六都新案撐價不是不想降！山哥：成本卡在那裡，降了就是賠
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
最近很多人問山哥：「房市這麼冷，新建案怎麼還不降價？」
山哥直接說：不是不想降，是成本根本降不下來。
營造成本，已經回不去了
先看外部環境。中東戰事未明朗，通膨壓力還在，原物料和能源成本持續維持高檔。國內也不輕鬆，土方之亂還沒完全解決，營建供應鏈成本緊繃。
山哥在業界這麼多年，從來沒看過成本漲成這樣還能短時間跌回去的。尤其是近兩、三年才取得土地的建商，同時背負「高地價＋高造價」的雙重壓力。地買得貴、工料也貴，你想降價？降了就是賠錢。
有人會說：「預售案不是有三到五年的興建期嗎？可以慢慢撐啊。」
沒錯，預售案確實有時間緩衝，但這段時間不是讓建商「等降價」，而是「等成本慢慢反映」。當初的土地取得成本，跟現在的營造報價，往往已經出現明顯落差。想等成本跌？山哥覺得很難。
現在市場的「讓利」，是送東西，不是降價格
既然不能降價，那建商怎麼賣？山哥觀察，現在的策略已經從「價格戰」轉向「非價格型讓利」。
低首付、送家電、送裝潢、補貼管理費——這些都是變相降低買方進入門檻的方式，但牌價不動。為什麼不直接降價？因為牌價一降，已購客會來抗議，銀行估價會跟著鬆動，對建商來說代價太大。
山哥坦白說：在目前的成本結構下，不漲價，其實就是最大的讓利。
買方想等更低價？建商也在等
現在市場形成一種奇特的僵局：買方希望價格再跌一點，建商希望成本不要再漲。雙方都在等，交易節奏自然放緩。
山哥必須說實話：對於自住客來說，與其等一個不知道會不會發生的「崩盤」，不如趁市場冷淡、建商願意給優惠的時候，多看、多比、多談。好房子不會因為市場冷就變成你的，還是要自己去找、去談。
現在市場看到的「不降價」，不是建商強勢，是成本結構本身就不允許大幅調整。 這是現實，不是話術。
山哥給大家的建議很簡單：自住客慢慢看、慢慢談，現在議價空間確實比以前大，但別指望新建案會「腰斬」賣給你。投資客？這盤不是你玩的，洗洗睡吧。
你覺得新建案價格會跌嗎？還是成本撐在那裡，跌不動？留言跟山哥討論！
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