地政士是「地面師」還是守門員？富哥：比例再低，遇到一次就是毀掉一個家庭
文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）
最近「地面師」這個詞很紅，隨著影視作品和社會案件大量曝光，越來越多人把「地政士」和「詐騙共犯」畫上等號。地政士公會全聯會跳出來喊冤：全台約1.1萬名地政士，涉案被判刑的比例不到萬分之三，2024年甚至只有1人被判刑，呼籲社會不要以偏概全。
富哥必須說：數據是數據，但民眾的感受是另一回事。
低機率、高衝擊的信任危機
富哥在金融領域這麼多年，看過太多「比例很低、但遇到就完蛋」的案例。不動產交易動輒數百萬、上千萬，對一般家庭來說是一輩子的積蓄。就算涉案比例只有萬分之三，對受害家庭來說，就是100%的毀滅。
這就是典型的「低機率高衝擊事件」——發生機率極低，但一旦發生，損失巨大且具新聞性，導致社會記憶被放大。也因此，一個涉案案件的殺傷力，往往需要一百個守法的地政士才能彌補。
制度有沒有漏洞？富哥直說：有
雖然全聯會強調多數地政士依法執業，是協助民眾避免交易風險的重要專業。但富哥必須點出：問題的核心不在於「有沒有地政士涉案」，而在於「民眾是否能辨識誰是可信的專業者」。
在「代辦型貸款」、「快速過戶」、「資金整合操作」這類情境中，資訊不對稱的問題依然存在。少數不肖人士就是利用民眾對專業流程的不熟悉，從中操作。這不是地政士制度的問題，是整體不動產交易環節中，民眾資訊弱勢的問題。
全聯會推防詐措施，富哥肯定
面對信任危機，全聯會也提出多項防詐措施，富哥認為這才是務實的方向：
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推動「地籍異動即時通」：讓民眾隨時掌握產權變動狀況
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強化身分查驗制度：確認交易雙方身分真實性
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推廣「雙地政士制」：買賣雙方各自有專業人員把關，降低單一窗口操作風險
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建議民眾主動查驗地政士執業資格：確認所有資金流向與文件流程透明化
這些措施雖然不能完全消除風險，但至少能讓民眾多一層保障。
富哥的建議：不要只看比例，要看機制
富哥建議民眾在進行不動產交易時，做好三件事：
第一，主動查驗。不要只聽仲介或代書的口頭介紹，自己上網查詢地政士的執業資格和是否有不良紀錄。
第二，不要急。詐騙集團最常利用的就是「急迫感」。任何要求你快速簽約、快速過戶、快速匯款的理由，都要特別警惕。
第三，多問一個人。如果條件允許，可以考慮「雙地政士制」，讓買賣雙方各自找信任的地政士，互相為對方的權益把關。
富哥總結
地政士不是地面師，絕大多數地政士都是兢兢業業守護交易安全的專業者。但比例再低，風險依然存在。與其爭論萬分之三算不算高，不如思考如何讓萬分之三變成零。
信任是市場最關鍵的成本。當民眾對地政士的信任被侵蝕，整個不動產交易的成本就會上升。這不只是地政士公會的事，是每一個地政士、每一個仲介、每一個金融從業人員都該共同守護的事。
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