央行喊「軟著陸」但房市真的鬆了嗎？富哥：體感還是緊，銀行內規比政策還硬
央行喊「軟著陸」但房市真的鬆了嗎？富哥：體感還是緊，銀行內規比政策還硬文／呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長央行近期動作頻頻，從去年底鬆綁不動產放款集中度管理，到今年3月理監事會後微調第七波信用管制，再加上針對「土方之亂」提出三大處理原則，市場普遍解讀為：政策方向正在從「全面緊縮」轉向「邊看邊調」。但富哥做貸款這麼多年，要直接說一句實話：政策看起來鬆了，但市場體感還是緊。 銀行內規比央行政策還硬，消費者根本無感。一、土方之亂有解，但只是「個案彈性」所謂「土方之亂」，源自內政部推動營建土石方全流向管理新制後，清運流程全面電子化並加裝GPS追蹤，雖然提升透明度，但也讓部分地區短期內出現合規車輛不足、清運排程卡關的情況，進一步影響到建案進度。央行對此提出三項處理原則，重點在於授權銀行依個案認定。換句話說，這次處理方式不再是「一刀切」，而是改走「銀行自己判斷」。但富哥要說：個案彈性不等於全面鬆綁。 只有少數大型建商能享受到，一般民眾根本無感。二、楊金龍定調「軟著陸」，但軟著陸不等於好貸款央行總裁楊金龍近期多次強調，政策目標是讓房市「軟著陸」，避免價格急跌造成金融風險，但也同時要防止市場過熱再次升溫。富哥翻譯：央行不想讓房價崩，但也不想讓房價漲。 這種「兩邊都要顧」的政策基調，讓銀行不敢大膽放款。對消費者來說，軟著陸的意思是：房價不會大跌，但你的貸款也不會變好貸。三、放款集中度鬆綁，但房貸體感還是緊雖然央行已將不動產放款集中度管理改為銀行自主管理，金管會統計也顯示銀行不動產放款比率降至約25%，創近14年新低，看似法規壓力減輕。但富哥在業界看到的實際情況是：制度上有空間，但銀行內部風控沒放鬆。銀行業者坦言，實際放款仍受到內部風控與資產品質要求限制，導致市場出現一種矛盾現象——帳面上有額度，但實際申請仍不容易。富哥一句話：政策鬆了，但銀行的內規沒鬆。你去找銀行貸款，還是會被問東問西、砍成數、拉高利率。四、建商與購屋族體感分歧：政策訊號偏鬆，但交易體感偏緊從建商端來看，「土方之亂」的彈性處理確實讓部分個案有延展空間，但屬於高度個案化處理，並非全面鬆綁。而在購屋市場端，房貸利率、成數與審核條件仍維持保守，使得整體交易動能並未明顯回升。富哥觀察：市場出現一個明顯落差——政策訊號偏鬆，但交易體感仍偏緊。 消費者去問銀行，得到的答案跟一年前差不多。五、真正的限制不在政策，而在銀行內規國銀主管指出，目前房市授信最核心的壓力仍來自兩大結構性限制：銀行法72-2條的放款比率控管央行長期以來的不動產集中度管理更關鍵的是，即使法規空間存在，銀行在實務操作上仍傾向保守估價與風險折扣，使得實際可貸金額往往低於市場預期。業界形容這種現象是：「政策有鬆，但風控沒有鬆。」 甚至有人直言：「政策有調整，但體感還是沒有變。」富哥一句話：銀行不是不借，是只借給「最安全」的人。你不是最頂尖的客戶，就別指望能感受到「鬆」。富哥總結央行近期從放款集中度鬆綁，到針對土方之亂提供個案彈性，再到持續強調「軟著陸」目標，整體政策基調確實呈現微調與修正。但從市場反應來看，不論是建商端或購屋端，體感仍停留在「審慎與偏緊」的狀態。政策鬆了，但銀行沒鬆。你想有感？先把你的信用分數拉滿、收入拉高、資產拉厚。不然，微鬆綁跟你無關。呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長#央行政策...
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文／情情來了｜明深地政士事務所主辦代書...
