土地分次取得再出售，土增稅怎麼算？稅務局：分得清楚用原價，分不清楚按比例
M傳媒財經中心
地主們注意了！同一塊土地分好幾次買進，現在只賣掉一部分，土地增值稅的「成本認定」方式，可能讓你多繳幾十萬冤枉稅。稅務局指出，關鍵在於你能不能「清楚證明」這次賣掉的部分，是哪一次買進的。能證明，就用那次的低價當成本、省稅金；不能證明，就按比例分攤、稅金直接三級跳。
核心觀念：分得清楚用原價，分不清楚按比例
先講大原則。當你同一筆土地是分好幾次買進的，現在只賣掉其中一部分，土地增值稅的「前次移轉現值」也就是你當初買進的成本，認定方式有兩種。
如果你能清楚證明這次賣掉的部分是哪一次買進的，那就用那一次買進的價格當成本來計算土地增值稅。如果你無法證明這次賣掉的部分是哪一次買進的，那就按各次買進的「面積比例」來計算成本。
案例一：素地分次買進、分不清賣哪一塊，稅金直接翻倍
林先生購買了一塊甲地（素地），分兩次買進：98年1月以每平方公尺100元取得持分四分之一，112年6月以每平方公尺600元取得另外四分之一。現在他要把其中四分之一的持分賣掉，但因為是素地，他無法提供資料證明這次賣掉的部分到底是98年買的那塊、還是112年買的那塊。
這種情況下，稅務局就會按各次取得的比例來認定成本。也就是說，這次賣掉的四分之一持分，一半視為98年買進的（成本每平方公尺100元），另一半視為112年買進的（成本每平方公尺600元）。
為什麼稅金差很大？因為98年買進的成本極低，計算土地增值稅時，這部分的「增值額」會被放大，稅率一乘下去，稅金直接翻倍。如果你能證明賣掉的是112年買進的那塊，全部用600元當成本，稅金就會少很多。
案例二：社區房地分次買進、分得清楚賣哪一戶，用原價省稅金
同樣是林先生，但情況不同了。這次他買的是一個社區的房地，98年1月以每平方公尺100元買進第一棟，取得持分二十分之一；112年6月再以每平方公尺600元買進第二棟，取得持分二十分之一。現在他想把第二棟賣掉，而且可以檢附資料（例如建物謄本、買賣契約）清楚證明這次賣的就是112年買進的第二棟。
因為可以「明確認定」這次移轉的是第二棟房地，稅務局就會直接用112年6月每平方公尺600元、持分二十分之一作為前次移轉現值來課徵土地增值稅，不會按比例分攤。差別在於你有沒有辦法證明「這次賣掉的，就是那一次買進的」。素地因為沒有明確的建物區隔，很難證明；社區房地因為有獨立的建物標示，相對容易證明。
看完這兩個案例，M編給地主朋友三個具體建議：
第一，保留每一次買進的完整資料。 買賣契約、付款證明、登記謄本、地籍圖，全部都要留好。這些資料未來要證明「這塊地是哪一次買的」時，是最有力的證據。別等到要賣了才發現資料早就丟了。
第二，如果是素地分次買進，建議做好土地分割。 如果你分好幾次買進同一塊素地，未來可能只賣掉一部分，M編建議你在一開始就做好「土地分割」，把每一次買進的區塊獨立分割出來。這樣未來出售時，就能清楚證明賣掉的是哪一塊，避免被按比例計算、多繳冤枉稅。
第三，出售前先諮詢專業地政士。 土地增值稅的計算涉及取得時間、持分比例、公告現值變動等多重因素，不是自己拿計算機按一按就能搞定。出售前務必諮詢專業地政士，把成本認定方式、稅金試算、節稅策略一次搞清楚，才不會到了報稅季節才發現要補繳一大筆。
M編總結
土地分次取得再出售，土地增值稅的前次移轉現值認定，關鍵在於「能不能清楚證明賣掉的是哪一次買進的」。能證明，就用那次買進的價格當成本、省稅金；不能證明，就按各次買進的面積比例分攤、稅金直接翻倍。
兩種算法的稅金差距可能高達數十萬元，地主朋友千萬不要等到要賣了才開始找資料。平常就把每一次買進的資料整理好、土地分割做好，才能確保自己的權益不被稅金吃掉。
土地分次買、部分賣，稅怎麼算？分得清楚用原價、省稅金；分不清楚按比例、稅變重。資料留好、土地分割，才是聰明地主。
