交屋第4天陽台天花板就漏水！前屋主說「已經交屋」就沒事？專家：沒那麼簡單
【M傳媒房產中心／綜合報導】
買房最怕什麼？不是房價買貴一點，而是才剛交屋，問題就一個一個冒出來。
近期有網友在臉書《賣房知識家》社團發問，表示自己才剛交屋第4天，就發現陽台天花板漏水，而且還是在艷陽高照的情況下出現水痕，讓他相當傻眼。問題也來了：這到底是樓上鄰居的責任？還是前屋主也要負瑕疵擔保責任？
房產專家表示，這種狀況不能一開始就急著說「一定是樓上害的」，也不能讓前屋主一句「房子已經交給你了」就完全切割。真正的重點是：水從哪裡來？漏水問題是不是交屋前就已經存在？
專家指出，若漏水來源是樓上住戶的陽台防水層、專有管線、冷氣排水、洗衣機排水，或是樓上曾經裝修施工造成，那責任多半會往樓上住戶身上走。
但如果問題是上下樓之間的樓地板、共同壁，或樓地板裡面的管線自然老化，就不是一句「樓上賠」這麼簡單。依《公寓大廈管理條例》第12條，這類樓地板或其內管線的修繕費，原則上由上下樓區分所有權人共同負擔；但如果能證明是其中一方造成，就由可歸責的一方負責。
至於前屋主有沒有責任？專家說，關鍵就在「漏水是不是交屋時就已經存在」。
依《民法》第354條，賣方要擔保房屋交給買方時，沒有會減少房屋價值、正常使用功能或契約約定功能的瑕疵。簡單講，如果這個漏水問題在交屋前就已經存在，只是買方交屋後才發現，那前屋主就不能一句「你已經交屋了」就完全沒事。
尤其這個案例是在交屋第4天就發現漏水，時間點對買方來說很重要。因為一般人很難相信，才住進去短短幾天，就能把陽台天花板搞到漏水。這會讓人合理懷疑，問題可能早就存在，只是先前沒有被發現，或是曾經被遮掩、修補過。
不過，專家也提醒，交屋第4天發現漏水，不代表買方一定贏，還是要看證據。像是天花板有沒有舊水痕、油漆有沒有膨脹、牆面有沒有補土痕跡、防水層是否老化、管線是否鏽蝕、前屋主過去有沒有修漏水紀錄，這些都會影響後續責任判斷。
若能證明漏水在交屋前已經存在，買方可以向前屋主主張物之瑕疵擔保，要求減少價金，或協商修繕費用負擔。若前屋主曾保證沒有漏水，或明知道漏水卻故意不講，還可能涉及損害賠償問題。
很多人會問：「中古屋不是都寫現況交屋嗎？那前屋主還要負責嗎？」
專家表示，現況交屋不代表漏水免責。所謂現況交屋，通常是指買方接受現場看得到、合理可以判斷的屋況；但如果是隱藏性漏水，尤其賣方明知道卻沒有告知，那就不是一句現況交屋可以帶過。
專家也提醒，買方遇到這種情況，第一件事不是急著找人來修，而是先保全證據。
建議立刻拍照、錄影，記錄漏水位置、水痕範圍、滴水狀況、天花板變色情形，最好能保留日期紀錄。接著，用LINE、簡訊、Email或存證信函通知前屋主、仲介、管委會與樓上住戶，要求共同會勘。
通知內容可以簡單寫：
「本人於○月○日交屋後第4天，發現陽台天花板漏水，請前屋主、仲介、管委會及樓上住戶共同會勘確認漏水原因，並保留後續瑕疵擔保、減少價金及損害賠償等相關權利。」
專家表示，這個動作很重要，因為《民法》第356條規定，買方發現瑕疵後，應該立即通知賣方。如果拖太久才講，對方可能反過來主張你已經承認受領，後續要爭取權利就會比較麻煩。
此外，也建議找抓漏師傅或水電技師先做初步檢測，最好留下書面紀錄，不要只有口頭說法。報告裡至少要寫出疑似漏水來源，未來才有談修繕費或責任歸屬的依據。
專家提醒，最忌諱的是買方一發現漏水就自己修掉，結果現場證據也跟著被破壞。到時候前屋主說不是他的問題，樓上鄰居也說不是他造成，買方反而會變成最難舉證的人。
至於權利期間也不能拖太久。依《民法》第365條，買方通知賣方後，解除契約或請求減少價金的權利，如果6個月內不行使，或自交付起超過5年，就會消滅；但若賣方是故意不告知瑕疵，就不適用6個月限制。
房產專家總結，交屋第4天發現陽台天花板漏水，正確做法不是先跟樓上吵，也不是讓前屋主一句「已經交屋」就切割，而是先找出水源、保留證據、正式通知相關人員。
樓上造成的，就找樓上；樓地板或管線老化的，就依規定看上下樓責任；如果漏水問題在交屋前就已經存在，前屋主仍可能要負瑕疵擔保責任。
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