房客欠租落跑、留滿屋垃圾怎麼辦？小編教你「公證、催告、不擅動」三步自保，別讓房東變被告
各位房東朋友大家好，我是日盈不動產社會住宅包租代管的小編。
最近又有房東私訊我們求救，說房客欠了好幾個月房租，打電話不接、訊息已讀不回，上門一看，人早就搬走了，留下一屋子垃圾和廢棄物。房東氣到想把東西全部清掉、換鎖重新招租。
小編先說結論：千萬不要。
很多房東一開始是受害者，結果因為一個衝動的動作，反而被告上法院。今天就來跟大家講，遇到這種事，怎麼用「公證、催告、不擅動」三步，合法把房子收回來。
第一步：簽約時就做「公證」，出事不用打官司
租賃關係從鑰匙交給房客、房東收到租金和押金的那一刻就成立了。但小編強烈建議，簽約時多花一筆公證費，把租約拿到法院或民間公證人那裡辦理公證，並且在契約裡加註一句：「如不履行均應逕受強制執行」。
這句話是什麼概念？簡單講，就是你的租約直接升級成「有法律強制力的契約」。
萬一將來房客欠租跑路、租期到了賴著不走，或是房東亂扣押金不還，受損害的那一方不用等打官司，可以直接拿公證書去法院聲請強制執行。跳過開庭、審理、等判決的漫長過程，省下的時間成本，遠大於當初那筆公證費。
不管對房東或房客，這都是最有保障的做法。
第二步：欠租不要衝動，先寄「存證信函」催告
如果租約沒有公證，房客又欠租消失，這個時候最容易出事。
很多房東會想：「你欠我錢、人又跑了，我當然可以直接斷水斷電、換鎖趕人啊。」不行。在租賃關係還沒有「合法終止」之前，就算房客違約在先，法律上他還是擁有居住權。
過往案例裡，房東自行斷水斷電、擅自換鎖、強行入屋趕人，最後被房客反告《刑法》強制罪、侵入住居罪。如果一氣之下把房客的東西清掉丟掉，還會多一條毀損罪。債權人秒變被告，這條路千萬不要走。
合法程序是這樣：根據《土地法》第100條規定，房客積欠租金，要先扣除押金後，還欠滿兩個月，房東才能主張收回房屋。實務上，就是房客欠租總額扣掉兩個月押金，再欠兩個月，加起來大概四個月，才達到收回條件。
這時候，房東應該寄出「存證信函」，催告房客限期繳納。如果房客還是不理，房東才能主張終止契約。依《租賃專法》，終止通知必須送達房客，送達後30天，才算正式終止租賃關係。
流程有點長，但每一步都要走完，才能真正合法收回房子。
第三步：不要動房客的東西，交給專業處理
租客搬走後，留下一堆東西怎麼辦？
小編建議，簽約時就預先寫清楚：契約終止後，遺留物該怎麼處理。把這條寫進契約裡，一起拿去公證，後面會省很多麻煩。
就算房客欠租，房東也不可以任意丟棄或變賣房客的物品，這會涉及侵占和毀損。實務上，房客留下的多半是垃圾和廢棄物，很少有值錢的東西。但就算是一包垃圾，從法律角度看，能動房客私人物品的，只有法院的執行人員。
所以最後一步，就是委由專業法律程序來收尾。該聲請強制執行的就去聲請，該請法院點交的就點交。確保租金債權的同時，也控管自己的法律風險。
日盈小編總結
記住這三件事：
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簽約時公證，加註逕受強制執行，出事不用打官司。
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欠租不要衝動，寄存證信函催告，走完終止契約流程再收房。
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遺留物不要自己動，交給法院點交，保護自己。
當房東是一門專業，把功課做在前面，出事的時候才不會從被害人變成加害人。
日盈不動產社會住宅包租代管，關心您的租賃權益。有任何出租問題，歡迎私訊我們，小編隨時為您服務。
