台灣不動產稅率完整解析：一般住宅、自用住宅、公益出租人一次看懂
文／賣厝阿明知識+
不動產稅務是每個屋主、買方、投資客都必須面對的課題。從房屋稅、地價稅到房地合一稅，不同用途的住宅適用的稅率差異極大。M編為大家整理台灣各類不動產稅率，一次看懂自住、非自住、公益出租人、社會住宅的稅務優惠與申報眉角。
一、房屋稅：自住1.2％，非自住最高4.8％
自住住宅
自住房屋的認定有三大要件：房屋無出租或供營業使用、供本人或配偶或直系親屬實際居住且須辦竣戶籍登記、本人及配偶及未成年子女全國合計3戶以內。符合條件的自住房屋，稅率為1.2％。
如果本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶房屋，且房屋現值在一定金額以下（各縣市標準不同），還可適用更優惠的1％稅率。
一般住宅（非自住）
不符合自住要件的房屋，即屬非自住住宅。2024年7月起實施的「囤房稅2.0」已將非自住房屋稅率從1.5％至3.6％調升至2％至4.8％，並改採「全國歸戶、全數累進」計算。持有非自住房屋戶數越多，適用稅率越高，最高可達4.8％。
二、地價稅：自用2‰，一般最高55‰
自用住宅用地
地價稅自用住宅優惠稅率為2‰（千分之二），與一般用地的10‰至55‰（千分之十至五十五）相比，差距可達5倍以上。申請自用住宅用地優惠須符合三大條件：土地為本人、配偶或直系親屬所有、戶籍設於該地且實際作為住宅使用、未出租或營業。
此外，都市土地面積以300平方公尺（約90.75坪）為限，非都市土地以700平方公尺（約211.75坪）為限。本人、配偶及未成年子女全國以1處為限。
一般用地
地價稅一般用地採累進稅率課徵，稅率為10‰至55‰（千分之十至五十五），視土地公告地價與面積而定。
三、公益出租人的稅務優惠
政府為鼓勵房東出租給弱勢族群，提供公益出租人多項稅務優惠。在房屋稅方面，稅率比照自住住宅1.2％；在地價稅方面，按自用住宅用地稅率2‰課徵；在所得稅方面，每屋每月租金收入15,000元免稅，還可再減除必要費用（公益出租人43％、社會住宅60％）。
公益出租人是指房東將房屋出租給符合租金補貼資格的房客，經主管機關認定者。此外，房屋稅新制將公益出租人房屋排除在囤房稅計算之外，不納入全國總持有戶數累進課稅。
四、社會住宅的稅務優惠
社會住宅（含包租代管）的稅務優惠與公益出租人類似。房屋稅率為1.2％，地價稅視興辦方式最高可全免或減徵80％，所得稅方面每屋每月租金收入15,000元免稅，必要費用扣除率高達60％。
根據《住宅法》規定，社會住宅於興辦期間享有地價稅及房屋稅減免，政府興辦或獎勵民間興辦者可能享有更優惠的減免。
五、房地合一稅：依持有時間計算最高45％，自住400萬免稅＋10％
出售房屋時的房地合一稅，自住與非自住也有顯著差異。
符合自住優惠條件的房屋，必須持有並設籍滿6年，且出售前一年未出租或營業。符合條件者可享有400萬元免稅額，超過部分按10％稅率課徵。
非自住房屋則依持有期間長短課稅：持有2年內出售稅率45％，持有2至5年稅率35％，持有5至10年稅率20％，持有超過10年稅率15％。
六、各稅目稅率重點整理
房屋稅部分，自住、公益出租人、社會住宅的稅率為1.2％（單一自住可降至1％），非自住一般住宅為2％至4.8％。
地價稅部分，自用住宅用地稅率為2‰，一般用地為10‰至55‰。
房地合一稅部分，自住滿6年可享400萬元免稅額，超過部分稅率10％；非自住則依持有期間課徵45％至15％。
七、重要提醒
自住稅率須主動申請。符合自住條件者，須向稅捐機關提出申請，否則將按非自住稅率課徵。許多人不知道這點，白白多繳了好幾年的稅。
設籍是關鍵。房屋稅2.0新制上路後，自住房屋必須「辦竣戶籍登記」，僅實際居住而未設籍，仍無法適用自住優惠。
申請期限要記住。房屋稅的申請期限約在每年3月22日左右，地價稅則在每年9月22日左右。錯過期限，就要多等一年。
公益出租人、社會住宅不計入囤房稅戶數。為鼓勵房屋釋出至租賃市場，公益出租人及社會住宅房屋排除在全國總持有戶數計算之外，不適用囤房稅2.0的高稅率。
共有土地須分別申請。若土地為夫妻或多人共有，須「各自」提出自用住宅用地申請，否則僅申請者適用優惠稅率。很多人以為一人申請就夠了，結果只有那個人享有優惠。
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