款仍有部分行庫不願承作，即使願意承作，第二屋貸款利率大多高達3%以上，換屋族貸款成本仍沉重。M編：銀行對首購族還願意給機會，畢竟是剛性需求、風險相對可控。但對換屋族就沒那麼客氣了，第二屋被視為「非必要需求」，利率直接跳上3%，想換屋？先看口袋夠不夠深。購屋族求生指南：保險公司、純網銀成新選擇面對銀行的高姿態，購屋族難道只能任人宰割？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議，現在資金仍偏向緊縮，在銀行不缺客戶、不衝業績的狀況下，自然會謹慎挑選銀行認為優質且相對低風險的客戶。但好消息是，除了傳統銀行，購屋族還有其他路可走。曾敬德指出，對於有貸款需求的民眾，除傳統銀行通路外，也可試試壽險公司與純網銀等通路。 聯徵中心統計顯示，去年12月保險公司新增房貸達1,365件，創91個月新高，利率有些2.5%起算也具競爭力，且願意承做房貸的保險公司逐漸增加。M編幫你整理購屋族求生指南：第一，平常就要跟銀行「搏感情」，定存、基金、信用卡都用同一家，建立往來紀錄，買房時才有VIP身分。第二，多問幾家，不要只問公股行庫，民營、外商、壽險、純網銀、農漁會信用部通通可以問，貨比三家不吃虧。 第三，提高自備款，銀行挑客戶，你就用實力說話，自備款越高、貸款成數越低，銀行越放心。第四，顧好信用分數，聯徵分數是銀行的第一關，分數不好看，什麼都不用談。M編結論首購族房貸排隊警報解除，但銀行挑客戶的高姿態才正要開始。公股限額、民營看往來、外商要存款、壽險看收入，借錢的門檻比你想像的還要多。M編一句話：排隊不用排了，但資格審查才剛開始。與其抱怨銀行姿態高，不如早點把自己變成VIP。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明