財經專欄

520檔推案量雪崩4成！建商老董認了：市場真的冷了，但這幾家照推不誤M傳媒財經中心政府信用管制掐下去，市場觀望氣氛濃到化不開，今年520檔期推案量直接被打回原形。鄉林集團董事長賴正鎰親口認證：推案量將較去年同期大減約4成，第2季市況持續低檔盤整。但弔詭的是，一邊有人喊冷，另一邊卻有人說買氣回溫15%，這市場到底是冷還是熱？M編幫你拆解這場建商各說各話的羅生門。賴正鎰：推案砍4成，但我照推不誤賴正鎰分析得很直白，市場前景未明，多數建商採取保守策略，延後推案以降低風險，新案供給量顯著下滑。去化期更是從過去3到4個月完銷的黃金年代，拉長到現在普遍要12到18個月才賣得完。買方決策審慎到不行，建商當然不敢亂推。但話鋒一轉，鄉林自己卻沒在怕。賴正鎰說公司決策不看短期景氣，看的是品牌、地段與產品規劃這些基本面。「市場景氣會有循環，但好的產品與區位具有長期支撐力。」講得很有底氣，鄉林下半年照樣在新北新莊與台北萬華推出兩大指標案，新莊鴻福段都更案總銷45億，主打27到33坪的2到3房。M編翻譯：別人不敢推，我來推，反正我地基夠深。新聯陽：買氣回溫15%，市場沒有不好另一邊，新聯陽董事長特助洪承的說法完全不一樣。他認為在股市表現強勢、經濟基本面穩健及通膨壓力支撐下，房市買方進場意願逐步回溫，估計成長15%左右。還補了一句：「市場沒有不好，而是回到正常節奏，誰能掌握產品力與定價策略，誰就能勝出。」聽起來很有道理，但M編要問：推案量砍4成、去化期拉長到一年半，這叫「正常節奏」？還是建商已經學會了在低氣壓中自我安慰的新話術？三重左岸單價破90萬，寶石建設38坪產品搶市520檔期另一個觀察重點在三重左岸。新北第二行政中心力拚今年9月取得使照，三重左岸生活圈瞬間變成北台灣一級戰區，實價登錄最高單價已突破90萬元大關。擁有40年歷史的寶石建設機構，預計5月中下旬開賣「寶石敦岳」，首度推出38坪中型坪數，是寶石近年最小、最好入手的產品。海悅旗下的海樺廣告業務協理劉俊介指出，未來新北第二行政中心將提供3.2萬坪辦公空間，吸納7大局處、3000名市政精英進駐，帶動逾2萬就業人口。M編只想問：這些公務員薪水是有多高，買得起單價90萬的房子？皇翔、國揚、大陸建設照推不誤，總銷破600億新聯陽520檔期也不手軟，一口氣推出皇翔、國揚、大陸建設三大品牌建商指標案。皇翔「寶格利」總銷240億，開價每坪115到125萬，還祭出訂簽5%的限時早鳥優惠；國揚「鉑御」總銷120億；大陸建設竹北新案總銷200億，市場預期單價將站上百萬。三案加起來總銷破560億，誰說市場冷？M編總結一邊喊推案量砍4成，一邊照推總銷600億的百萬單價豪宅，這市場根本是精神分裂。建商說「市場回到正常節奏」，M編翻譯：以前賣太快不正常，現在賣不動才正常。自住客想進場？可以，但請先搞清楚你是買在「正常節奏」的起點，還是「漫長去化」的開端。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

房仲產業三年劇變：從高成長到去槓桿，台灣房市的結構性修正M傳媒財經中心如果用一個框架來理解2024至2026年的台灣房仲市場，與其稱之為景氣循環，不如視為一次典型的「高槓桿擴張後的結構性調整」。在資金寬鬆與資產價格上行的階段，產業規模快速放大；而當金融條件收緊，需求降溫，原本被掩蓋的效率問題便迅速浮現。2024年：需求與資金共振下的高成長階段2024年上半年，房市延續前期多頭格局，交易動能強勁。財政部統計顯示，1至4月房仲業營收達323.97億元，年增45.4%，顯示市場在短期內出現明顯的需求擴張。這一波成長主要來自三個因素的疊加：政策性資金（如新青安貸款）、股市財富效果，以及通膨預期帶動的資產配置需求。在資金成本相對低廉、預期持續上行的環境下，交易活動快速放大，並帶動房仲產業同步擴張。然而，供給端的訊號也在此時出現。2024年中後期，全台建案開工量創下高點，顯示建商對未來需求仍抱持高度樂觀預期。換言之，市場在需求與供給兩端同時擴張，已逐漸累積潛在風險。同年9月，央行第七波選擇性信用管制上路，金融條件開始收緊，市場進入轉折點。2025年：交易量收縮與產業供給過剩並存進入2025年，市場首先反映在交易量的下滑。全年建物買賣移轉棟數約落在26至27萬棟，年減超過兩成，創下近年低點。但相較於需求收縮，更值得關注的是產業供給的結構性失衡。2025年中，全台房仲家數達到約9300家高點，受僱經紀人員約7.7萬人。若與交易量對照，可以發現市場已出現明顯的「人數與交易規模不匹配」現象。以效率指標觀察，平均每位經紀人全年成交約3.4棟，顯示單位產出顯著下滑。這反映的並非單純景氣問題，而是產業在高成長期過度擴張後，面臨的供給過剩壓力。在此階段，市場開始出現調整訊號，包括收入不穩、兼職比例上升，以及部分從業人員考慮轉職。房仲產業逐步由成長導向，轉向生存與效率導向。2026年：去槓桿與遞延效應的顯現2026年，產業調整進一步深化。根據統計，截至第一季，全台房仲家數已連續數月下滑，顯示市場開始進入實質收縮階段。值得注意的是，房仲產業的調整具有明顯的時間遞延特性。由於營業保證金制度與固定成本結構，業者通常不會在交易量下滑的第一時間退出市場，而是透過壓縮成本或延長經營時間來因應。因此，當市場正式出現關店潮時，往往代表壓力已累積一段時間。這也意味著，目前所觀察到的收縮，可能仍未完全反映過去兩年市場降溫的全部影響。產業結構轉變：從單一交易走向多元服務在交易量長期低於高峰期的情況下，房仲業者逐步調整經營模式。部分業者開始擴展至租賃管理、包租代管、土地開發或都市更新整合，甚至布局海外市場。這種轉型本質上反映的是： 單一依賴買賣交易的商業模式，在波動性市場中承受能力有限。未來產業競爭的關鍵，將不僅是成交能力，而是整合服務能力與資源配置效率。M編結論：從成長紅利到效率競爭的轉換綜合觀察2024至2026年的發展，可以看出房仲產業正從「資金與需求驅動的成長階段」，轉向「效率與體質主導的競爭階段」。政策收緊確實加速了市場降溫，但更深層的原因，在於產業在景氣高峰期間的快速擴張，導致供給結構與實際需求脫節。未來市場是否回溫仍有變數，但可以確定的是：房仲產業的競爭邏輯已經改變。過去依賴市場紅利即可獲利的模式，正逐步讓位給需要更高效率與更穩健結構的經營體系。在這樣的轉變中，留下來的，不一定是規模最大者，而是最能適應市場波動者。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

租賃業三年風暴與盛宴：融資租賃14年首見衰退、包租代管1天多1家、房租連3年漲破2%M傳媒財經中心如果說房仲業這三年是「從天堂掉進冰窖」，代銷業是「雲霄飛車式的賭命復活」，那租賃業的故事更像是精神分裂的雙面舞台，同一個世界，融資租賃正在經歷14年來最慘烈的衰退，包租代管卻以「一天多一家」的速度野蠻生長。一邊是獲利崩盤、裁員關店，另一邊是證照暴增、人才湧入。這不是一個產業，這是兩個平行世界。2024年：融資租賃敲響喪鐘，包租代管悄悄起飛2024年，租賃業的兩張臉同時浮現。先看融資租賃這一邊。根據租賃公會統計，2024年整體租賃業承作業務量為7,241.2億元，較2023年衰退約3.7%，少了277億元，創下近三年低點。這是2008年金融海嘯後，近14年來首見的衰退。衰退的元兇是誰？車輛運輸類業績。2023年車輛與運輸設備業績量佔整體比重達49%，2024年直接崩到37%，比重大減約12個百分點。租賃公會理事長李源鐘直言，整體業績減少約300億元，但光是車輛運輸類就少了高達800億元。什麼概念？中古車融資這塊大餅，縮水的幅度遠超過整體下滑。原因很複雜。2024年4月，立委與外界對中古車融資亂象窮追猛打，公會自律公約上路，業者自我收斂、大幅縮減中古車或原車融資業務。再加上國內觀光業低迷，遊覽車需求大減，連帶影響相關租賃融資。一刀砍下去，車輛融資業務直接血崩。台資租賃公司的獲利更是一片慘綠。25家台資租賃公司中，只有6家、不到四分之一，2024年獲利較2023年成長。其餘的不是衰退就是虧損，部分公司開始縮編、要求台幹返台，績效欠佳者直接解職。金融圈主管感嘆，前幾年棄台商、改抱內資企業大腿的租賃公司，如今嚐到苦果，逾放節節高升，呆帳隨時可能爆雷。但同一時間，包租代管正在起飛。2024年底，全國租賃住宅服務業會員數已達2,187家，租賃住宅管理人員證照數3,550張。政府租金補貼政策持續加碼，社宅包租代管媒合戶數快速累積，一個全新的產業正在成形。2025年：融資租賃繼續失血，包租代管暴力成長如果說2024年是分道揚鑣，2025年就是徹底決裂。融資租賃這邊，傷口還在淌血。惠譽信評直接將台灣租賃業的2026年展望評為「惡化」，原因是對高收益消費產品的監管持續趨嚴、非AI經濟活動疲軟、短期借款依賴度高，使融資租賃公司面臨資產品質與獲利雙重壓力。相較之下，日本、韓國同業的展望都是「中性」，台灣是唯一被評為惡化的市場。包租代管這邊，卻是用「暴力成長」來形容。全國租賃服務業家數一年增加428家，比2024年增加家數多出1.07倍，創下統計以來單年度增加最多的紀錄。租賃服務從業人員一年暴增將近5千人，總人數達2.53萬人。到2025年11月底，全國租服業會員數已達2,829家，年度成長率29%；證照數攀升至4,859張，增幅高達37%。租服全聯會理事長劉貞君形容，平均每天就有一家合法業者投入服務。而根據近三年全台六都社宅包租代管的實證數據，11.4萬間媒合案量中，透過專業業者介入管理，異常比例僅2.11%，其餘97.89%的房東都能穩定收租。數據證明，專業化租賃管理正在解決「房東怕租霸」的萬年痛點。房租也在這一年寫下歷史。根據主計總處統計，2025年房租指數年增率2.3%，連續第三年漲幅超過2%，創下近30年來首見的紀錄。通膨壓力、房價上漲、稅負與管理費調升，多重因素疊加，租金水位一去不回。2026年：融資租賃賭復甦，包租代管從拚量轉拚品質進入2026年，兩條路線各自走向不同的未來。融資租賃業還在苦等春天。業界預期，車貸業務量縮減及觀光業低迷的影響仍在，今年業績恐難大幅回升。惠譽更警告，中小企業客群偏向內需與傳統產業，對貿易摩擦敏感度高，減損放款比率可能維持在高水平。部分公司還在消化前幾年的呆帳，能活下來的，都學會了同一件事：風險管理比擴張更重要。包租代管則正式進入「下半場」。2026年租金補貼新制將補助戶數提高至75萬戶，並針對新婚及育兒家庭提供加碼。但租服全聯會宣布，不再盲目追逐戶數成長，將射出三支箭轉型：首創「優良房客認證」，由前房東與公會共同背書，消除房東對高齡、單親或弱勢族群的偏見；設立公會版「聯租網」，拒絕釣魚假廣告，確保每間房都是「活案」；重新定義「優良專業」，把長期管理品質、協助解決糾紛、社會責任列為指標，翻轉業務導向的評價體系。更值得注意的是，房市買氣下滑，部分房仲業者開始將觸角伸入包租代管領域，把租賃服務當成第二曲線。當買賣市場窒息，租賃市場反而成了避風港。雙面租賃業：一個產業，兩個世界這三年的租賃業，是一場名符其實的「冰與火之歌」。融資租賃，特別是車輛融資在監管鐵拳與經濟放緩夾擊下，從雲端墜落，14年首見衰退、獲利崩盤、裁員縮編。包租代管卻在政策扶持與剛性需求驅動下，以每天一家的速度野蠻生長，人才湧入、證照暴增、制度化雛形浮現。這兩條路線看似矛盾，其實指向同一個真相：租賃，正在從「金融商品」變成「生活服務」。過去靠放款賺利差的融資租賃模式，在監管趨嚴與景氣下行中暴露脆弱性；而專注於「管理」與「服務」的包租代管，卻因為解決了300萬租屋族的真實痛點，成為不動產業唯一逆勢成長的板塊。M編總結2024年，融資租賃敲響14年首見衰退的喪鐘，包租代管悄悄起飛。2025年，融資租賃被惠譽貼上「惡化」標籤，包租代管卻一天多一家、證照暴增37%。2026年，一邊還在止血等復甦，另一邊已經從拚量轉向拚品質。同一個「租賃」兩個字，有人正在收店裁員，有人正在擴張搶人。你站哪一邊，決定了你看到的是夕陽，還是日出。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明