子女第一個不同意！以房養老最大阻力揭密：不是利率太高，是「繼承」兩個字卡住一切M傳媒財經中心／報導以房養老首季核貸件數創歷年同期新高，業務量能從穩定成長正式轉入加速期。但銀行第一線人員都知道，這股熱潮背後，藏著一個最難解的關卡，子女不同意。不是利率太高、不是條件太差，而是「房子要留給我繼承」這八個字，讓多少長輩的退休規劃胎死腹中。子女反對的核心：房子抵押給銀行，那我以後繼承什麼？「拚搏一輩子買下的房子，媽媽想拿去以房養老，但子女跳腳：那我們以後繼承什麼？」這樣的場景，在以房養老申辦過程中不斷上演。律師蘇家宏分享的真實案例中，一位退休媽媽手邊現金不夠，想將自己打拚一生買下的房子拿去辦以房養老，換取每月生活費，卻遭子女強烈反對。孩子的理由是：「家裡就那棟房，拿去抵押給銀行，那我們以後繼承什麼？應該讓我們完整繼承這棟房子才對。」合作金庫銀行主管也直言，以房養老推動面臨三大困難：高齡者不喜歡負債感、傳統觀念認為房屋要留下來傳承，以及來自子女的反對。其中後兩者都是觀念問題，而子女反對往往是申辦失敗的最後一關，很多長輩已經理解制度、也願意接受，但因為考量家庭和諧，最終選擇放棄申辦。華南銀行主管進一步指出，目前實務最常遇到的問題，就是國人「有土斯有財」的傳統觀念。子女認為不動產未來應由自己繼承，反對父母將不動產設定抵押權給銀行，不同意父母透過以房養老換取生活資金。部分父母也因考量家庭和諧因素，最終選擇放棄。三大認知誤區，讓子女拼命阻擋子女反對以房養老，背後其實是對制度的三大誤解。行庫主管分析，最常見的誤解是「抵押等於失去房子」。很多子女一聽到「抵押」兩個字就嚇壞了，以為房子從此變成銀行的。但事實上，以房養老只是將房子作為擔保品，長輩仍然可以繼續住在裡面，維持原本的生活機能、跟老鄰居泡茶聊天，直到人生畢業。第二個誤解是「辦了以房養老，子女就失去繼承權」。蘇家宏律師澄清，當長輩人生畢業之後，房子依然在那裡，只是會有一筆銀行債務。如果子女想保留房子，只要還清銀行借出的本金與利息，依然可以完整繼承這棟房子。如果沒有現金，也可以用貸款的方式清償，等於是把貸款轉到子女自己身上。如果子女不想還錢，房子讓銀行拍賣，扣掉借款後，剩下的錢還是會回到繼承人手上。第三個誤解，也是最根本的觀念偏差：把父母的財產當成自己的「預留遺產」。蘇家宏直言，房子是媽媽的財產，不是誰的預留遺產。媽媽在世時，這棟房子就是媽媽自己的絕對資產，媽媽有權決定要賣掉、要捐贈、還是要抵押換生活費，並沒有一定要留給未來繼承人的道理。只有當繼承真正發生、子女辦完手續的那一刻，那才是子女的財產。子女不願父母以房養老？專家給三個解方如果子女真的不希望父母以房養老、希望房子是沒有貸款地傳承下去，蘇家宏律師建議，子女可以拿出誠意來支援父母的生活費用。方案一：子女共同負擔生活費 若全部子女都願意共同負擔母親生活費，母親就不用拿房子去貸款。這是最直接、也最能維持家庭和諧的方式。方案二：子女買下父母的房子，附帶終身居住權若只有一位子女想負擔母親生活費，母親可以用比較低的金額把房子賣給這位子女，並在合約中附帶「子女要把房子給母親住到百年」的條件。這樣子女獲得房產、母親獲得生活費與居住保障，雙贏。方案三：子女借錢給父母，未來以遺囑分配子女可以把錢借給父母作為生活費，未來父母寫遺囑把房子留給這位子女。這種方式適合子女財務狀況較好、且願意等待的狀況。蘇家宏也強調，以房養老的錢，本來就是媽媽拿來支付生活、醫療費用的，是媽媽人生中該花的錢，只是選擇用房子抵押換錢來支付。就算沒有以房養老，這筆錢也得從其他地方來。更何況，媽媽錢不夠用了，用自己的房子來換錢生活，是最合理不過的事。銀行第一線觀察：觀念轉變中，但仍需充分溝通合庫銀行主管觀察，近年民眾對以房養老的接受度確實在提升，尤其在房價高漲、退休金準備不足的背景下，越來越多長輩願意主動了解這項商品。但子女反對仍是申辦失敗的主要原因之一，銀行端也積極透過說明會、一對一諮詢等方式，協助長輩與子女溝通。華南銀行則建議，有意申辦以房養老的長輩，應在申請前先與子女充分溝通，讓子女理解這不是「把房子送給銀行」，而是「用房子換取更有尊嚴的晚年生活」。若子女仍有疑慮，也可邀請子女一同參與銀行的諮詢過程，讓專業人員協助釋疑。M編觀點：父母的房子，不是子女的提款機以房養老業務量創新高，代表越來越多長輩正在覺醒，與其守著一棟房子、晚年卻過得拮据，不如讓房子「動起來」，換取更有尊嚴的退休生活。但子女的反對，往往成為這條路上最難跨越的門檻。M編想說一句實話：父母的房子，是父母拚搏一生換來的資產，不是子女的「預留遺產」。 父母在世時，有權利決定如何運用這筆資產讓自己過得更好。子女如果真的在意那棟房子，與其阻止父母以房養老，不如拿出實際行動，每個月給孝親費、分擔生活開銷，讓父母不需要動用到房子就能安穩養老。如果做不到，就別用「繼承」兩個字綁架父母的晚年。M編總結：與其等繼承，不如先問問自己，有沒有讓父母過好現在的生活。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

房市僵局成形！國泰金調查：買賣意願雙創低點，賣方惜售成「房價最後堡壘」M傳媒財經中心／報導房市「量縮價不跌」的僵局，正從交易數據蔓延到民眾的心理層面。國泰金控昨（20）日公布4月國民經濟信心調查，買賣房意願指數同步下滑，賣房意願更創下2021年8月以來新低。屋主在沒有急迫資金需求下，普遍抱持惜售心理，寧可撐著也不願降價。M編拆解這份調查背後的關鍵訊號：買方縮手、賣方惜售、看漲動能轉弱，房市正在進入「三不管」的膠著地帶。買方：63.9%認為不是買房時機，薪資預期下滑雪上加霜先看需求端。國泰金4月調查顯示，買房意願指數從上月的-43.1略微下滑至-43.4，高達63.9%的民眾認為目前不是買房時機，僅20.6%民眾認為現在是買房時機，較前月減少0.5個百分點。更關鍵的是，薪資預期正在惡化。認為目前薪資所得較過去半年增加的比例，從29.3%降至24.6%，下滑4.7個百分點；預期未來半年薪資會增加的比例也從26.8%降至23.7%，薪資展望指數由16.9降至10.6。M編翻譯：薪水沒漲、甚至覺得會變少，房價卻還在高原區，買方當然縮手。不是不想買，是真的買不起、也不敢買。賣方：惜售心態創四年新低，59%屋主「不急著賣」再看供給端。賣房意願指數從上月的-30.4驟降至-36.8，不僅連續數月下滑，更創下自2021年8月以來的新低紀錄，前低為2021年7月的-46.5。調查顯示，目前僅22.2%的民眾認為是賣房時機，較前月減少3.6個百分點；認為現在不是賣房時機的比例高達59%，較前月增加2.8個百分點。M編解讀：屋主的心態很簡單「我又不缺錢，為什麼要便宜賣？」在沒有急迫資金需求下，多數屋主選擇撐住價格，不願輕易降價求售。這也是為什麼房市交易量持續萎縮，但房價卻沒有明顯鬆動的主因。愛山林建設副總經理張境在更直言：「目前房價沒有跌的條件，中東戰爭讓石化相關材料無法出貨，鋼筋每個禮拜都漲300至500元，政府壓抑快2年，房價幾乎沒調整，但營建成本不斷墊高。」看漲動能轉弱：預期大漲逾10%者降至9%雖然多數民眾仍看漲房價，但「看漲的強度」正在減弱。調查顯示，仍有44.3%的民眾預期未來半年房價會上漲超過3%，但其中預期「大幅上漲超過10%」的比例，已從3月的10.2%下降至9%；同時，預期房價將下跌超過3%的民眾比例也微幅上升至20.4%。國泰金分析指出，民眾對於未來6個月房價的看漲比例在過去一年已有轉弱跡象。M編解讀：不是看跌的人變多了，是看漲的人「沒那麼樂觀了」。過去那種「房價只會漲不會跌」的信仰正在鬆動，市場情緒從「狂熱」轉向「觀望」。房市僵局成形：買方不進場、賣方不退讓綜合來看，目前房市呈現典型的僵局格局：買方覺得貴、不願追價；賣方不缺錢、不願降價；看漲預期降溫，但尚未轉為看跌。國泰金這項調查於4月1日至7日進行，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，成功回收13,242份有效填答。樣本數破萬，具有一定代表性。M編觀點：僵局何時會打破？關鍵在兩個變數第一，薪資能否回升，讓買方恢復購屋信心；第二，屋主的資金壓力何時浮現，逼迫賣方降價。在兩個變數都沒有明確訊號之前，房市恐怕將持續在「低量、高價、長去化」的泥淖中打轉。M編總結：買方在等降價，賣方在等買方妥協。房市僵局，看誰先眨眼。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

股市財富效應蠢動，央行信用管制若撤守恐重燃炒房野火M傳媒財經中心／報導台股市值衝破4兆美元、躍升全球第六，經濟成長率首季更飆破13%，AI與半導體產業帶動的資金狂潮，正讓台灣站上全球科技供應鏈的制高點。但亮麗的經濟數據背後，一場資金外溢至房市的潛在危機正在醞釀。專家警告，若央行因選舉壓力撤守信用管制、囤房稅制持續寬鬆，股市獲利了結的資金恐大舉回流房市，讓好不容易降溫的房價再度失控，年輕族群的購屋夢將徹底躺平。台股資金潮來襲，房市「財富效應」成最大隱憂拜全球AI產業爆發及台灣半導體供應鏈體系完善之賜，台股總市值已衝破4兆美元，排名全球第六，超越英、德、法及南韓等國 。去年經濟成長率高達8.6%，今年第一季更衝破13%，這些數據不僅反映「股市是經濟的櫥窗」，也讓過往「房地產是經濟火車頭產業」的論點不攻自破 。然而，股市暴漲創造出投資新貴階級之際，兩大經濟與社會議題值得關注。第一是貧富差距擴大，並非全民都有餘裕投資，尤其是低收入及退休族群，加上AI供應鏈獨紅並未使其他傳統產業雨露均霑 。第二，也是最關鍵的隱憂：以往股市上漲後，獲利所得常移往房市，這種「財富效應」若未能防範於未然，等到資金湧向房市，炒房及囤房熱潮將再湧現，年輕族群的購屋夢將可望卻不可及 。房市三波暴漲的歷史教訓：資金狂潮從來不會繞過房市從2000年至今，台灣房市歷經三次明顯漲幅：2000年初SARS疫情後的溫和通膨時期、2008年全球金融海嘯後的量化寬鬆（QE）貨幣政策、以及2019年底新冠肺炎疫情後的無限QE政策。這些因通膨或救市政策而充斥市場的資金，隨著貸放需求流入房市，引爆了三波脫離經濟基本面及薪資所得購買力的大漲幅 。歷史的教訓很清楚：資金狂潮從來不會繞過房市。股市賺到錢的投資人，獲利了結後最常見的去向就是房地產。房市趨勢專家李同榮也直言，當交易量長期低迷、資金去化速度下降，建商的資金與存貨壓力將逐步浮現，最終將是建商先降價，政策才跟著鬆綁 。但問題是，如果政策在房價尚未明顯修正前就鬆綁，資金將再度湧入，形成新一輪的炒房循環。限貸令是唯一防火牆，撤守將功虧一簣最近一次房市漲勢，在央行六波貨幣政策微調及寬鬆的囤房認定下，均未能有效抑制炒風，甚至出現買不到房的「恐慌」，直到去年「限貸令」出台後，限制投資性資金進入房市，才有效引導需求至以自住為主流的正常市場 。由於房市炒作難以取得資金，短期買賣不再有利可圖，資金自然移往他處，房市的議價空間也逐漸擴大，甚至有微幅回檔跡象 。房產專家李同榮觀察，目前央行政策是否鬆綁與建商是否讓利降價，正處於一場難有退路的對峙。央行總裁楊金龍明確表示：「建商讓利，量就會出來」，言外之意，房價若未明顯鬆動，政策很難大幅鬆綁 。從市場現況觀察，建案價格未見鬆動，交易量未見明顯回溫，顯示建商仍在堅持中 。但關鍵轉折在於下半年。李同榮預警，餘屋存貨遞增、失望性的賣壓將湧現，建商承受壓力到頂，市場價格將出現明顯鬆動 。若此時央行因選舉考量提前鬆綁信用管制，讓投資客對房市有上漲的預期，住宅將再度成為滿手資金或具融資管道者追逐炒作的商品標的，先前政策引導至自住主流的成果將功虧一簣 。囤房稅2.0形同虛設？113萬戶非自住房屋仍享低稅更令人擔憂的是，囤房稅2.0的實際效力備受質疑。財政部最新數據顯示，全台高達約113.7萬戶非自住住家被列入重稅名單，等於全台灣每10間房就有超過1間要交「超重囤房稅」。然而，稅率從原本較低的數字跳級到2%至4.8%，對於股市獲利動輒數十萬、數百萬的投資客而言，這點稅負成本根本不足以阻止資金湧入房市。工商時報社論指出，在利率偏低、第四房才算囤房的現制下，炒房及囤房的熱潮將再湧現 。若囤房法規及成本持續寬鬆，讓投資客對房市有上漲的預期，住宅將再度成為炒作商品標的。年輕族群的台灣夢，正站在十字路口目前的資金動能已在股市蓄勢待發，具現金購屋能力者日益增多。若央行撤守信用管制，且囤房法規及成本持續寬鬆，資金將再度湧向房市。屆時，年輕族群將面臨雙重打擊：薪資成長追不上房價漲幅、股市獲利門檻高難以參與，購屋夢將徹底躺平。房產專家判斷值得警惕：央行與建商誰會先讓步？答案已經很清楚，在市場機制運作下，最終將是建商先降價，政策才跟著鬆綁 。但這個順序至關重要，必須先看到房價明顯修正，央行才能考慮鬆綁。若順序顛倒，政策鬆綁在先、房價修正居後，資金將再度湧入，炒房野火將重新點燃。M編結論：限貸令是底線，囤房稅要動真格台股創新高、經濟成長率飆破13%，這些都是台灣經濟實力的證明。但股市的財富效應不該成為房市炒作的助燃劑。央行的信用管制是當前唯一有效的防火牆，在房價未見明顯修正前，絕不能因選舉壓力而撤守。囤房稅2.0也必須動真格，不能讓113萬戶非自住房屋繼續享受低稅紅利。對年輕族群而言，這是一場不公平的戰爭，股市獲利者可以全額現金購屋，炒房客可以靠寬限期與低稅套利，而老老實實存頭期款的首購族，卻只能眼睜睜看著房價被資金潮推高。政府的責任，是確保房市回歸自住主流，而不是讓它再度淪為資金派對的賭場。 標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

老婆堅持要有管理員，我想買的那間偏偏沒有怎麼辦？文／賣厝阿明知識+ 「阿明，我看中一間房子，格局、地段、價格都很漂亮，但就是沒有管理員。我老婆堅持一定要有管理員，說這樣才能方便倒垃圾、收包裹。我該怎麼說服她？」這題阿明在「買房知識家」社團看過太多次了。先講結論：不要說服她，要解決她。 老婆要的不是管理員，她要的是「生活上的輕鬆感」。你硬碰硬說「省管理費不好嗎」，結局就是吵架。今天阿明就教你三招不吵架的說服術，把劣勢變成可以解決的方案。 先搞懂：老婆在意的不是管理員，是這三件事在開始說服之前，阿明要先幫你拆解老婆的內心世界。她說「要有管理員」，其實背後隱藏的是三個深層需求。 第一，倒垃圾不用追垃圾車雙薪家庭下班時間不固定，錯過垃圾車就要再等一天，廚餘堆在廚房會發臭，下雨天追垃圾車更是狼狽不堪。她要的不是管理員，是「不用為了倒垃圾被時間綁架」。 第二，包裹有人代收現在誰不網購？老婆可能每個月都有包裹，如果沒人在家收件，退回物流、重新下單、超商取貨都要多花時間心力。她要的不是管理員，是「網購不用煩惱沒人收」。 第三，掛號信有人處理政府公文、銀行信件、法院文書，這些重要文件錯過了很麻煩。她要的不是管理員，是「重要信件不會漏接」。 懂了嗎？你不是要說服她放棄管理員，而是要提出「沒有管理員也能解決這三件事」的具體方案。 第一招：解決倒垃圾問題，用「民營垃圾代收」取代追垃圾車老婆在意的不是倒垃圾這個動作，而是「時間被綁架」的痛苦。阿明教你一個神解法：民營垃圾代收服務。 現在很多社區周邊都有私人清潔公司提供「垃圾代收」，每個月只要幾百塊（行情約500到1,000元），你只要把垃圾分類好、放在門口，就會有人定時來收走。不用追垃圾車、不用管星期幾、不用擔心錯過時間。 你的話術要這樣說：「我知道妳不想追垃圾車，我也覺得很煩。我有查到這間房子附近有民營垃圾代收服務，一個月才幾百塊，上班前把垃圾放門口就有人來收，比管理員還方便。下雨天不用撐傘追車、加班不用擔心錯過，我來付這筆錢。」 阿明建議：看屋前先去查好住家附近有沒有垃圾代收服務，把業者名稱、收費標準、聯絡方式準備好，老婆問的時候直接拿出來，代表你是認真想過解決方案的。 第二招：解決包裹掛號問題，用「店到店」加「i郵箱」完美取代這題是老婆最焦慮的，因為她可能網購很多，或者怕漏掉重要信件。阿明教你一套組合拳。 包裹解法：店到店。 現在超商物流超方便，網購直接選7-11或全家店到店，半夜想領都行，還不用擔心管理員代收被別人拿錯、也不用看管理員臉色。你的話術：「妳以後網購直接選店到店，樓下就有7-11跟全家，下班順手拿，比管理員代收還安全。」 掛號信解法：i郵箱。 郵局推出的「i郵箱」是24小時智能取件櫃，你可以申請一個專屬的收件地址，掛號信、包裹都能寄到那裡，隨時憑密碼取件。費用超便宜，一個月租金只要幾十塊。你的話術：「掛號信我處理。我們去郵局申請i郵箱，以後重要信件都寄到那裡，24小時都能拿，不用怕白天沒人收。如果妳覺得麻煩，我來負責取件。」 阿明建議：看屋時順便確認最近的i郵箱位置、最近的超商距離，把這些資訊記下來。老婆問「那包裹怎麼辦」的時候，你直接回答「巷口全家就是我們的收發室」，她會覺得你有備而來。 第三招：把省下的管理費變成老婆的快樂基金（必殺技）前面兩招解決了實際問題，這招是解決「感覺問題」。無管理員的房子最大優勢是什麼？每個月省下來的現金流。 有管理員的社區，管理費動輒每坪50到100元，以30坪計算，每月就要1,500到3,000元，一年就是2萬到3萬多。這筆錢拿去吃大餐、買家電、甚至存下來當旅遊基金，都比繳給管理員實在。 你的話術要這樣說：「這間房子跟那間有管理員的比，每個月房貸直接少好幾千，一年下來就是好幾萬。這筆錢我全部交給妳，當作妳的『無管理員快樂基金』。妳拿去買家電、吃大餐、還是買包包都好，反正我們省下來了，而且省下來的比花掉的垃圾代收費還多很多。」 阿明提醒：這句話的關鍵是「全部交給妳」，不是「我們一起省」，是「妳來支配」。老婆覺得自己有掌控權，抗拒感就會大幅降低。 阿明總結老婆堅持要有管理員，不是她無理取鬧，是她在為未來的生活品質把關。你要做的不是說服她「不要管理員」，而是說服她「沒有管理員我們還是能過得跟有管理員一樣爽，而且還能省一筆錢」。 三招複習一次：垃圾問題用民營代收解決，包裹掛號用店到店加i郵箱解決，省下的管理費變成老婆的快樂基金。準備好這些具體方案，再去跟老婆談，保證比空口說白話有效一百倍。 不要跟老婆爭對錯，要幫老婆找方法。把省下的管理費變成她的零用錢，這題保證解！標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明