房市冷、傳承熱！法拍量創低點卻見台中1字頭 M編：市場不是沒跌，是先在「檯面下修正」
文／M傳媒房產中心
近期在打房政策與信用管制影響下，整體房市交易量明顯降溫，但另一方面，資產移轉卻持續維持高檔。根據內政部統計，自2023年至2026年，各年第1季繼承與贈與移轉棟數皆突破3.4萬棟，顯示台灣正進入一波結構性的「大傳承潮」。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，在高房價與高齡化雙重壓力下，無償取得房產的比例持續上升。一方面，戰後嬰兒潮世代逐漸凋零，帶動繼承量攀升；另一方面，長輩也透過贈與提早進行資產配置，降低未來稅負壓力。
數據顯示，2026年第1季繼承移轉達1萬7,879棟，贈與移轉1萬6,182棟，雙雙維持高檔，反觀拍賣移轉棟數僅768棟，創下近十年次低水準。市場普遍解讀，房市雖冷，但並未出現大規模違約或「斷頭潮」。
賴志昶分析，法拍量未明顯增加，主要來自兩大原因：一是近年房價仍處相對高點，屋主即便面臨資金壓力，仍可透過市場轉手脫身；二是銀行端提供債務協商空間，使不少案件在進入法拍程序前就已被化解。
不過，市場另一端卻出現值得關注的現象。近期台中法拍市場已出現「1字頭」成交案例，與過去動輒2字頭甚至更高的價格相比，形成明顯落差，也引發外界對房價修正的討論。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，在「等房族」逐漸崛起的情況下，繼承與贈與取得的房產，若屬老屋類型，未來仍需面對修繕成本與稅負問題，民眾在規劃資產傳承時，應提前做好完整財務評估。
M編觀點
市場現在最容易誤判的，是把「法拍量低」等同於「市場沒問題」。
但實際上，真正的變化，正在兩個地方發生。
第一，台中已經出現法拍「1字頭」價格。
這不是單純撿便宜，而是市場開始出現「可負擔價格」。當價格從過去高檔回落到有人願意承接的區間，代表市場已經從「撐價」進入「找價格」。
第二，法拍量沒有爆發，不代表沒有壓力，而是壓力被提前消化。
現在很多案件，在被查封後，還沒真正進入法拍市場，就已經透過讓價出售完成交易。換句話說，市場正在用「降價成交」，取代「法拍出清」。
這代表修正已經發生，只是沒有出現在統計數字裡。
也因此，當前市場其實呈現一個很關鍵的狀態：
- 檯面上：法拍量低、違約不多
- 檯面下：價格開始鬆動、讓價交易增加
這種結構，通常出現在市場「初期修正階段」。
接下來的關鍵，不是會不會崩，而是：價格會不會從個案修正，擴散成區域修正。
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