財政部放寬房地合一稅申報要點！特定股權交易門檻鬆綁，舊制房地占比可排除課稅

M傳媒財經中心

企業股東與家族傳承迎來重大稅務利多。財政部於今（21）日正式修正發布《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，針對長期以來爭議不斷的「特定股權交易」認定方式大幅鬆綁，並綜整多項有利納稅義務人的解釋函令納入規範。安永聯合會計師事務所指出，此次修正集中於符合一定條件的股權交易，針對長期以來適用認定及所得計算上的爭議，予以放寬認定，對於持有不動產股權的納稅人而言，稅負成本可望降低 。

修正重點一：股權價值計算更貼近市價，分母可用「時價總額」

首先，針對防杜避稅規定中的「股權價值50%以上由境內房地構成」的認定方式，過去分母僅能以會計師查核簽證的「淨值」或交易日資產「淨值」計算，容易因帳面淨值偏低而誤觸房地合一稅的門檻。

此次修正參考國際規定，增訂若被投資事業可合理客觀衡量其全部財產價值——例如會計師已按實價查核簽證——則分母得以「各項資產時價總額」認定，讓比率計算更合理，避免企業因帳面淨值偏低而被「冤枉」課稅 。

以前用淨值算，分母太小，動不動就超過50%門檻；現在可以用市價算，分母變大，過關機率就高了。

修正重點二：舊股權交易按「舊制房地占比」排除，提供一次性豁免窗口

第二項修正最具實質影響。資誠聯合會計師事務所會計師歐陽泓指出，這次修訂對許多在房地合一2.0修法後，想要進行股權架構調整的個人或公司股東們，提供了一次性「舊制房地」損益豁免納入房地合一所得稅課稅範圍的規劃窗口 。

新規範明確指出：股東交易110年6月30日以前取得的被投資事業股權（舊股權），其交易所得中，屬於該事業持有104年12月31日以前取得之房地（舊制房地）價值占境內全部房地價值之比例部分，可排除適用房地合一稅。

舉例來說，若A公司持有子公司100%股權且均為110年6月30日以前取得，近日出售子公司股權時，該子公司股權價值50%以上係因持有我國境內房地，且全部為104年以前取得之舊制房地，依修正後規定，A公司出售股權之所得不適用房地合一稅。

若舊制房地僅占一部分，則按比例排除。例如股東出售舊股權獲利5,000萬元，該公司名下舊制房地價值占全部房地價值60%，則其中3,000萬元（5,000萬×60%）不視為房地合一所得，僅2,000萬元需課徵房地合一稅 。

不過歐陽泓也提醒，買入股權的新股東因為取得時間一定落在110年6月30日之後，未來出售時無法再次適用此豁免條款。這是一次性的窗口，錯過不再。此外，排除房地合一稅不代表該筆所得完全免稅，仍需依所得基本稅額條例評估證券交易所得最低稅負或其他所得稅負 。

修正重點三：綜整現行解釋函令，連續繼承、合建分售等一併納入

此次修法也將財政部已發布的多項有利解釋函令正式納入作業要點，使課稅範圍更明確，有助減少徵納爭議 。重點包括：

• 配偶相互贈與、連續繼承：明定以此類方式取得房地之取得日與持有期間計算方式。財政部已放寬連續繼承或受遺贈取得之房地，計算持有期間時可將各次被繼承人持有期間合併計算，有利納稅人適用較低稅率 。

• 獨資、合夥與地主合建：此類型態取得之房地於5年內交易，得適用20%稅率課稅。

• 營利事業未擔任起造人：實際從事興建但因故未能擔任起造人，提示相關證明經查核屬實者，得適用合併計稅規定。

這些都是實務上常見的爭議案例，財政部一次收納入法，對納稅人來說是明確的保障。

M編總結：稅務利多來了，但限時限額要把握

財政部此次修正《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，三大重點環環相扣：股權價值計算更貼近市價、舊股權交易給予一次性豁免窗口、綜整現行函令減少爭議。對於持有不動產的家族企業、正在規劃股權架構調整的股東而言，這是近年來最明確的稅務利多。

但M編也要提醒，舊股權豁免適用範圍僅限110年6月30日前取得的股權，且舊制房地（104年底前取得）才能按比例排除。這個窗口開了一道門，但有時間限制，也有條件限制，錯過這次調整機會，未來新取得的股權就無法再享此優惠。建議企業主及早盤點資產與股權配置，重新評估稅務影響，以維護自身權益 。

舊股權、舊制房地，按比例排除課稅。財政部開了一道限時門，想調整股權架構的，現在正是最佳時機。