平轉就是不賺不賠？錯，忽略這點一台國產車就跑了
文／賣厝阿明知識+
「阿明，我買的預售屋想平轉就好，不賺錢總可以了吧？是不是就沒成本了？」
很多粉絲在「買房知識家」社團問這個問題。大家以為「平轉」就是原價賣出、不賺不賠、零成本出場。
阿明跟你說，這個觀念大錯特錯。平轉不等於沒成本，而且「自己賣」跟「找房仲賣」，成本差距可能高達數十萬元。今天阿明就用最簡單的算法，幫你拆解平轉的真實成本。
平轉的基本成本：換約手續費，誰賣都要付
不管你找誰賣、怎麼賣，只要你的預售屋合約允許換約，建商就有權收取一筆「換約手續費」。這筆費用是給建商的行政作業費，用來處理合約讓渡、更名、文件重製等手續。
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範，建商收取的換約手續費最高不得超過房地總價的「萬分之五」。也就是說，這筆費用是有法定上限的，建商不能漫天喊價。以總價1,000萬的預售屋為例，換約手續費上限就是5,000元，比千分之一（1萬元）還要低一半。
阿明也要補充，若是配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間的讓與或轉售，依法是免手續費的。如果是因重大變故（如非自願失業、重大傷病等）符合主管機關核准的換約，仍須支付這筆手續費。
自己賣：成本最低，但前提是「你要找得到買家」
如果你在符合換約條件下「自己賣」，成本就只有建商收取的「換約手續費」。以總價1,000萬計算，手續費僅5,000元。沒有房仲服務費、沒有代銷紅包，成本最低。
但阿明要老實說，自己賣預售屋有幾個現實門檻
第一，你要有買家來源，可能是親友、同事、或是社群平台上自己找到的買方。
第二，你要自己處理合約讓渡、價金找補、稅務申報等繁瑣程序。
第三，如果你沒有經驗，交易安全和法律風險都要自己扛。
不過，如果你本身有買家來源、或是不急著賣、願意花時間自己處理，自己賣確實是最省錢的方式。
找房仲賣：多了服務費，獲利可能被吃掉甚至倒賠
如果你找房仲幫忙賣，成本結構就完全不一樣了。除了建商的換約手續費，還要加上房仲的服務費。房仲服務費通常是成交價的3%到4%。
阿明幫你試算：
假設你三年前用1,000萬買了一間預售屋，現在房價沒漲，你用原價1,000萬平轉出去。
自己賣：成本只有換約手續費5,000元（總價萬分之五），實際支出就是5,000元。
找房仲賣：房仲服務費假設3%約30萬元，加上換約手續費5,000元，總成本約30.5萬元。
看到沒有？你以為平轉不賺不賠，結果找房仲賣，反而倒賠30萬！這就是為什麼阿明一直強調，平轉不是沒成本，找誰賣成本差很大。
阿明幫你把平轉的真實成本整理清楚：
自己賣：換約手續費必付，最高為總價萬分之五；房仲服務費零；總成本最低，但自己找買家、處理流程。
找房仲賣：換約手續費必付，最高為總價萬分之五；房仲服務費3%到4%；總成本高出數萬到數十萬，但有人幫你找買家、處理流程。
平轉不是沒成本，換約手續費是基本開銷。平轉前先算清楚成本，別以為不賺錢就沒事。
