麻州租金管制提案引發建商疑慮 房市投資恐陷冰點

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

美國麻州一項即將進行公投的租金管制提案，正因短期與長期利率上升、營建成本增加，以及未來租金可能受限等因素交織，導致潛在投資者對該州房市新建案的興趣大幅降溫。

根據一份信函指出，儘管美國其他地區的房地產交易與新建案活動有所增加，但麻州因租金管制提案的預期影響，已實質上中止了投資者的新投資意願。若該提案通過，將對州內許多公寓大樓實施美國最嚴格的租金上限之一，即每年租金漲幅不得超過 5% 或消費者物價指數（CPI），取兩者較低者。

提案內容顯示，新建案將享有 10 年免受租金管制約束的豁免權，此規定較波士頓（Boston）過去的租金管制法案更為嚴格，後者曾完全豁免所有新建案的租金上限。此外，四個單位以下的建築也將獲得豁免。

地產開發公司 Cabot, Cabot & Forbes 的執行長 Jay Doherty 表示，雖然公司希望能持續在麻州開發建案，但在公投結果明朗前，融資將難以到位。他直言：「所有尚未鎖定融資的建商，在年底前將面臨巨大困難。」

以一項建造 250 個單位、總成本達 1.2 億美元的建案為例，即便考量 15% 的單位將作為可負擔住房，平均月租金仍預計為 3,200 美元。扣除每年 250 萬美元的預計開支（包括房地產稅、保險、水電費和物業管理費），預計淨營運收入為 710 萬美元，換算下來投資報酬率僅 5.91%。然而，不動產投資通常需要 6.5% 至 7% 的回報率，才能超越無風險投資（如目前約 4.25% 的美國 10 年期國庫券），吸引投資者。Jay Doherty 坦言，在這樣的回報率下，「投資者甚至不會考慮這個項目」。

Jay Doherty 進一步指出，在租金管制的前景下，投資者可能會轉向投資數據中心或將倉庫租賃給亞馬遜（Amazon），這些領域未來收入不受限制，因為「多數投資者並不關心社會公益」。

面對開發商的疑慮，長期住房倡議者 Lew Finfer 認為，難以判斷哪些是實況、哪些是恐嚇策略。Homes for All 聯盟主任 Carolyn Chou 則強調，麻州需要同時增加住房供應並穩定租金，她相信這項公投提案能同時達成這兩項目標。

此外，租金管制公投的變數，也加劇了川普（Trump）政府時期徵收關稅以及伊朗戰爭導致能源成本上升等既有不確定性。這些不確定因素共同促使麻州房地產投資陷入停滯，最終這項租金管制公投案可能於今年 11 月提交選民決定。