Exclusive articles:
房市在「挑人」：公寓被市場半放生，大樓變成資金專用通道
房市在「挑人」：公寓被市場半放生，大樓變成資金專用通道M傳媒房產中心／綜合報導如果只看實價登錄平均價格，多數人會以為房市只是「公寓小跌、大樓小漲」的正常盤整。但實際從交易結構來看，現在的市場更像是正在發生一件比較殘酷的事：不是價格在變，而是市場開始不太想理某些產品。第七波信用管制上路後，成屋市場第一個被放大的，不是價格，而是「流動性差異」。住商機構彙整六都第一季資料顯示，公寓平均成交總價在多數城市下滑，但這個「下滑」本身其實很有誤導性，因為真正發生的情況往往不是跌價，而是成交量先縮到只剩零星交易，平均值自然被重算。換句話說，市場不是在幫公寓重新定價，而是「願意買公寓的人變少了」。大家房屋企劃研究室指出，現在的市場已經不是全面性買盤，而是高度篩選型資金流向，購屋族在信用管制與利率環境下，幾乎只會選擇「好貸款、好轉手、好估價」的產品。但這句話翻成白話其實是：不是不能買，是很多產品已經不在選項裡了。公寓就是第一個被市場默默排除的類別。沒有電梯、沒有管理、屋齡高，再加上銀行估價保守，一旦買方槓桿能力被信用管制壓縮，公寓就會變成「看起來還在市場，其實流動性很低」的產品。相對地，華廈與住宅大樓反而變成另一種現象。表面上是價格穩定甚至上漲，但本質其實不是變貴，而是因為這類產品具備更標準化的估價模型、更穩定的貸款條件，等於在金融體系裡被認定為「比較好處理的資產」。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說明，現在市場已經進入資金避險階段，資金不是消失，而是集中進入核心區與標準產品。但問題是，這種「集中」，本身就會製造錯覺。因為當錢都流去同一種產品時，其他產品就會顯得「被動下跌」，但其實不是跌，是沒人接。這裡才是最容易被忽略的地方。很多人以為房市現在是「漲跌分歧」，但更接近現實的說法應該是：市場正在進行選擇性運作，而不是全面價格調整。有些產品還在市場上被交易，有些產品只是還掛著沒下架。台北與高雄之所以看起來抗跌，也不完全是因為基本面強，而是因為這兩個市場仍然保有足夠的高資產買方與資金流動性，使交易可以持續發生。但這不代表整體市場健康，只代表「還有人願意接盤」。更現實一點講，現在房市正在分成三層：
一種是可以順利成交的產品，一種是要降價才成交的產品，還有一種是怎麼調整都不一定會成交的產品。而最麻煩的，其實不是價格問題，而是第三種正在慢慢變多。對代銷與房仲來說，這一波最大的壓力，不是客人變少，而是同一種話術已經不再適用所有產品。因為市場已經開始分裂成兩個世界：
一個是還在交易的市場，一個是正在等待被市場遺忘的庫存。房市看起來還在走，但真正的變化是：不是每個房子，都還在同一個市場裡。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
房市版高級大人vs初級大人，你屬於哪一種？
房市版高級大人vs初級大人，你屬於哪一種？文／賣厝阿明知識+最近出現一個高級大人vs初級大人話題，把它延伸到房市就產生一個很有趣的現象：同樣是買房，有些人越買越有錢，有些人卻一輩子都在等房價崩盤。而這樣的轉變到底差在哪？阿明先講結論：不是口袋深淺的問題，是腦袋裡裝的東西不一樣。今天阿明就把這兩種人拆給你看，看看你屬於哪一種。高級大人看懂「局」，初級大人在找「明牌」高級大人進場前，先研究的是遊戲規則。他們會花時間理解央行政策、稅制變動、重劃區發展時程，對他們來說，市場不是賭場，是一盤可以預判的棋局。初級大人剛好相反，整天在社群媒體上找答案。哪裡有低首付、哪區會漲、現在該不該買，全仰賴網路上的陌生人和農場標題。阿明講一句白的：在別人制定的規則下玩耍，卻從來不問「這規則是誰訂的」，被割韭菜真的不意外。高級大人用系統賺錢，初級大人用時間省錢高級大人懂得運用財務槓桿、合夥機制、專業團隊來放大自己的資源。他們思考的是怎麼用別人的時間和資金來創造收益，一間房子對他們來說是現金流的工具，不是存了一輩子才買得起的夢想。初級大人則靠自己的薪資和存款單打獨鬥。他們很努力存錢，卻發現房價永遠跑在儲蓄前面。好不容易存到頭期款，也往往因為資訊不足或判斷失誤，買在不對的時機或不對的地點。阿明常說，省小錢不會讓你變有錢，學會用錢賺錢才是關鍵。高級大人量化風險，初級大人不是怕到死就是衝到死高級大人面對市場波動，心裡想的是「規則變了，機會在哪？」他們會量化風險，在可控範圍內追求合理報酬。房價下跌對他們來說不是災難，是進場信號。初級大人則是兩種極端：不是因為新聞天天喊空而完全不敢進場，就是在市場最熱的時候被FOMO情緒逼著高點搶進，當了最後一隻老鼠。面對市場變化：找機會 vs 找答案當政策變動或市場反轉時，高級大人會迅速調整策略，甚至主動創造新的遊戲規則。他們的戰場在商業談判桌和地主家的茶桌，爭的是實質利益，網路上根本找不到他們的真實身分。就算帳號被水桶或被肉搜，也只是喝口咖啡笑一笑。初級大人則會在社群平台急著發問：「現在還能不能買？」「房價會跌多少？」他們吵的是誤解和一口氣，爭論到一半可能先崩潰，然後默默把文章刪掉或轉成僅限好友。阿明看過太多這種例子了。阿明真心話高級大人與初級大人的核心差異，不在於年齡或職位，也不全然是資金多寡，而在於看待問題的視角、掌握資源的能力，以及承擔風險的準備。房市永遠是認知變現的遊戲，升級自己的思維，比升級房子更重要。阿明問一句：你是哪一種大人？歡迎留言跟阿明分享。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
6萬噸廢棄物亂倒中台灣！雲林南投檢方大掃蕩，10公司57人起訴，不法獲利破1.1億
6萬噸廢棄物亂倒中台灣！雲林南投檢方大掃蕩，10公司57人起訴，不法獲利破1.1億M傳媒房產中心／綜合報導雲林和南投檢方今（6）日同步宣布破獲大型非法傾倒案件，傾倒的營建廢棄物與土方高達6萬公噸，地點遍及雲林、彰化、南投三縣市，兩案不法獲利合計超過1.1億元，涉案的10間公司、57人全數被起訴，規模之大近年少見。雲林案：隧道廢土混骨灰甕，繞場假動作騙申報雲林地檢署破獲的跨縣市廢土集團，涉及工程出土端、仲介及土資場的完整產業鏈。檢方查出，台北一間營造公司承攬台中市東豐生活圈快速道路隧道工程，將施工挖到的骨灰甕、墓碑、磚塊等廢棄物混合土方運出，為了節省處理費，竟勾結土資場以「繞場」方式掩護虛偽申報，再由獵地公司載至雲林東勢、西螺、斗南及彰化市等四處農地或山坡地傾倒回填。雲林地檢署主任檢察官朱啟仁指出，業者涉嫌違反《廢棄物清理法》，且部分土方運往山坡地，也可能構成《水土保持法》。環境管理署中區環境管理中心主任葉廼群進一步說明，土方或營建混合物根本沒有落地做分類處理，土資場只是做了一個假動作就直接放行。該案不法獲利高達6,300萬元，環境復原費用初估高達1億元，涉案10家公司、35人全數被起訴。檢方表示，此案源於去年9月在雲林抽檢砂石車運送憑證時，發現紀錄與實際車流、載運內容不符，隨即與警方、環管署組成專案小組向上溯源，才揭開這條從台北到雲林的非法廢土輸送鏈。南投案：地主免費供地，2.8萬噸廢棄物倒滿山坡南投地檢署偵辦的案件則發生在鹿谷鄉。張姓地主免費提供兩處土地給不肖業者，將來自新北林口等地的2.8萬公噸營建廢棄物、陶瓷磚瓦、混凝土塊傾倒回填。南投縣環保局長李易書表示，經查發現地主免費提供土地供業者回填堆置廢棄物，檢方已將土地所有人、承租人及行為人一併起訴。南投縣府與警方是在2024年5月接獲民眾檢舉後展開調查，歷經近一年偵辦，郭姓業者、張姓地主等22人全數被依《廢清法》起訴。郭男不法獲利約5,180萬元，南投縣環保局後續將要求地主與行為人提送清理計畫，限期復原環境。檢方：非法傾倒產業鏈已成形，將持續溯源追查兩案合計傾倒廢棄土方高達6萬公噸，不法獲利突破1.1億元，環境復原費用更是天文數字。檢方表示，從出土端、仲介、土資場到最終傾倒地點，非法廢棄物處理已形成一條龍的產業鏈，未來將持續溯源追查，不讓農地與山坡地成為營建廢棄物的棄置場。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
新建案價格真的沒跌嗎？戳破「待售量創新高，但房價還在漲。」四大假象
新建案價格真的沒跌嗎？戳破「待售量創新高，但房價還在漲。」四大假象M傳媒房產中心／綜合報導最近新建案市場一直有一種說法：「待售量創新高，但房價還在漲。」這話聽在建商耳朵裡很舒服，聽在購屋族耳朵裡卻很刺耳。但真相是什麼？今天我們直接戳破這層窗戶紙：不是房價沒跌，是還沒輪到新建案跌。假象一：19.4萬戶待售量創新高，房價卻說還在漲？根據樂居統計，2026年4月全國新建案待售存量達19.4萬戶，創歷史新高，一年半暴增6.8萬戶，增幅53%。照理說，東西賣不掉就該降價，這是市場鐵律。但新建案價格卻說還在漲，六都漲多於跌。這畫面有多違和？同一時間，中古屋市場待售約10.4萬戶，增幅22%比新建案溫和得多，但價格已經修正超過一年。為什麼賣壓比較小的中古屋反而先跌？答案很簡單：中古屋的價格是真正成交出來的，新建案的價格是「掛在那邊」的。假象二：19.4萬戶待售，17萬戶根本還沒蓋好這才是整件事最大的盲點。19.4萬戶的待售存量中，高達17萬戶是預售屋。什麼叫預售屋？就是房子還沒蓋好、還沒交屋、買方還沒開始真正揹房貸的產品。壓力在誰身上？在建商身上。但建商的壓力什麼時候才會真正爆炸？是交屋的時候，不是預售的時候。現在這些預售屋還在蓋，建商當然有底氣慢慢撐，反正還沒到最後關頭。等這些案子陸續進入交屋階段，建商要兌現營收、要還土建融，那時候才是真正的考驗。假象三：建商說成本高降不了，但中古屋成本不高嗎？建商最常用的說法是：「土地成本高、營造成本高，實在降不下來。」但這個說法有個邏輯漏洞：中古屋的屋主取得成本可能更低，為什麼他們願意降價？因為中古屋的價格是買賣雙方博弈出來的，有資金壓力的屋主就會讓。建商不讓，不是成本問題，是面子問題，也是策略問題。一旦降價，不只這批案子利潤被壓縮，前面已經賣出去的客戶會來抗議、後面還要推的案子價格也撐不住。所以建商寧可撐著，讓表面上的價格看起來沒跌，實際上成交冷到不行。假象四：「漲多於跌」是話術，跌幅正在擴大才是真的進一步拆解新建案的價格數據，確實有些地區還在漲，但跌的地區變多了、跌幅也正在擴大。過去是零星個案鬆動，現在已是區域性現象，中部甚至有指標建案一坪下修10萬元。所謂的「漲多於跌」，說穿了是少數精華區在撐盤，多數外圍區域早已悄悄讓利。結論：新建案市場的「量縮價漲」是一個正在被時間戳破的假象。中古屋市場已經誠實反映供需，價格修正超過一年；新建案市場還在用「成本論」和「時間策略」硬撐。但隨著交屋潮逼近、資金壓力浮現，這些掛在帳上的預售屋，終究要面對市場的現實檢驗。與其問房價什麼時候跌，不如問：這些建商還能撐多久？相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
資金大轉向成形？房市進入信用收縮期 「棄房轉股」背後其實是風險重定價
資金大轉向成形？房市進入信用收縮期 「棄房轉股」背後其實是風險重定價M傳媒房產中心／綜合報導「台積電還沒來，房價先漲一波」、「買房比工作還好賺」這些過去幾年市場流行語，如今正在快速退潮。從不動產金融角度來看，現階段房市的變化，已經不只是多空循環，而是資金環境與信用條件同步改變後的結構性調整。中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富（富哥）指出，這一波市場轉折的核心，不在於房價是否下跌，而是「房地產的金融槓桿功能正在被重新定義」。當信用管制加深、銀行房貸條件收緊，房地產過去高度依賴槓桿放大的報酬模型，正在被迫回到更接近現金流與基本面的評價方式。在此同時，AI與科技類股帶動台股強勢表現，資本市場的流動性與短期報酬吸引力明顯提升，也讓市場開始出現資金重新配置現象。呂崑富分析，所謂「棄房轉股」並非單純投機風向，而是資金在不同風險資產之間進行效率重新排序的結果。他指出，過去房市能持續上行，很大一部分來自低利率與寬鬆資金環境，讓高槓桿操作成為常態，市場甚至出現價格長期偏離租金與所得的情況。但隨著2024年下半年起信用管制逐步加重，包括貸款成數調整、寬限期縮短與銀行總量控管等措施，已明顯壓縮市場槓桿空間，使房地產進入「信用驅動期」而非「資金驅動期」。在這樣的結構變化下，房市開始出現明顯分化。具備人口移入、就業支撐與生活機能完整的區域，仍能維持相對穩定；但過去高度依賴題材與預期支撐的區域，則開始面臨成交量下降與賣壓增加。市場觀察也顯示，部分科技園區周邊重劃區在供給增加與買氣降溫的雙重影響下，交易動能已有明顯趨緩跡象。不過呂崑富強調，現階段房市真正需要關注的，不是單純價格漲跌，而是「流動性是否開始下降」。當買方縮手、銀行保守、投資槓桿降低時，市場會先反映在成交速度，而不是立即反映在價格崩跌。這也是目前許多區域出現「價格未明顯大跌，但交易週期拉長」的主因。他進一步指出，資金從房市轉向股市，並不代表房地產失去價值，而是資金在不同資產之間進行風險與報酬再平衡。但若將高槓桿從不動產轉移至高波動資產，本質上只是風險型態改變，並非風險消失，反而可能提高短期財務波動。從整體不動產金融結構來看，呂崑富認為，未來房市將逐步從「題材行情」回歸「基本面行情」，市場定價邏輯將更依賴人口結構、產業支撐與租金現金流，而非單純依靠資金行情推升。他提醒，接下來購屋族最需要關注的，不再只是房價高低，而是自身財務結構是否能承受信用收縮環境，包括貸款利率變動、月付能力與緊急現金流準備。因為在新一輪市場環境下，真正的風險不只是買貴，而是「資產流動性變慢之後，是否還撐得住持有成本」。整體來看，這一波市場變化並非單一方向的多空轉折，而是從資金驅動轉向信用驅動的結構性轉換。對市場而言，價格或許仍在，但遊戲規則已經改變。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
