房貸結構大洗牌！新屋申貸占比首度過半「新成屋奪江山」，銀行放款「向新不向舊」
文／M傳媒 房產中心 M編
根據金融聯合徵信中心最新資料顯示，近五年新增房貸的屋齡結構出現驚人轉變，「屋齡3年以下」新成屋申貸占比從2021年的32.4%大幅攀升至2025年的50.3%，首度占比過半、超越非新屋，創下歷史新高。
房市專家表示，這項變化不僅反映市場產品結構轉移，更是「資金流向轉變」的重要訊號，明顯牽動新屋與中古屋競爭關係，也影響未來房價走勢與整體不動產金融結構。
一、數字說話：五年內新屋占比狂增近18個百分點
中信房屋研展室彙整聯徵中心資料發現，近五年新增房貸件數的屋齡分布出現明顯的結構性變化：
「屋齡3年以下」新成屋：占比自2021年的32.4%，攀升至2025年的50.3%，五年大增17.9個百分點
「3至9年屋齡」：占比由13.7%下滑至8.2%，減少5.6個百分點
「9至21年屋齡」：占比由14.2%下滑至11.4%，減少2.8個百分點
「21至30年屋齡」：占比由18.4%下滑至7.2%，減少11.2個百分點
「屋齡30年以上中古屋」：占比仍維持相對穩定，五年間小幅增加1.6個百分點至22.9%
M編：新屋申貸占比五年飆升近18個百分點，首度過半銀行放款的「新屋偏好」已成為不可逆的趨勢。
二、為什麼新成屋申貸占比暴增？三大原因解析
中信房屋研展室表示，近年新成屋貸款占比快速攀升，主要有三個原因：
原因一：交屋潮集中釋放
過去幾年全台新建案大量推案，隨著近期陸續進入交屋高峰，撥貸量自然水漲船高，直接推升了「3年以下」新成屋的貸款占比。
原因二：整批貸款優勢
在央行信用管制及銀行房貸額度趨緊的環境下，房貸資金門檻持續提高。新建案多具備「整批分戶貸款」的優勢，較容易爭取到相對有利的貸款條件，也提升了購屋族對新建案的接受度。
原因三：居住品質意識抬頭
購屋族對居住品質與建築安全的要求愈加重視，進一步帶動新建案交易量能的成長。
M編：整批貸款就是「團購力量大」，銀行寧可一次處理一整棟新屋的貸款，也不願一件一件慢慢審中古屋。
三、銀行放款「向新不向舊」的殘酷現實
房市聞人張惠山表示，在目前房市表現不佳與銀行不動產放款水位偏高的環境下，銀行更重視放款安全與資產品質。
中古屋因常面臨屋況不一、估價落差大、轉手流動性較低等問題，銀行在審核放貸上就容易更為保守，甚至出現估價偏低、調降放貸成數或拉長審核時間的狀況。
反觀新成屋，尤其是大型建商推出的產品，不僅交易透明度高，且多數與建商融資體系連動。對銀行而言，優先承作新成屋房貸，也有助於加速回收前端土建融資金，形成「資金閉環」。
M編：銀行不是歧視老屋，是「風險管理」的邏輯就是這樣，新屋好估價、好變現，當然優先放款。
四、中古屋市場承壓：價格與流動性面臨雙重考驗
葉國華指出，中古屋市場恐成為此波結構轉變下的最大受害者。當銀行放款趨於保守且以新屋交屋為主，購買中古屋的貸款難度將提高，勢必直接壓縮買方進場意願。
張惠山預期，在新成屋持續吸納資金與買盤的情況下，中古屋不僅面臨競爭壓力，也可能出現價格修正壓力。特別是屋齡較高、缺乏改建題材或地段優勢的產品，未來恐需透過價格讓利，才能維持市場流動性。
目前的「新屋撐盤、中古承壓」恐成為新常態，而這樣的變化，也將深刻影響購屋者與投資人的決策邏輯。
五、老屋仍有韌性：30年以上占比穩守22.9%
值得注意的是，雖然在交屋潮的強力挹注下，新成屋申貸占比「一枝獨秀」，導致其餘屋齡段面臨不同程度的排擠，但屋齡「30年以上」的老屋卻仍展現出相對強勁的韌性，近五年申貸占比始終維持在2成以上。
中信房屋研展室指出，在高房價環境下，部分有預算考量的購屋族只能退而求其次，鎖定價格親民、坪數實在的中古住宅以滿足剛性需求；另有一部分客群則瞄準蛋黃區精華地段，看準其未來參與都更或危老重建後帶來的資產增值潛力。
六、展望後市：中古屋有望率先回溫
營建成本居高不下，新建案價格調整空間相對有限；反觀中古屋，由於屋主取得時間較早，議價空間更具彈性，對買方而言更有機會以合理價格入手。此外，中古屋大多位處生活機能成熟的精華區，具備交通、學區與商圈優勢，在居住舒適度與日常便利性上，更能貼近自住客群的實際需求。
隨著央行放寬第二戶購屋貸款成數，預期將吸引更多自住買盤出籠，中古屋憑藉價格優勢和地段優勢，有望在這波市場盤整期中脫穎而出，率先迎來回溫。
M編總結
房貸結構大洗牌！新成屋申貸占比首度過半達50.3%，五年大增近18個百分點，創歷史新高。銀行放款「向新不向舊」已成趨勢，中古屋市場面臨價格與流動性的雙重考驗。
但老屋仍有韌性，30年以上屋齡占比穩守22.9%。隨著央行微幅鬆綁，中古屋憑藉價格彈性與地段優勢，有望在盤整期中率先回溫。
M編問：你覺得銀行「向新不向舊」的放款策略合理嗎？中古屋的買方是不是被銀行「歧視」了？
M傳媒 房產中心
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