限貸令壓不住炒房資金？投資客沒退場而是「換路走」
文／M傳媒 房產中心 M編
央行限貸令上路至今，市場原本以為投資客會被迫退場，但最新監理結果卻透露一個更現實的答案：人沒有少，只是走了不同的路。
金融監督管理委員會 19日公布2025年下半年金檢結果，在不動產授信業務中，直接點出銀行端存在兩大管理缺口，包括資金用途審查不實、以及貸後追蹤機制失靈，讓原本應該流向企業營運的資金，疑似轉向房市操作。
第一個破口：人頭戶與投資客「沒有被辨識」
金檢報告指出，部分銀行未有效落實防範投資客炒房與人頭戶申貸機制。
實務上出現幾種異常樣態：
包括短期內頻繁買賣房產的客戶仍持續取得房貸、資金來源出現第三人匯款，甚至有個案以大額現金作為自備款，但銀行端未進一步查核資金來源或關係。
換句話說，在制度設計上「看得見風險」，但在執行層面卻沒有被有效攔下。
第二個破口：周轉金貸款「變形流入房市」
更關鍵的問題出現在企業周轉金貸款。
金檢發現，部分銀行對具有不動產背景的個人或租賃公司，核發大額周轉金貸款時，未充分評估資金實際用途，也缺乏後續追蹤。
結果出現一個現象：資金透過跨行轉帳或現金提領後，金流斷點形成，「名為周轉、實為購屋」的操作模式浮現。
監理單位直言，這顯示銀行在貸後管理上存在明顯缺口。
空地貸款也失守 養地模式仍在運作
除了資金用途問題，金檢也發現部分空地貸款案件長期續約，但土地多年未開發，銀行卻未重新檢視開發計畫合理性。
市場人士解讀，這等於讓部分建商以低成本持續持有土地，形成「養地等待增值」的操作空間，也與央行要求的開發進度管理出現落差。
資金為何會繞道？房貸下降、周轉金反升
從市場數據來看，在 中央銀行 信用管制持續收緊後，五大行庫新承作房貸呈現下滑趨勢，但周轉金貸款卻出現波動甚至短期上升。
市場解讀，部分資金透過不同名目重新進入市場，形成「房貸下降、周轉金上升」的替代現象。
銀行內部人士坦言，資金用途確實難以完全追蹤，除非資金直接進入建商或交易帳戶，否則很難判定最終流向。
M編：不是查不到，是沒有確實查
金融圈人士指出，這次金檢揭露的問題，其實多數並非新型態操作，而是長期存在的灰色地帶。
例如：
- 多次買賣仍未被標記為高風險客戶
- 大額資金來源未被實質追查
- 貸後資金用途未持續追蹤
市場人士直言，關鍵不在「查不查得到」，而在「有沒有確實去查」。
監理升級：金管會要求補強三大方向
針對缺失，監理機關已要求金融機構強化三項管理：
- 投資客與人頭戶辨識機制
- 大額周轉金貸款用途審查
- 貸後資金流向追蹤與回溯
並要求銀行重新檢視空地貸款與開發進度控管機制。
M編觀察：限貸令不是沒效果，是被「消化掉」
從政策效果來看，信用管制確實讓房貸量下降，但資金並未完全退出市場，而是透過不同金融工具重新配置。
M編總結：
限貸令壓住的是「表面房貸」，但市場真正考驗的是「資金有沒有被完全堵住」。現在看來，漏洞不是沒有，而是一直存在。
M傳媒 房產中心
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