央行喊「軟著陸」但房市真的鬆了嗎？富哥：體感還是緊，銀行內規比政策還硬
文／呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長
央行近期動作頻頻，從去年底鬆綁不動產放款集中度管理，到今年3月理監事會後微調第七波信用管制，再加上針對「土方之亂」提出三大處理原則，市場普遍解讀為：政策方向正在從「全面緊縮」轉向「邊看邊調」。
但富哥做貸款這麼多年，要直接說一句實話：政策看起來鬆了，但市場體感還是緊。 銀行內規比央行政策還硬，消費者根本無感。
一、土方之亂有解，但只是「個案彈性」
所謂「土方之亂」，源自內政部推動營建土石方全流向管理新制後，清運流程全面電子化並加裝GPS追蹤，雖然提升透明度，但也讓部分地區短期內出現合規車輛不足、清運排程卡關的情況，進一步影響到建案進度。
央行對此提出三項處理原則，重點在於授權銀行依個案認定。換句話說，這次處理方式不再是「一刀切」，而是改走「銀行自己判斷」。
但富哥要說：個案彈性不等於全面鬆綁。 只有少數大型建商能享受到，一般民眾根本無感。
二、楊金龍定調「軟著陸」，但軟著陸不等於好貸款
央行總裁楊金龍近期多次強調，政策目標是讓房市「軟著陸」，避免價格急跌造成金融風險，但也同時要防止市場過熱再次升溫。
富哥翻譯：央行不想讓房價崩，但也不想讓房價漲。 這種「兩邊都要顧」的政策基調，讓銀行不敢大膽放款。
對消費者來說，軟著陸的意思是：房價不會大跌，但你的貸款也不會變好貸。
三、放款集中度鬆綁，但房貸體感還是緊
雖然央行已將不動產放款集中度管理改為銀行自主管理，金管會統計也顯示銀行不動產放款比率降至約25%，創近14年新低，看似法規壓力減輕。
但富哥在業界看到的實際情況是：制度上有空間，但銀行內部風控沒放鬆。
銀行業者坦言，實際放款仍受到內部風控與資產品質要求限制，導致市場出現一種矛盾現象——帳面上有額度，但實際申請仍不容易。
富哥一句話：政策鬆了，但銀行的內規沒鬆。你去找銀行貸款，還是會被問東問西、砍成數、拉高利率。
四、建商與購屋族體感分歧：政策訊號偏鬆，但交易體感偏緊
從建商端來看，「土方之亂」的彈性處理確實讓部分個案有延展空間，但屬於高度個案化處理，並非全面鬆綁。
而在購屋市場端，房貸利率、成數與審核條件仍維持保守，使得整體交易動能並未明顯回升。
富哥觀察：市場出現一個明顯落差——政策訊號偏鬆，但交易體感仍偏緊。 消費者去問銀行，得到的答案跟一年前差不多。
五、真正的限制不在政策，而在銀行內規
國銀主管指出，目前房市授信最核心的壓力仍來自兩大結構性限制：
-
銀行法72-2條的放款比率控管
-
央行長期以來的不動產集中度管理
更關鍵的是，即使法規空間存在，銀行在實務操作上仍傾向保守估價與風險折扣，使得實際可貸金額往往低於市場預期。
業界形容這種現象是：「政策有鬆，但風控沒有鬆。」 甚至有人直言：「政策有調整，但體感還是沒有變。」
富哥一句話：銀行不是不借，是只借給「最安全」的人。你不是最頂尖的客戶，就別指望能感受到「鬆」。
富哥總結
央行近期從放款集中度鬆綁，到針對土方之亂提供個案彈性，再到持續強調「軟著陸」目標，整體政策基調確實呈現微調與修正。
但從市場反應來看，不論是建商端或購屋端，體感仍停留在「審慎與偏緊」的狀態。
政策鬆了，但銀行沒鬆。你想有感？先把你的信用分數拉滿、收入拉高、資產拉厚。不然，微鬆綁跟你無關。
呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長
#央行政策 #房市管制 #軟著陸 #房貸市場 #銀行內規比政策還硬 #留言區開戰
