房市在「挑人」：公寓被市場半放生，大樓變成資金專用通道

房市在「挑人」：公寓被市場半放生，大樓變成資金專用通道

M傳媒房產中心／綜合報導

如果只看實價登錄平均價格，多數人會以為房市只是「公寓小跌、大樓小漲」的正常盤整。但實際從交易結構來看，現在的市場更像是正在發生一件比較殘酷的事：不是價格在變，而是市場開始不太想理某些產品。

第七波信用管制上路後，成屋市場第一個被放大的，不是價格，而是「流動性差異」。

住商機構彙整六都第一季資料顯示，公寓平均成交總價在多數城市下滑，但這個「下滑」本身其實很有誤導性，因為真正發生的情況往往不是跌價，而是成交量先縮到只剩零星交易，平均值自然被重算。

換句話說，市場不是在幫公寓重新定價，而是「願意買公寓的人變少了」。

大家房屋企劃研究室指出，現在的市場已經不是全面性買盤，而是高度篩選型資金流向，購屋族在信用管制與利率環境下，幾乎只會選擇「好貸款、好轉手、好估價」的產品。

但這句話翻成白話其實是：不是不能買，是很多產品已經不在選項裡了。

公寓就是第一個被市場默默排除的類別。

沒有電梯、沒有管理、屋齡高，再加上銀行估價保守，一旦買方槓桿能力被信用管制壓縮，公寓就會變成「看起來還在市場，其實流動性很低」的產品。

相對地，華廈與住宅大樓反而變成另一種現象。

表面上是價格穩定甚至上漲，但本質其實不是變貴，而是因為這類產品具備更標準化的估價模型、更穩定的貸款條件，等於在金融體系裡被認定為「比較好處理的資產」。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說明，現在市場已經進入資金避險階段，資金不是消失，而是集中進入核心區與標準產品。

但問題是，這種「集中」，本身就會製造錯覺。

因為當錢都流去同一種產品時，其他產品就會顯得「被動下跌」，但其實不是跌，是沒人接。

這裡才是最容易被忽略的地方。

很多人以為房市現在是「漲跌分歧」，但更接近現實的說法應該是：

市場正在進行選擇性運作，而不是全面價格調整。

有些產品還在市場上被交易，有些產品只是還掛著沒下架。

台北與高雄之所以看起來抗跌，也不完全是因為基本面強，而是因為這兩個市場仍然保有足夠的高資產買方與資金流動性，使交易可以持續發生。

但這不代表整體市場健康，只代表「還有人願意接盤」。

更現實一點講，現在房市正在分成三層：

一種是可以順利成交的產品，一種是要降價才成交的產品，還有一種是怎麼調整都不一定會成交的產品。

而最麻煩的，其實不是價格問題，而是第三種正在慢慢變多。

對代銷與房仲來說，這一波最大的壓力，不是客人變少，而是同一種話術已經不再適用所有產品。

因為市場已經開始分裂成兩個世界：

一個是還在交易的市場，一個是正在等待被市場遺忘的庫存。

房市看起來還在走，但真正的變化是：不是每個房子，都還在同一個市場裡。