澳洲負向稅負政策轉向 恐致雪梨投資人年損6.5萬澳幣、租屋危機加劇

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

澳洲政府近期於五月聯邦預算中宣布的負向稅負（negative gearing）政策改革，預計將對房地產投資市場產生深遠影響。專家分析指出，這項調整可能導致投資人每年損失高達6.5萬澳幣，並嚴重衝擊租賃房屋供應，進而加劇雪梨的租屋危機。

根據新政策，自2027年7月起，購買現有房屋的新投資者將無法再享有負向稅負優惠。儘管在預算案公布前已購入房產的屋主仍可保留這些稅務減免，但新規實際上已讓投資者在雪梨購買非新建住宅變得不切實際，原因在於缺乏負向稅負的支持下，高昂的持有成本將難以負擔。

房地產分析師Kent Lardner向FoundIt表示，政府原意是透過維持新建房屋的負向稅負優惠，鼓勵投資者轉向購買新房，然而此策略恐「行不通」。Lardner指出，新建房屋在歷史上被視為風險較高的投資，且資本增值潛力較低。他進一步強調：「問題在於，這些改革並未搭配任何公共住宅部門的增強措施。若因移民導致租戶人數持續增加，而市場上的租賃房屋卻不斷減少，我們必須自問：這些租客將何去何從？」

Owl Home Loans的經紀人Aidan Hartley認為，負向稅負限制、資本利得稅變革，加上不斷上升的利率，將有效打擊投資者的熱情，甚至可能「做得太過頭」。他指出，每年從稅後收入中拿出2萬澳幣來維持投資房產，對大多數人而言是不可行的。以雪梨為例，根據Realestate.com.au的數據，若無負向稅負優惠，新投資者持有已建成的公寓，每年平均需額外支付2萬澳幣；若是獨立住宅，每年則需支付近6.5萬澳幣。在Lakemba或Punchbowl地區，即使收到市場租金，僅抵押貸款支出每年就可能達到7000澳幣；班克斯敦（Bankstown）的公寓抵押貸款支出則升至8000澳幣；滑鐵盧（Waterloo）近1.1萬澳幣；St Marys約1.5萬澳幣。至於Campbelltown的獨立住宅，每年需額外支出3.3萬澳幣；彭里斯市（Penrith）則為3.9萬澳幣。

房地產管理公司Blink創辦人Nathan Birch直言，目前雪梨近95%的郊區已不再適合投資。買家仲介Daniel Walsh也提到，這項政策的諷刺之處在於，對透過公司持有房產的富裕人士影響甚微，反而主要打擊了那些依賴個人所得稅進行負向稅負操作的「中等收入家庭」或「媽媽爸爸型投資者」。Walsh預計，僅剩少數願意投資雪梨的買家將被迫轉往價格較低的郊區，而市中心和生活機能完善的區域，投資活動將完全消失，這最終將導致這些區域的租金持續上漲。