AI修圖恐誤導買家 加州擬立法揭露房地產廣告實情

股市財富效應蠢動，央行信用管制若撤守恐重燃炒房野火M傳媒財經中心／報導台股市值衝破4兆美元、躍升全球第六，經濟成長率首季更飆破13%，AI與半導體產業帶動的資金狂潮，正讓台灣站上全球科技供應鏈的制高點。但亮麗的經濟數據背後，一場資金外溢至房市的潛在危機正在醞釀。專家警告，若央行因選舉壓力撤守信用管制、囤房稅制持續寬鬆，股市獲利了結的資金恐大舉回流房市，讓好不容易降溫的房價再度失控，年輕族群的購屋夢將徹底躺平。台股資金潮來襲，房市「財富效應」成最大隱憂拜全球AI產業爆發及台灣半導體供應鏈體系完善之賜，台股總市值已衝破4兆美元，排名全球第六，超越英、德、法及南韓等國 。去年經濟成長率高達8.6%，今年第一季更衝破13%，這些數據不僅反映「股市是經濟的櫥窗」，也讓過往「房地產是經濟火車頭產業」的論點不攻自破 。然而，股市暴漲創造出投資新貴階級之際，兩大經濟與社會議題值得關注。第一是貧富差距擴大，並非全民都有餘裕投資，尤其是低收入及退休族群，加上AI供應鏈獨紅並未使其他傳統產業雨露均霑 。第二，也是最關鍵的隱憂：以往股市上漲後，獲利所得常移往房市，這種「財富效應」若未能防範於未然，等到資金湧向房市，炒房及囤房熱潮將再湧現，年輕族群的購屋夢將可望卻不可及 。房市三波暴漲的歷史教訓：資金狂潮從來不會繞過房市從2000年至今，台灣房市歷經三次明顯漲幅：2000年初SARS疫情後的溫和通膨時期、2008年全球金融海嘯後的量化寬鬆（QE）貨幣政策、以及2019年底新冠肺炎疫情後的無限QE政策。這些因通膨或救市政策而充斥市場的資金，隨著貸放需求流入房市，引爆了三波脫離經濟基本面及薪資所得購買力的大漲幅 。歷史的教訓很清楚：資金狂潮從來不會繞過房市。股市賺到錢的投資人，獲利了結後最常見的去向就是房地產。房市趨勢專家李同榮也直言，當交易量長期低迷、資金去化速度下降，建商的資金與存貨壓力將逐步浮現，最終將是建商先降價，政策才跟著鬆綁 。但問題是，如果政策在房價尚未明顯修正前就鬆綁，資金將再度湧入，形成新一輪的炒房循環。限貸令是唯一防火牆，撤守將功虧一簣最近一次房市漲勢，在央行六波貨幣政策微調及寬鬆的囤房認定下，均未能有效抑制炒風，甚至出現買不到房的「恐慌」，直到去年「限貸令」出台後，限制投資性資金進入房市，才有效引導需求至以自住為主流的正常市場 。由於房市炒作難以取得資金，短期買賣不再有利可圖，資金自然移往他處，房市的議價空間也逐漸擴大，甚至有微幅回檔跡象 。房產專家李同榮觀察，目前央行政策是否鬆綁與建商是否讓利降價，正處於一場難有退路的對峙。央行總裁楊金龍明確表示：「建商讓利，量就會出來」，言外之意，房價若未明顯鬆動，政策很難大幅鬆綁 。從市場現況觀察，建案價格未見鬆動，交易量未見明顯回溫，顯示建商仍在堅持中 。但關鍵轉折在於下半年。李同榮預警，餘屋存貨遞增、失望性的賣壓將湧現，建商承受壓力到頂，市場價格將出現明顯鬆動 。若此時央行因選舉考量提前鬆綁信用管制，讓投資客對房市有上漲的預期，住宅將再度成為滿手資金或具融資管道者追逐炒作的商品標的，先前政策引導至自住主流的成果將功虧一簣 。囤房稅2.0形同虛設？113萬戶非自住房屋仍享低稅更令人擔憂的是，囤房稅2.0的實際效力備受質疑。財政部最新數據顯示，全台高達約113.7萬戶非自住住家被列入重稅名單，等於全台灣每10間房就有超過1間要交「超重囤房稅」。然而，稅率從原本較低的數字跳級到2%至4.8%，對於股市獲利動輒數十萬、數百萬的投資客而言，這點稅負成本根本不足以阻止資金湧入房市。工商時報社論指出，在利率偏低、第四房才算囤房的現制下，炒房及囤房的熱潮將再湧現 。若囤房法規及成本持續寬鬆，讓投資客對房市有上漲的預期，住宅將再度成為炒作商品標的。年輕族群的台灣夢，正站在十字路口目前的資金動能已在股市蓄勢待發，具現金購屋能力者日益增多。若央行撤守信用管制，且囤房法規及成本持續寬鬆，資金將再度湧向房市。屆時，年輕族群將面臨雙重打擊：薪資成長追不上房價漲幅、股市獲利門檻高難以參與，購屋夢將徹底躺平。房產專家判斷值得警惕：央行與建商誰會先讓步？答案已經很清楚，在市場機制運作下，最終將是建商先降價，政策才跟著鬆綁 。但這個順序至關重要，必須先看到房價明顯修正，央行才能考慮鬆綁。若順序顛倒，政策鬆綁在先、房價修正居後，資金將再度湧入，炒房野火將重新點燃。M編結論：限貸令是底線，囤房稅要動真格台股創新高、經濟成長率飆破13%，這些都是台灣經濟實力的證明。但股市的財富效應不該成為房市炒作的助燃劑。央行的信用管制是當前唯一有效的防火牆，在房價未見明顯修正前，絕不能因選舉壓力而撤守。囤房稅2.0也必須動真格，不能讓113萬戶非自住房屋繼續享受低稅紅利。對年輕族群而言，這是一場不公平的戰爭，股市獲利者可以全額現金購屋，炒房客可以靠寬限期與低稅套利，而老老實實存頭期款的首購族，卻只能眼睜睜看著房價被資金潮推高。政府的責任，是確保房市回歸自住主流，而不是讓它再度淪為資金派對的賭場。 標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

預售買氣急凍！前二月交易量創六年新低，高雄腰斬、新北獨撐千件大樑M傳媒財經中心／報導房市領頭羊失速了。信義房屋統計今年前二月全國預售揭露5,466件，年減28%，探近六年同期新低。更令人憂心的是，今年329檔期這隻傳統春燕，帶來的暖意極其有限，一手預售市場反應平淡，房市人氣回籠速度明顯慢於往年。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德直言，今年成屋市場一直到央行3月理監事會議宣布「微放寬」第二戶房貸成數後，才感受到買盤回籠。M編幫大家翻譯：過完年本來就該回來的買氣，今年拖到央行出手才姍姍來遲，市場信心有多脆弱不言而喻。高雄買氣直接腰斬，新北成六都唯一「千件俱樂部」成員攤開六都成績單，南北落差怵目驚心。高雄市前二月預售揭露僅剩387件，年減幅度高達5成，買氣直接腰斬。桃園市986件、年減3成，台南市同樣量縮超過3成；新竹、台中交易量則各掉了約2成左右。相較之下，雙北市展現驚人韌性。台北市前二月揭露604件，年減12%，表現優於大盤；新北市更猛，前二月揭露量達1,299件，是六都唯一還能站穩「千件大關」的都會區，年減幅度僅16%。《住展雜誌》發言人陳炳辰分析，在市場轉入空頭之際，蛋黃區的價值與供需結構優勢再度浮現。銷售順暢、價格維持得不錯的個案，幾乎都集中在供給量有限的區域，雙北不僅交易量年減幅較小，都更案推案進度也較不受景氣影響。M編翻譯：房市寒冬，蛋黃區穿羽絨衣，蛋白區只剩吊嘎。高雄、台南這些前幾年漲翻天的區域，現在正在為當時的狂熱付出代價。市場僵局：「賣方等買盤，買方等降價」目前預售市場陷入一場誰也不讓誰的僵局。曾敬德觀察，預售市場已進入「個案表現階段」，股市大漲後有些新案表現穩定，甚至億元級產品也看得到人氣。但中南部房價飆漲區域，市場仍在盤整，有些市場派的開發商調整速度較快，新案願意回到市場行情銷售，部分外圍區域的建案卻還在等人氣回籠。曾敬德用一句話總結當前市況：「開發商等買盤回來，買方等建商降價」。M編翻譯：你不降、我不買，大家一起撐，看誰先眨眼。央行「微放寬」點火，房市能「先蹲後跳」嗎？轉機出現在3月19日。央行理監事會議決議將第二戶房貸成數從5成放寬至6成，加上近期台股持續創新高、表現亮眼，房市人氣確實有緩步回升跡象。但這把火能燒多旺，市場看法分歧。房產業者認為此次只能算是「微」鬆綁，不至於讓買氣立即大幅提升，但至少透露政策由極度緊縮逐漸走向鬆綁的訊號。馨傳不動產智庫執行長何世昌也指出，此次鬆綁讓房市暫時喘一口氣，但買氣和信心能否真正回復，後續市況才是觀察指標。曾敬德則強調，一手預售市場仍是房市領頭羊，今年329檔期市場反應有限，倘若預售市場持續維持低量，整體房市難脫盤整格局。接下來的關鍵是：回籠的人氣能否轉化為實際買氣，上演「先蹲後跳」？M編觀點：別被「先蹲後跳」騙了，蹲得深不代表跳得高前二月預售交易量創六年新低，數字確實難看，但M編認為這不見得是壞事。過去幾年房市過熱，現在的量縮某種程度上是「排毒」把投資客、炒作資金排出去，讓市場回歸自住主流。真正值得關注的是「賣方等買盤，買方等降價」的僵局何時打破。央行微放寬只是給市場一個台階下，不代表資金會立刻大舉回流。尤其台股正熱，資金有更好去處，短期內要看到房市全面回溫，恐怕沒那麼容易。對自住買方來說，現在正是可以慢慢挑、好好談的時機。建商不降價？沒關係，隔壁中古屋屋主可能比較好說話。對賣方來說，與其撐著等買氣回來，不如務實面對市場行情，先降價先出場，總比卡著現金流好。 標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

老婆堅持要有管理員，我想買的那間偏偏沒有怎麼辦？文／賣厝阿明知識+ 「阿明，我看中一間房子，格局、地段、價格都很漂亮，但就是沒有管理員。我老婆堅持一定要有管理員，說這樣才能方便倒垃圾、收包裹。我該怎麼說服她？」這題阿明在「買房知識家」社團看過太多次了。先講結論：不要說服她，要解決她。 老婆要的不是管理員，她要的是「生活上的輕鬆感」。你硬碰硬說「省管理費不好嗎」，結局就是吵架。今天阿明就教你三招不吵架的說服術，把劣勢變成可以解決的方案。 先搞懂：老婆在意的不是管理員，是這三件事在開始說服之前，阿明要先幫你拆解老婆的內心世界。她說「要有管理員」，其實背後隱藏的是三個深層需求。 第一，倒垃圾不用追垃圾車雙薪家庭下班時間不固定，錯過垃圾車就要再等一天，廚餘堆在廚房會發臭，下雨天追垃圾車更是狼狽不堪。她要的不是管理員，是「不用為了倒垃圾被時間綁架」。 第二，包裹有人代收現在誰不網購？老婆可能每個月都有包裹，如果沒人在家收件，退回物流、重新下單、超商取貨都要多花時間心力。她要的不是管理員，是「網購不用煩惱沒人收」。 第三，掛號信有人處理政府公文、銀行信件、法院文書，這些重要文件錯過了很麻煩。她要的不是管理員，是「重要信件不會漏接」。 懂了嗎？你不是要說服她放棄管理員，而是要提出「沒有管理員也能解決這三件事」的具體方案。 第一招：解決倒垃圾問題，用「民營垃圾代收」取代追垃圾車老婆在意的不是倒垃圾這個動作，而是「時間被綁架」的痛苦。阿明教你一個神解法：民營垃圾代收服務。 現在很多社區周邊都有私人清潔公司提供「垃圾代收」，每個月只要幾百塊（行情約500到1,000元），你只要把垃圾分類好、放在門口，就會有人定時來收走。不用追垃圾車、不用管星期幾、不用擔心錯過時間。 你的話術要這樣說：「我知道妳不想追垃圾車，我也覺得很煩。我有查到這間房子附近有民營垃圾代收服務，一個月才幾百塊，上班前把垃圾放門口就有人來收，比管理員還方便。下雨天不用撐傘追車、加班不用擔心錯過，我來付這筆錢。」 阿明建議：看屋前先去查好住家附近有沒有垃圾代收服務，把業者名稱、收費標準、聯絡方式準備好，老婆問的時候直接拿出來，代表你是認真想過解決方案的。 第二招：解決包裹掛號問題，用「店到店」加「i郵箱」完美取代這題是老婆最焦慮的，因為她可能網購很多，或者怕漏掉重要信件。阿明教你一套組合拳。 包裹解法：店到店。 現在超商物流超方便，網購直接選7-11或全家店到店，半夜想領都行，還不用擔心管理員代收被別人拿錯、也不用看管理員臉色。你的話術：「妳以後網購直接選店到店，樓下就有7-11跟全家，下班順手拿，比管理員代收還安全。」 掛號信解法：i郵箱。 郵局推出的「i郵箱」是24小時智能取件櫃，你可以申請一個專屬的收件地址，掛號信、包裹都能寄到那裡，隨時憑密碼取件。費用超便宜，一個月租金只要幾十塊。你的話術：「掛號信我處理。我們去郵局申請i郵箱，以後重要信件都寄到那裡，24小時都能拿，不用怕白天沒人收。如果妳覺得麻煩，我來負責取件。」 阿明建議：看屋時順便確認最近的i郵箱位置、最近的超商距離，把這些資訊記下來。老婆問「那包裹怎麼辦」的時候，你直接回答「巷口全家就是我們的收發室」，她會覺得你有備而來。 第三招：把省下的管理費變成老婆的快樂基金（必殺技）前面兩招解決了實際問題，這招是解決「感覺問題」。無管理員的房子最大優勢是什麼？每個月省下來的現金流。 有管理員的社區，管理費動輒每坪50到100元，以30坪計算，每月就要1,500到3,000元，一年就是2萬到3萬多。這筆錢拿去吃大餐、買家電、甚至存下來當旅遊基金，都比繳給管理員實在。 你的話術要這樣說：「這間房子跟那間有管理員的比，每個月房貸直接少好幾千，一年下來就是好幾萬。這筆錢我全部交給妳，當作妳的『無管理員快樂基金』。妳拿去買家電、吃大餐、還是買包包都好，反正我們省下來了，而且省下來的比花掉的垃圾代收費還多很多。」 阿明提醒：這句話的關鍵是「全部交給妳」，不是「我們一起省」，是「妳來支配」。老婆覺得自己有掌控權，抗拒感就會大幅降低。 阿明總結老婆堅持要有管理員，不是她無理取鬧，是她在為未來的生活品質把關。你要做的不是說服她「不要管理員」，而是說服她「沒有管理員我們還是能過得跟有管理員一樣爽，而且還能省一筆錢」。 三招複習一次：垃圾問題用民營代收解決，包裹掛號用店到店加i郵箱解決，省下的管理費變成老婆的快樂基金。準備好這些具體方案，再去跟老婆談，保證比空口說白話有效一百倍。 不要跟老婆爭對錯，要幫老婆找方法。把省下的管理費變成她的零用錢，這題保證解！標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

拋棄繼承等於讓孩子繼承？錯！專家警告：你以為的愛，可能讓子女一毛都拿不到M傳媒財經中心／報導「我不要爸媽的遺產，讓我的小孩直接繼承阿公阿嬤的房子就好。」這句話聽起來很孝順、很疼孩子，但M編必須直接打臉：你這樣做，你的小孩一毛錢都拿不到。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，許多人想要將父母的遺產跳過自己讓子女繼承，卻因不熟民法規定而損失權益。法律上的「拋棄繼承」跟你想像的「讓位給孩子」完全是兩回事。2025年全台有超過7.8萬棟房產繼承，已連續4年突破7萬棟，很多人因為不清楚繼承順位或持分怎麼算，原本應該傳承情感的房子，反而成為家人爭吵的原因。拋棄繼承＝直接出局，不是讓位給孩子律師蘇家宏分享過真實案例：父親過世後，由母親、你、兄與妹共4個繼承人。如果只有你拋棄繼承，你的孩子並不會因此補上你的位置！因為你拋棄繼承權，所以你父親的遺產就由母親、兄與妹共3人繼承。你原本的那份財產，會直接被你的兄妹或其他的繼承人瓜分掉。M編翻譯：你想照顧孩子的善意，反而讓孩子一毛錢都拿不到。你的應繼分直接送給兄弟姊妹，他們可能連謝謝都不會說一聲。代位繼承只有兩種情況：死亡或喪失繼承權，不包括拋棄很多人把「拋棄繼承」跟「代位繼承」搞混。民法第1140條規定，代位繼承只發生在第一順位直系血親卑親屬（也就是子女）是繼承人，順位近的繼承人「死亡」或「喪失繼承權」時，由其直系血親卑親屬（孫子女）代位繼承其應繼分。自願的「拋棄繼承」並不適用代位繼承。舉例來說：如果父親活得比阿公久，阿公過世時父親還在，但父親選擇拋棄繼承，那麼孫子女是不能代位繼承的，遺產會由其他沒有拋棄的兄弟姊妹平分。反過來說，如果父親在阿公過世「前」就已經去世，那麼孫子女就可以「代位繼承」，繼承父親原本應該分到的那一份遺產。M編翻譯：拋棄繼承不是讓位，是直接棄權。你棄權了，你的小孩也沒辦法替你上場。兄弟姊妹全部拋棄，孫子女就能繼承嗎？小心分配方式不一樣另一種常見的誤解是：兄弟姊妹之間講好全部拋棄繼承，遺產全部讓孫子女輩繼承。陳俊宏提醒，這種情況下遺產分配不再是按照「兄弟姊妹人數」平均，而是改為「孫子女人數」平均，可能與原本預期產生差異。M編舉例給你看：假設阿公有3名子女，老大生2個小孩、老二生3個、老三生2個。如果3名子女「全部拋棄繼承」，遺產不是按照老大、老二、老三各1/3再分給孫子女，而是由7名孫子女直接平分，一人1/7。這跟你原本預期的「老大這房分1/3、老二這房分1/3、老三這房分1/3」完全不一樣。原本老大這房兩個小孩可以各拿1/6，現在變成各拿1/7，直接縮水。M編翻譯：你以為的公平，法律有它自己的算法。旁系晚輩也不能代位繼承，單身貴族要特別注意還有一個常見的誤區，發生在單身貴族身上。終身未婚的長輩，晚年陪伴在側的往往是姪子、姪女，而手足可能早已過世。但現實是，如果不預先規劃，法律只認手足，不認甥姪輩。如果手足已經先離去，那麼甥姪輩沒有繼承的權利，也不能代位繼承。M編翻譯：你照顧叔叔伯伯一輩子，但如果你沒有被寫進遺囑，法律上你什麼都拿不到。想讓孫子女繼承？兩條正確的路如果你真的想把遺產留給孫子女，M編教你兩條正確的路：第一條路：祖父母（第一代）預立遺囑。 直接在遺囑中指定將遺產留給孫子女。這是最直接、最不會有爭議的方式。第二條路：父母（第二代）繼承後，再透過遺囑規劃。 由第二代繼承遺產後，再寫遺囑把資產留給第三代。這條路比較迂迴，但同樣有效。M編提醒：這兩條路都需要「主動規劃」，而不是被動地以為拋棄繼承就能解決問題。法律的遊戲規則就是這樣，你不懂規則，就只能接受你不想要的結果。M編總結拋棄繼承不是「讓位」，是「出局」。你以為拋棄繼承可以讓孩子直接繼承阿公阿嬤的遺產，實際上你的那份會被兄弟姊妹瓜分，你的孩子一毛都拿不到。代位繼承只發生在繼承人「死亡」或「喪失繼承權」的情況下，自願拋棄繼承並不適用。兄弟姊妹全部拋棄，孫子女雖然可以繼承，但分配方式是所有孫子女平分，不是按照各房分配。2025年全台有超過7.8萬棟房產繼承，已連續4年突破7萬棟。很多人在繼承不動產時，因為不清楚繼承順位或持分怎麼算，原本應該傳承情感的房子，反而成為家人爭吵的原因。M編一句話：拋棄繼承不是愛孩子的表現，是讓孩子錯失遺產的開始。想讓孫子女繼承，請用遺囑，不要用拋棄。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明