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新青安2.0「卡關」！行庫反對續補貼利率，政院憂選舉失分強勢主導文／M傳媒 房產中心 M編新青安貸款將於今年7月底落日，接棒的新青安2.0版本卻傳出「卡關」消息。據了解，由於是否延續既有的利息補貼方案「喬不攏」，導致新青安2.0版至今尚未提報行政院。知情人士指出，八大公股行庫一面倒反對繼續提供利率補貼，但行政院因年底縣市長選舉在即，傾向維持補貼，以免「失分」。行庫反對補貼的三大理由根據財政部發給八大行庫的問卷，內容包括借款年期、寬限期、最高借款金額、最高成數、利率水準、人頭戶防弊措施、是否繼續利率補貼等七大問題。目前行庫在五大面向已有共識，但對「利率補貼」態度堅決反對。行庫反對補貼的第一個理由是：現行市場利率水準已遠高於新青安。一家行庫主管私下直言，很多不適用新青安的「首購族房貸」，現在利率都從2.5%起跳，民營銀行甚至2.7%以上。新青安2.0即使不補貼利率，維持在2.275%或訂在2.3%的水準，仍比其他首購房貸利率優惠1至2碼。既然已經比市場便宜，為何還要補貼？第二，補貼機制造成查核負擔行庫建議，即使要補貼利率，也應採取「事後申請制」行庫先提供補貼前的利率，房貸戶若要申請利率補貼，須自行提出未出租等證明給內政部，而不是由行庫先補貼利率、再由行庫做事後查核。現行機制下，行庫為了追查人頭戶、轉租等違規案件，已耗費大量人力成本。第三，政府補貼應更精準行庫認為，與其全面補貼利率，不如將資源集中於真正需要幫助的弱勢族群，而非讓所有申貸者一體適用。行政院「選舉考量」強勢主導然而，知情人士透露，行政院考量年底縣市長選舉，傾向維持利息補貼，以免少了利率補貼使得政府協助民眾買房的用意「失分」。畢竟新青安自2023年8月上路以來，已成為最受年輕首購族歡迎的政策，若2.0版本砍掉補貼，恐引發外界「政府打房打過頭」的質疑。相關官員表示，目前還有一些細節在討論，新青安2.0的確尚未送入行政院。但官員也說，預計5月就會快馬加鞭，盡快將全盤內容出爐。至於是否仍維持補貼利率？官員指出，目前仍在討論中，尚未定案。五大面向已有共識儘管補貼問題僵持不下，行庫在五大面向已有初步共識。首先，利率水準至少2.3%以上，即使不補貼，仍比市場首購利率（2.5%起跳）優惠1至2碼。其次，寬限期從現行的5年縮短至3年，呼應央行總裁楊金龍日前明確表示「寬限期太長，對借款人財務規劃比較鬆散」的立場。借款年限與最高成數則維持現狀，分別為40年與最高8成。新增「80條款」借款人年齡加貸款年期不得超過80，例如50歲申請，貸款期限最多30年。此外，防弊機制將持續強化，加強人頭戶、轉租等違規案件的查核。行庫也提出折衷方案：若政院堅持維持補貼，應改採「事後申請制」。也就是行庫先以2.3%的利率撥貸，房貸戶若要申請補貼，須主動向內政部提出申請，並檢附未出租、未轉售等證明文件，經審核通過後再由內政部直接撥付補貼款給房貸戶。如此一來，行庫不必再肩負「先補貼、後查核」的行政負擔，也能將補貼資源更精準地導向真正自住的民眾。M編總結新青安2.0卡關的關鍵在「利率補貼」行庫一面倒反對，政院憂選舉失分強勢主導。五大面向已有共識：利率2.3%、寬限期縮至3年、新增80條款，而40年、8成的優惠條件則維持不變。行庫建議補貼改採「事後申請制」，由內政部直接撥付給房貸戶。距離7月底落日僅剩3個多月，新青安2.0的最終版本能否在選舉壓力與財政紀律之間取得平衡，首購族都在看。新青安2.0卡關！行庫反對續補貼利率，政院憂選舉失分強勢主導。五大共識出爐：利率2.3%、寬限期3年、新增80條款，7月底前定案，首購族密切關注。M傳媒 房產中心#新青安2.0 #房貸利率 #寬限期 #80條款 #首購族標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

房價沒跌？你看到的只是表面！央行打房7波後，市場正在用另一種方式下跌文／賣厝阿明知識+很多人最近都在問同一個問題：房價到底有沒有跌？新聞說沒有，建商說很穩，仲介有的說還在漲。但只要你真的走進案場、真的坐下來談，你會發現一件很微妙的事，價格看起來沒動，但條件卻越來越好談。阿明先把話講白：房價沒有明顯下跌，但市場早就開始修正了，而且是用一種大多數人看不懂的方式。從2020年底開始，中華民國中央銀行 一路打房打到第七波，市場確實冷下來了。投資客少了，交易量縮了，看屋的人變精了，整個氛圍從「怕買不到」變成「先看看再說」。但問題是，價格為什麼還撐在那裡？答案其實很簡單，因為現在的市場，開始出現「讓利不讓價」。你看到的開價沒變，實價登錄看起來也還撐著，但成交背後的內容早就變了。有人送裝潢，有人補家電，有人車位直接幫你折進去，甚至還有私下談的空間。表面價格沒動，但實際你付出去的成本，已經在下降。也就是說，房價不是沒跌，是換了一種方式在跌。那為什麼多數人沒感覺？因為現在的價格，很多都被「包裝」過了。建商用小坪數撐總價，讓你看起來還買得起；實價登錄只能看到帳面價格，看不到背後的讓利；有些案子對外說完銷，但實務上還是有保留戶或延後釋出。再加上缺工缺料，供給延後，讓整個市場看起來好像還很緊。講白一點，不是市場很硬，是資訊被處理過了。央行這幾波政策其實不是沒效。投機客退場、槓桿被壓、銀行開始挑客戶，這些都是真的。但副作用也很明顯，就是價格變得很「僵」。建商不想降價，因為成本高；屋主不願意賣低，因為還有期待；買方則是因為貸款變嚴，進場更保守。最後變成成交量先縮，價格慢慢磨。這種市場最容易出現一種情況，就是「你以為很硬，其實很多人在撐」。如果你再往下看，就會更清楚現在的壓力在哪。不是所有產品都一樣，有些地方會先鬆動。像是高槓桿的預售案，交屋時壓力最大；推案量很大的重劃區，一旦供給出來，價格就很難撐；還有那些單價很高但坪數很小的產品，接手族群其實有限。投資客多的地方，一旦氣氛轉弱，拋售速度會比你想像的快。至於那些生活機能還沒跟上的區域，過去怎麼漲上去的，未來就有可能怎麼修回來。但阿明還是要提醒一件事，現在的市場不是崩盤，也不是大漲，而是卡在一個很尷尬的中間狀態。價格沒有明顯跌，但交易變難，條件變軟，大家都在等對方先讓一步。這才是現在最真實的房市。所以如果你只是看數字，你會覺得沒事；但如果你真的進場談，你會發現空間其實比你想像的大。最後講一句最現實的話：現在不是買不到便宜，而是很多便宜，是藏在條件裡，不是寫在價格上。#賣厝阿明知識+ #房市真相 #讓利不讓價 #央行打房 #房價修正標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

「可負擔住宅」房仲、建商怎麼看？排除投資客、首購利多，建商：獎勵不足恐產生「好宅與普宅」配置落差文／M傳媒 房產中心 M編桃園市長張善政15日宣布將推出全國首創的可負擔住宅，以「住宅去商品化」的政策核心概念抑制房市炒作，協助有一定收入但買不起房的家庭實現「有殼夢」。房仲業者對此樂見其成，建商則提醒，若獎勵幅度不足或審議流程太冗長，恐影響投資意願與開發時程。更有業界人士直言：要讓建商透過獎勵協助興建可負擔住宅，本質上就是斷了建案的獲利空間，這會產生極大的抗性。最直接的影響，就是未來建商在規劃時，可能會針對「可負擔宅」與「一般宅」採取完全不同的配置標準，可負擔宅被塞在最差的位置、用最便宜的建材，淪為社區中的「次等住宅」。一、房仲業者：排除投資客、首購利多，但供給集中恐引發周邊價格波動房仲業者指出，可負擔住宅採資格限制與封閉轉售機制，確實能排除投資客，對首購族與年輕家庭是一大利多。然而，業者也憂心，若市場供給量不足或集中於特定區域，恐導致周邊中古屋價格出現波動，甚至形成區域價格落差。建議市府應同步盤點供給量與區位分布，避免市場失衡。另有房仲業者提醒，現行申請門檻如年齡、婚姻與育兒條件較嚴格，雖有助於精準鎖定族群，但可能排除部分實際有需求的單身或新婚族群。建議市府可適度保留彈性名額或分階段開放條件，讓更多有購屋困難的族群受惠，同時提高政策公平性與社會接受度。二、建商：創新模式但獎勵不足恐影響開發意願，更怕產生「好宅與普宅」落差建商則表示，透過都市計畫與都更審議機制取得容積獎勵，再回饋住宅單元給市府，是一種創新模式。但若獎勵幅度不足，或審議流程過於冗長，恐影響投資意願與開發時程。更深層的問題在於：讓建商透過獎勵協助興建可負擔住宅，本質上就是壓縮了建案的獲利空間。 建商不是慈善事業，當可負擔宅的回饋成本無法被合理補償時，最直接的因應方式就是把「成本」轉嫁到其他地方。具體來說，建商在規劃階段可能會出現「差別待遇」：位置分配：可負擔宅被安排在採光、通風、景觀最差的樓層或面向（如臨路噪音面、西曬戶、低樓層）；一般宅則保留最佳區位。設備等級：可負擔宅使用較低規格的廚衛設備；一般宅維持高檔規格。公設使用權：部分建案可能限制可負擔宅住戶使用特定公設，形成社區內的「次等公民」。這不僅影響可負擔宅的居住品質，更可能造成社區內部的階級對立，與政策追求「居住正義」的初衷背道而馳。建商也關心後續管理與價格機制，指出可負擔住宅若採長期封閉市場，需確保轉售價格與資格審查機制透明且穩定，否則可能影響產品吸引力。三、制度設計：資格限制＋封閉轉售，排除投資客根據市府規劃，可負擔住宅的核心制度包括：申購資格：年滿25歲未滿45歲、已婚且育有未成年子女或懷孕中、連續設籍桃園市滿1年以上、家庭成員均無自有住宅，且須符合所得及財產標準。封閉市場機制：承購後不得出租、轉讓或作住宅以外使用。若要出售，須透過交易平台售予其他符合資格者，再出售價格以原承購價格為上限；若賣不出去，住都中心將按原價扣除修繕成本後收回。價格訂定：以家庭可負擔能力為基礎，低於市場行情。以雙薪家庭月收入約12萬元為例，每月約可負擔3萬元房貸，據此回推三房型（約35坪）住宅價格，預計在機捷周邊可望達到每坪2字頭。四、專家分析：對整體房市影響有限，但需防範「次等住宅」問題房仲業者分析，由於可負擔住宅採資格限制與封閉轉售機制，投資客無法進場，對整體房市無太大影響，不致出現價格劇烈波動。僅區位條件較佳的區域周邊房價可能些微變動。但專家也警告，如果可負擔住宅的獎勵機制設計不當，建商為了維持利潤，很可能在規劃階段就將可負擔宅「降級」。市府必須建立嚴格的品質把關機制，確保可負擔宅與一般宅享有相同的建材標準、空間配置與公設使用權，避免形成「一社區兩制」的歧視現象。M編總結桃園可負擔住宅制度獲得房仲業者肯定，認為能有效排除投資客、幫助首購族，是居住正義的重要一步。但建商對獎勵幅度與審議流程表達關切，更深層的隱憂是：當可負擔宅回饋成本壓縮獲利空間時，建商可能透過「差別配置」來因應——可負擔宅被塞在最差的位置、用最便宜的建材，淪為社區中的次等住宅。市府必須在制度設計上明確規範可負擔宅與一般宅的品質一致性，避免「居住正義」淪為「居住次等正義」。可負擔住宅排除投資客、首購利多，房仲樂見其成；但建商憂獎勵不足恐產生「好宅與普宅」配置落差，可負擔宅恐被塞在最差位置、用最便宜設備，淪為次等住宅。M傳媒 房產中心#可負擔住宅 #桃園房市 #住宅去商品化 #首購族 #居住正義標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

北市「節能減稅」7月上路！新建案爽減5%稅，老公寓看得到吃不到？議員轟：政策只圖利新屋文／M傳媒 房產中心 M編台北市政府今年7月將推出全國首創的「房屋稅節能減稅」新政，只要首次取得建築能效標示第1級以上的房屋，即可享房屋稅標準單價減徵5%。市長蔣萬安強調，這是為了鼓勵節能建築，並結合「大都更時代」政策，要求所有公辦都更案件全面取得建築能效標章。然而，政策一出，議員齊聲砲轟：「台北市老舊建築這麼多，這政策根本是圖利新建案，老屋族看得到、吃不到！」一、政策內容：新建案「與生俱來」的減稅紅利根據財政局規劃，自今年7月1日起，凡首次取得建築能效標示第1級、1+級或0級的房屋，房屋稅標準單價可直接減徵5%，優惠期間最長可達10年。財政局長胡曉嵐舉例，一棟10層樓、每戶25坪的住宅大樓，原本每戶房屋稅約2萬元，取得能效標示後減為1.9萬元，每戶每年約省下1,000元。但問題來了：誰最容易取得能效標示？答案是：新建案。國民黨議員徐弘庭直言：「我自己住50年老公寓，新房子『與生俱來』就有能效標示，但老公寓比較危險卻沒辦法申請，這項政策的目的到底在哪裡？」民眾黨議員林珍羽也指出，能效標示通常是「高總價新成屋」或「指標性建案」才有辦法符合，台北市老舊建築多，多數民眾對這項新政「完全無感」。新建案躺著就能減稅，老公寓想減稅？先把整棟樓翻新再說。二、老屋的困境：沒有管委會、申請太複雜、減免5%根本不划算民進黨議員顏若芳點出更現實的問題：中山、大同區超過50年的房子占多數，住老公寓的人是要個人申請，還是透過管委會？老房子多數沒有管委會，居住的長者又該怎麼申請？更麻煩的是，申請能效標示需要經過兩道程序：先向財團法人台灣建築中心申請評定能效等級，再向內政部建築研究所申請認可並取得證書。光是想像這個流程，老屋住戶就已經頭暈了。國民黨議員詹為元直言：「老房子的消防安檢、公安申報，已經讓住戶七葷八素，更不要談如何申請節能標示！」就算真的申請到了，減免5%的房屋稅對老屋住戶來說，一年可能只省幾百元，根本不夠付申請費用和設備汰換的成本。老屋想省稅？先掏錢換冷氣、換窗戶、換燈具，還要跑一堆行政流程…划算嗎？三、公辦都更住戶「免申請」直接享優惠，一般老屋卻被遺忘市府強調，未來所有公辦都更案件都將全面要求取得建築能效標章，住戶分回住宅在收到房屋稅單時即可直接適用減稅優惠，無須另行申請。但這也意味著：只有「參與都更的老屋住戶」才能享受這項優惠。對於那些還等不到都更、或沒有能力參與都更的老屋住戶來說，這項政策等同於「與我無關」。都更住戶免申請直接減稅，一般老屋住戶想減稅？等房子拆掉重蓋再說。四、市府回應：將與建管處合作宣導，但效果恐怕有限面對議員砲火，財政局回應，將與建管處研議跨機關合作，未來透過建管處向申辦建築執照或老舊房屋修繕補助業務的民眾宣導，提供申請建築能效標示及減稅資訊。此外，今年房屋稅開徵繳款書也會加註建築能效標示減稅說明。但議員質疑，這種宣導方式對於「沒有要修繕、沒有要申請建照」的老屋住戶來說，根本收不到訊息。詹為元建議，最好的方式是在老屋整建維護時，一併把節能降稅政策做宣導，會更有實際效益。五、能效標示到底看什麼？老屋要達標難度極高財政局說明，建築能效評估主要有三個重點：空調系統：冷氣、通風系統的用電效率建築外殼：牆面、屋頂、門窗的隔熱效果照明系統：燈具是否節能、省電對於新建案來說，這些都可以在設計階段就納入規劃。但對於老舊公寓來說，要達到第1級能效標示，等於要「砍掉重練」——換冷氣、換窗戶、加強隔熱、換LED燈具，每一項都是錢。M編總結台北市「節能減稅」政策立意良善，但執行面明顯偏袒新建案：新建案：設計階段就能納入能效規劃，「與生俱來」就符合資格，輕鬆享有10年減稅優惠都更住戶：公辦都更案件全面要求取得能效標章，住戶免申請直接享優惠一般老屋住戶：申請流程複雜、設備汰換成本高、減稅金額有限，多數人「看得到、吃不到」北市節能減稅7月上路！新建案「與生俱來」爽減5%稅，老公寓想減稅？先掏錢換冷氣、換窗戶、跑流程，老屋族嘆：看得到、吃不到。M傳媒 房產中心#節能減稅 #房屋稅 #台北市 #老屋 #新建案標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明