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代銷業三年劇變：從歷史高峰到急速修正，再到重押復甦的資本循環M傳媒財經中心如果用一句話形容2024至2026年的代銷產業，那會是：這不是單純的景氣循環，而是一段「高成長→急修正→再投資」的劇烈資本週期。代銷業在這三年所經歷的，不只是案量波動，而是市場結構與資金預期的快速轉向。一、2024年：高案量與資金推升下的歷史高點2024年可以說是代銷產業的高峰期。根據市場統計，六都加新竹主要代銷業者全年接案總銷金額約9,225億元，年增超過三成，創下歷史新高。市場資金充裕、預售市場熱絡，使得大型代銷公司手中案量快速累積。其中，海悅、新聯陽、甲山林等主要業者持續維持領先地位，大型指標案與百億級建案成為市場主軸，帶動整體產業規模擴張。這一階段的特徵是「案量成長快於需求評估」，市場在資金與預期驅動下持續擴張。然而，隨著2024年下半年央行第七波選擇性信用管制上路，金融條件開始轉向，市場動能逐步進入調整期。二、2025年：成交效率下降與市場明顯修正進入2025年後，代銷市場開始反映政策與需求端的雙重變化。根據財政部資料，全台不動產代銷業營業額約114.5億元，較前一年明顯下滑，顯示整體成交動能出現修正。從案量結構來看，十大代銷接案總銷金額雖仍維持在約8,000億元以上，但市場內部已出現明顯分化：大型業者仍具規模優勢，中小型代銷則面臨案源減少與成交期拉長的壓力。同時，預售市場成交速度明顯放緩，平均銷售期拉長，市場由過去「快速去化」轉向「長時間銷售」的結構。在此階段，代銷業開始面臨兩項核心挑戰：一是成交效率下降，二是案量集中度提高。市場逐步從全面擴張，轉向選擇性承接與風險控管。三、2026年：資金再配置與策略性擴張進入2026年後，市場出現另一種變化，並非全面復甦，而是資金與業者的重新配置。主要代銷業者如海悅、愛山林、新聯陽、遠雄等，推案總銷規模再度提升，合計規模上看8,600億元，顯示大型業者重新回到積極布局階段。這一現象的核心並非單純需求回升，而是市場在前一年度修正後，出現「資金與土地供給重新匹配」的結果。大型代銷因具備跨區域與整合能力，在市場低點反而加速取得案源，形成新一輪集中化趨勢。同時，部分業者開始調整營運模式，從單純銷售角色，逐步轉向整合服務，例如代銷＋建設＋資產管理的複合型經營。四、產業結構轉變：從銷售導向走向整合型服務這三年的變化，實際上反映的是代銷產業的結構升級。過去代銷主要依賴「預售銷售與案量週轉」，但在市場波動加劇後，單一收入來源的穩定性下降，因此大型業者開始朝向：自建案比例提高代銷與建設整合跨區域布局物業與資產管理延伸服務這代表代銷產業正在從「銷售中介」逐步轉型為「整合型不動產服務平台」。M編結論：不是崩盤，而是從擴張期進入重分配階段回顧2024至2026年，可以清楚看到一個循環結構：2024：資金推動下的高成長與擴張2025：政策與市場調整下的修正期2026：資源重新集中與策略性再擴張這並非單純的景氣起伏，而是市場在經歷過度擴張後的自然調整。代銷產業的未來，將不再只是比誰接案多，而是比誰能整合更多資源、承受更長週期、並在不同市場環境中維持穩定營運能力。換句話說，市場沒有消失，只是競爭規則改變了。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

生前簽約賣地還沒過戶就過世，遺產稅怎麼報？國稅局：土地、債權、債務三筆一起算M傳媒財經中心／綜合報導被繼承人生前已經簽約出售土地，但還沒完成過戶就不幸離世，這種情況下的遺產稅申報堪稱「魔王級考題」。財政部北區國稅局近日特別提醒，這類案件同時涉及資產、債權與債務的認列，申報時極易漏報，一不小心就可能挨罰。土地還沒過戶，法律上仍算被繼承人的國稅局說明，依現行規定，如果土地已經簽約出售，但在被繼承人過世前還沒完成所有權移轉登記，這筆土地在法律上仍然屬於被繼承人名下。因此，繼承人申報遺產稅時，必須將這筆土地按死亡當年度的公告土地現值，列入遺產總額。但別急著喊冤。因為繼承人之後仍須依照原契約，把土地過戶給買方，等於是承接了一筆「尚未履行的義務」。這筆義務可以視為被繼承人生前未償還的債務，繼承人可以用相同的公告現值金額，列報為遺產稅的扣除額。還沒收齊的價款，也要列入遺產更需要注意的是，如果該筆土地的買賣價款在被繼承人過世時還沒有收齊，這筆錢就屬於「應收債權」，同樣必須列入遺產總額課稅。換句話說，賣地合約簽了、錢還沒拿到，那張合約就成了一張「對買方的欠款證明」，這張證明也要拿來報稅。國稅局舉例：三筆一起算，一筆都不能少北區國稅局舉了一個具體案例說明。小美在2026年2月以2,500萬元的價格出售名下土地，該筆土地的公告現值為380萬元。但小美還沒收到款項、也還沒辦理過戶，就在同年3月過世。繼承人申報遺產稅時，必須同時處理三筆帳：第一，將土地以公告現值380萬元列入遺產總額。 第二，同時列報380萬元的未償債務，作為遺產總額的扣除項。 第三，尚未收取的2,500萬元買賣價款，要以「債權」方式併入遺產總額申報。國稅局提醒：財產、債權與債務一起算，最易漏報國稅局強調，這類案件因為同時涉及資產、債權與債務的認列，申報邏輯與一般單純繼承土地或現金的案件完全不同，是實務上最容易被忽略、也最容易出錯的申報類型之一。繼承人務必逐一確認被繼承人生前的土地交易狀況，以免因漏報或錯報，遭到補稅甚至處罰。M編總結簡單說，人走了、地還沒過戶，遺產稅申報要記住三件事：土地照公告現值報進去、同一筆金額當債務扣掉、還沒收到的賣地錢當債權報進來。三筆帳一筆都不能少，少一筆就可能被國稅局盯上。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

2024年買方追著房仲跑，2026年房仲追著買方跑：這三年發生了什麼？ 文／賣厝阿明知識+如果要給2024～2026這三年下一個註解，阿明只會用一句話：不是景氣循環，是一場誰該退場、誰還在硬撐的泡沫局。 這三年你會聽到很多版本的說法，有人怪政策，有人說市場變冷。但阿明想反問一個更現實的問題，如果市場一冷你就倒，那你本來到底算不算一門生意？2024年，是最後的狂歡，而且很多人賺到以為那是自己的本事 上半年房仲業真的在開香檳。1到4月營收323.97億元、年增45.4%，六都到蛋白區全面噴發。新青安、股市、通膨預期三把火一起燒，整個市場熱到燙手。那時候的房仲在想什麼？不是風險，而是「怎麼多開幾間店、怎麼多招幾個人」。 但問題從那時候就已經埋下來了。你賺到的，到底是市場的錢，還是你真的有能力？同一年7月，開工宅數衝上歷史高點，建商拼命把案子往市場丟；9月19日，央行第七波信用管制落下來。 很多人說這一刀砍死市場。但阿明講更白一點，這刀砍在一個早就過熱、過度擴張的市場氣管上。到了2025年，市場開始給答案 房仲業不是慢慢變差，是直接集體溺水。全年買賣移轉棟數掉到26～27萬棟，年減超過兩成。但真正可怕的不是成交變少，而是「搶這塊餅的人，變得比以前更多」。房仲家數衝到9301家，經紀人7.7萬人，全部卡在同一個市場裡搶單。算一個很殘酷的數字給你看。平均一個經紀人一年成交3.4棟，等於一個月不到0.3間。這不是業績差，這是「根本沒有市場」。於是你開始看到現實版的房仲日常：有人跑去開Uber，有人兼差賣保險，有人什麼委託都接、不挑不拒。很多人把這叫做轉型。但說穿了，那叫求生 更有趣的是，這時候市場開始吵一個問題，到底是誰的錯？ 一派說：「都是信用管制害的，不然我現在還在賺。」 另一派說：「市場本來就過熱，現在只是回歸正常。」 阿明不站哪一邊，我只講一個更現實的翻譯： 如果一個產業，只能在最熱的時候活，那它本來就沒有競爭力。你可以怪政策，但有一件事你躲不掉2006年，全台45萬棟交易量，撐3516家房仲；2025年，只剩26萬棟交易量，卻撐到9215家。這不是政策問題，這是數學問題。到了2026年，市場進入另一個階段，不是崩，而是慢慢死。房仲家數開始下滑，短短幾個月收掉上百家。但業界都知道，這還只是前菜。因為房仲這個產業有一個很殘酷的特性：不是當下倒，是延遲凋零今天沒成交，你不會明天就關店。但撐一年、撐兩年，當資金燒完、現金流撐不住，才會一間一間倒下去。 所以你現在看到的，不是結束，而是開始。還有人在等市場回來。但市場從來不會為了讓你活下去而變好現在還活著的房仲，已經開始做一件事，不再只賣房。有人轉做租賃管理，有人做包租代管，有人切進土地開發，有人跑海外市場。 因為只靠買賣，已經養不起這麼多人。而那些還在等「房市回溫就會好」的人，其實是在等一件不一定會發生的事。最後只剩一個問題。如果一個產業，在最好賺的時候拼命擴張，在市場冷卻的時候集體倒下，那這到底是景氣不好，還是本來就不該有這麼多人在裡面？阿明總結：2024你以為自己會賺錢，2025市場告訴你那只是運氣，2026則是把運氣拿走之後，留下真正能活下來的人。  標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明