【警政時報 薛秀蓮 ／台北報導】許多投資人在規劃購屋預算時，以為只要銀行願意放款，購屋資金就算安排好了。實際上，真正需要留意的，其實是最終核貸條件是否符合原先規劃。
深耕日本房地產市場逾25年、長期投入日本不動產開發及海外置產服務的FMI JAPAN株式會社行政總裁李丹翔指出，日本銀行房貸並非只有「核准」或「不核准」兩種結果，貸款成數、貸款年限及利率條件，都可能因個案審查而有所不同。
預估可貸七成，最後可能只核准六成
李丹翔觀察，不少投資人會先假設銀行可提供一定貸款成數，再反推需要準備的自備款。
例如，買方原先以七成貸款安排預算，最終銀行只核准六成，差額便需要由買方補足。若貸款年限較原先規劃短，每月還款金額也會提高，原有的現金流安排可能隨之改變。
「問題通常不在於完全貸不到，而是買方把資金規劃建立在單一預估結果上。」他說，跨境置產涉及銀行審查、匯率及付款時程，若只按照最理想的核貸條件準備資金，一旦結果出現落差，交屋前便容易面臨調度壓力。
交屋資金不只房價差額
除了房屋總價，日本房產交易在交屋前還可能涉及登記相關費用、司法書士費用、稅費、火災保險、管理費及修繕積立金等支出。
這些費用未必全部納入貸款範圍，買方仍需另外準備。若銀行核准成數低於預期，自備款增加，加上各項交屋費用同時到期，所需現金便可能明顯高於最初估算。
跨境匯款也需要時間。交屋期間若遇到日圓匯率波動，換匯所需的新台幣金額亦可能增加。與其在付款期限前臨時補足資金，提前保留一定流動性，通常更能維持交屋安排的穩定。
不動產公司協助申請，授信結果仍由銀行決定
日本房貸屬金融機構的授信業務，銀行會依各金融機構規定，綜合申請人的收入、負債、信用狀況、資產配置及擔保物件等條件進行個案審查，再決定是否放款，以及最終貸款成數、年限與利率。
不動產公司可以協助說明申請流程、準備文件及安排送件，但不能代替銀行作出授信決定。完成申請，也不等於銀行必然按照原先預估的條件核准。
安全墊的作用，是保留選擇空間
所謂交屋資金安全墊，並不是單純提高自備款，而是預先考慮不同核貸情境、交屋費用及匯率變化，保留足以應對差額的流動資金。
李丹翔建議，規劃日本置產時，不宜只以最高預估貸款成數計算預算；除了房價自備款，也要把交屋相關費用納入，並預留匯率及銀行核貸條件變動的空間。
跨境置產屬於中長期資產配置，能夠順利交屋固然重要，但交屋後是否仍有足夠現金流持有、管理及營運資產，同樣影響整體投資穩定性。
對日本房貸申請、交屋資金安排及大阪不動產市場有興趣的民眾，FMI JAPAN將於台北舉辦日本置產說明會，分享日本房貸申請實務、置產流程及跨境資產配置等內容，活動採預約報名。
【FMI JAPAN 日本置產說明會】
【台北場】8月15日、16日（週六、週日）
時間：上午場11:00、下午場14:30
地點：台北君悅飯店3樓
報名：https://fmij.tw/japan-property-seminar/
提醒：海外不動產投資涉及市場、匯率及資金配置等風險，房貸成數、利率與年限依各金融機構個案審核結果為準，投資人應依自身財務狀況審慎評估。
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