「可負擔住宅」房仲、建商怎麼看？排除投資客、首購利多，建商：獎勵不足恐產生「好宅與普宅」配置落差
文／M傳媒 房產中心 M編
桃園市長張善政15日宣布將推出全國首創的可負擔住宅，以「住宅去商品化」的政策核心概念抑制房市炒作，協助有一定收入但買不起房的家庭實現「有殼夢」。房仲業者對此樂見其成，建商則提醒，若獎勵幅度不足或審議流程太冗長，恐影響投資意願與開發時程。
更有業界人士直言：要讓建商透過獎勵協助興建可負擔住宅，本質上就是斷了建案的獲利空間，這會產生極大的抗性。最直接的影響，就是未來建商在規劃時，可能會針對「可負擔宅」與「一般宅」採取完全不同的配置標準，可負擔宅被塞在最差的位置、用最便宜的建材，淪為社區中的「次等住宅」。
一、房仲業者：排除投資客、首購利多，但供給集中恐引發周邊價格波動
房仲業者指出，可負擔住宅採資格限制與封閉轉售機制，確實能排除投資客，對首購族與年輕家庭是一大利多。
然而，業者也憂心，若市場供給量不足或集中於特定區域，恐導致周邊中古屋價格出現波動，甚至形成區域價格落差。建議市府應同步盤點供給量與區位分布，避免市場失衡。
另有房仲業者提醒，現行申請門檻如年齡、婚姻與育兒條件較嚴格，雖有助於精準鎖定族群，但可能排除部分實際有需求的單身或新婚族群。建議市府可適度保留彈性名額或分階段開放條件，讓更多有購屋困難的族群受惠，同時提高政策公平性與社會接受度。
二、建商：創新模式但獎勵不足恐影響開發意願，更怕產生「好宅與普宅」落差
建商則表示，透過都市計畫與都更審議機制取得容積獎勵，再回饋住宅單元給市府，是一種創新模式。但若獎勵幅度不足，或審議流程過於冗長，恐影響投資意願與開發時程。
更深層的問題在於：讓建商透過獎勵協助興建可負擔住宅，本質上就是壓縮了建案的獲利空間。 建商不是慈善事業，當可負擔宅的回饋成本無法被合理補償時，最直接的因應方式就是把「成本」轉嫁到其他地方。
具體來說，建商在規劃階段可能會出現「差別待遇」：
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位置分配：可負擔宅被安排在採光、通風、景觀最差的樓層或面向（如臨路噪音面、西曬戶、低樓層）；一般宅則保留最佳區位。
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設備等級：可負擔宅使用較低規格的廚衛設備；一般宅維持高檔規格。
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公設使用權：部分建案可能限制可負擔宅住戶使用特定公設，形成社區內的「次等公民」。
這不僅影響可負擔宅的居住品質，更可能造成社區內部的階級對立，與政策追求「居住正義」的初衷背道而馳。
建商也關心後續管理與價格機制，指出可負擔住宅若採長期封閉市場，需確保轉售價格與資格審查機制透明且穩定，否則可能影響產品吸引力。
三、制度設計：資格限制＋封閉轉售，排除投資客
根據市府規劃，可負擔住宅的核心制度包括：
申購資格：年滿25歲未滿45歲、已婚且育有未成年子女或懷孕中、連續設籍桃園市滿1年以上、家庭成員均無自有住宅，且須符合所得及財產標準。
封閉市場機制：承購後不得出租、轉讓或作住宅以外使用。若要出售，須透過交易平台售予其他符合資格者，再出售價格以原承購價格為上限；若賣不出去，住都中心將按原價扣除修繕成本後收回。
價格訂定：以家庭可負擔能力為基礎，低於市場行情。以雙薪家庭月收入約12萬元為例，每月約可負擔3萬元房貸，據此回推三房型（約35坪）住宅價格，預計在機捷周邊可望達到每坪2字頭。
四、專家分析：對整體房市影響有限，但需防範「次等住宅」問題
房仲業者分析，由於可負擔住宅採資格限制與封閉轉售機制，投資客無法進場，對整體房市無太大影響，不致出現價格劇烈波動。僅區位條件較佳的區域周邊房價可能些微變動。
但專家也警告，如果可負擔住宅的獎勵機制設計不當，建商為了維持利潤，很可能在規劃階段就將可負擔宅「降級」。市府必須建立嚴格的品質把關機制，確保可負擔宅與一般宅享有相同的建材標準、空間配置與公設使用權，避免形成「一社區兩制」的歧視現象。
M編總結
桃園可負擔住宅制度獲得房仲業者肯定，認為能有效排除投資客、幫助首購族，是居住正義的重要一步。但建商對獎勵幅度與審議流程表達關切，更深層的隱憂是：當可負擔宅回饋成本壓縮獲利空間時，建商可能透過「差別配置」來因應——可負擔宅被塞在最差的位置、用最便宜的建材，淪為社區中的次等住宅。
市府必須在制度設計上明確規範可負擔宅與一般宅的品質一致性，避免「居住正義」淪為「居住次等正義」。
可負擔住宅排除投資客、首購利多，房仲樂見其成；但建商憂獎勵不足恐產生「好宅與普宅」配置落差，可負擔宅恐被塞在最差位置、用最便宜設備，淪為次等住宅。
M傳媒 房產中心
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