繼承房地出售，稅負差很大！關鍵在「被繼承人取得時間」和「持有期間併計」
文／M傳媒 房產中心 M編
繼承房地後出售，稅負可能差很大。財政部台北國稅局提醒，民眾出售繼承取得的房地，是否適用房地合一稅制，以及適用稅率高低，關鍵在於「被繼承人取得時間」與「持有期間是否可併計」兩大關鍵。
只要符合規定，繼承人可將歷次被繼承人持有期間合併計算，有機會適用較低稅率。
一、先判斷：適用舊制還是新制？
台北國稅局表示，個人出售繼承取得房地，首先要判斷適用舊制或新制：
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被繼承人取得房地時間在2016年1月1日後：出售時適用房地合一稅制（新制）
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被繼承人取得房地時間在2016年1月1日前：出售時適用房地舊制（財產交易所得稅）
若是「連續繼承」（例如繼承人過世後再由下一輩繼承），則須以「最近一次被繼承人」取得時間，作為判斷是否適用新制的依據。關鍵看「被繼承人什麼時候買的」。2016年1月1日是分水嶺。
二、持有期間可併計，有機會適用較低稅率
進一步計算持有期間時，稅法提供有利於繼承人的設計。國稅局指出，為避免繼承人因處理遺產或繳納遺產稅等因素，需在短期內出售房地而被課以較高稅率，規定可將被繼承人持有期間一併計入。
若為連續繼承，也可將歷次被繼承人持有時間合併計算，有助於拉長持有期間，降低適用稅率。
房地合一稅持有期間與稅率對照：
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2年內：45%
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2至5年：35%
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5至10年：20%
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超過10年：15%
被繼承人持有的年資，繼承人可以「繼承」來用。持有越久，稅率越低。
三、實際案例：不同來源持分，適用不同稅率
國稅局舉例說明：
老陳（化名）早在2002年間購入A房地。之後於2017年將部分持分贈與配偶阿花，並於2018年過世，由阿花與兒子小陳繼承部分持分。其後阿花於2022年過世，相關持分再由小陳繼承。最終小陳於2023年出售該房地。
此時，不同來源的持分，適用規定也不同：
從老陳繼承取得的部分：因老陳取得時間在2015年12月31日以前，出售時不適用房地合一稅制（適用舊制）。
從阿花繼承取得的持分：因阿花是在2017年受贈及2018年繼承取得，均屬新制範圍，須依房地合一稅制課稅。
計算持有期間時：
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部分持分可併計老陳與阿花的持有期間，自2002年起算已逾10年，適用15%稅率
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另一部分僅能計入阿花持有期間，自2017年起算超過5年未滿10年，適用20%稅率
同一筆繼承，不同來源的持分可能適用不同稅制、不同稅率。計算起來很複雜，建議找專業協助。
四、連續繼承的計算邏輯
國稅局特別說明，若是「連續繼承」，可將歷次被繼承人的持有期間合併計算。例如：
祖父買房 → 父親繼承 → 兒子繼承 → 孫子出售
孫子出售時，可以把祖父、父親、自己的持有期間全部加起來。這對於拉長持有期間、降低稅率非常有利。
五、實務提醒：繼承房地出售前，先確認三件事
提醒一：確認被繼承人取得時間
找出原始取得證明（如買賣契約、權狀），確認被繼承人是在2016年1月1日之前還是之後取得。這決定了適用舊制還是新制。
提醒二：確認是否為連續繼承
若是連續繼承，要把歷次被繼承人的持有期間全部加起來，才能正確計算稅率。
提醒三：不同持分可能適用不同規定
如案例所示，同一筆房地可能因不同來源的持分，適用不同稅制與稅率。建議出售前先向國稅局或專業人士諮詢。
M編總結
繼承房地後出售，稅務計算比一般買賣複雜得多。關鍵在於：
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被繼承人取得時間：決定適用舊制還是新制
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持有期間可否併計：決定適用稅率高低
善用「持有期間併計」的規定，繼承人可以將被繼承人的年資「繼承」來用，有機會適用15%或20%的較低稅率，而非45%或35%的重稅。
繼承房地出售，稅負差很大！被繼承人取得時間決定新舊制，持有期間併計決定稅率高低。算清楚再賣，避免多繳稅。
M傳媒 房產中心
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