「實坪制」真的更透明？專家：關鍵不在制度，而在怎麼算、怎麼分
文／M傳媒 房產中心 M編
近期「虛坪改革」議題快速升溫，不少民眾期待台灣房市能朝「實坪制」邁進，認為未來購屋將更透明、不再為公設買單。然而，市場專家提醒，制度改革方向固然重要，但若關鍵細節未釐清，恐怕不只無法解決問題，反而可能帶來新的混亂。
「虛坪」不是亂算，問題在於一般人看不懂
目前台灣不動產坪數制度，並非沒有分類，而是已區分為主建物、公設與附屬建物。
專家指出，問題不在「有沒有制度」，而在「制度是否容易理解」。多數購屋族對坪數計算方式仍相當陌生，實務上難以判斷自己實際買到多少可使用空間。
因此，即便未來推動所謂「實坪制」，若計算方式仍然複雜，或缺乏清楚揭露，對一般消費者而言，可能只是「換一種更難懂的算法」。
車位專有化？地下室使用權恐成下一個爭議點
針對外界關心的「停車位是否全面專有化」，專家分析，即使制度調整，也不代表未購買車位的住戶將無法使用地下室空間。
主要原因在於，多數地下室同時具備防空避難設施功能，依法仍屬全體住戶可使用的公共空間。
不過，潛在爭議可能轉向「管理費分攤」與「使用範圍界定」。未來社區內部，對於哪些空間屬於專有、哪些屬於共用，以及費用如何分攤，可能成為新的協商焦點。
坪數變小、單價上升 「數學效應」將改變市場感受
市場普遍關注的另一焦點，是改革後對價格的影響。
專家指出，若未來坪數計算方式改變，建案坪數可能縮小，但總價未必同步調整，導致單價出現上升。
舉例而言，一戶原本40坪、總價2400萬元的產品，單價為每坪60萬元；若制度調整後坪數變為32坪，總價不變，單價將提高至每坪75萬元。
專家認為，這屬於單純的數學變化，但對市場心理影響顯著。購屋族可能在「單價變高」與「空間更實在」之間產生認知落差。
都更案恐面臨短期適應期 分配重新計算成關鍵
業界普遍關注的另一影響層面，是都市更新案件。
目前許多都更案已進入協商或執行階段，相關權利分配多依既有坪數制度進行。若制度改變，可能引發住戶重新檢視自身權益。
專家指出，若原本30坪的分配，換算後變為25坪，部分住戶可能產生「是否吃虧」的疑慮，進而影響協商進度。
不過，整體而言，市場預期不至於全面停擺，而是進入一段「重新適應與調整」的過渡期。
本質是「重新分配」：誰付錢、誰拿空間
綜合分析，虛坪改革的核心，並非單純改變計算方式，而是牽動整體價格與權益分配結構。
專家指出，制度改革本質上是在重新界定「購屋者支付的內容」與「實際取得的空間」，因此不可能沒有爭議。
M編觀察：改革不難，難的是讓市場「看得懂」
從制度面來看，虛坪改革確實有助提升透明度，但前提是資訊揭露必須同步簡化與標準化。
M編一句話總結：
虛坪改革不只是「少買公設」，而是一次價格與權益的重新分配。改得好，是透明；改不好，只是換一種方式讓人看不懂。
你怎麼看「實坪制」？
是更公平，還是只是數字遊戲的另一種版本？
M傳媒 房產中心
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