換屋重購退稅別亂算！代書費、仲介費能不能加進新屋成本？情情一次說清楚

文／嚴意情（情情來了）・明深地政士事務所主辦代書

最近很多換屋客人問情情：「我買新房子付了代書費、仲介費、政府規費，這些能不能算進新屋成交價？如果我是大屋換小屋，這樣是不是可以退多一點房地合一稅？」

情情先給答案：不可以。

買新屋時支付的代書費、仲介費、規費、謄本費、印花稅等，不能拿來增加房地合一稅重購退稅中的「重購價額」。國稅局在計算重購退稅比例時，看的是你買賣契約上的房地成交價額，不是把所有交易雜費都加進去的總支出。

很多人會混淆，是因為買房時真的花了不只成交價。除了付給賣方的買賣價金，還會有仲介費、代書費、契稅、規費、履約保證費、謄本費等支出。這些錢確實是你真金白銀付出去的，但在房地合一稅重購退稅計算裡，不能拿來把新屋價額墊高。

舉例來說，你賣掉舊屋，出售價額2,000萬元，已繳房地合一稅100萬元。之後買了一間新屋，契約成交價1,200萬元，另外支付代書費、仲介費、規費等20萬元。

錯誤算法是把新屋當成1,220萬元，退稅金額變成100萬元×1,220萬元÷2,000萬元，等於61萬元。

但正確算法是只認1,200萬元，退稅金額為100萬元×1,200萬元÷2,000萬元，等於60萬元。

也就是說，那20萬元交易費用，不能拿來增加這次房地合一稅重購退稅的重購價額。

那這些費用是不是完全沒用？也不是。

重點是要分清楚：這些費用是屬於哪一間房子的費用。

如果是「賣舊屋」時發生的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、代書費、規費等必要費用，或是當初「買舊屋」時取得該房地所支付的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，符合規定並能提出憑證，就可能在申報賣舊屋房地合一稅時，作為成本或費用減除。

但如果是「買新屋」時發生的代書費、仲介費、規費，原則上不能拿去扣這次賣舊屋的房地合一稅。它們應該保存好，等未來你出售這間新屋時，才可能成為這間新屋的取得成本或相關費用。

這是很多人最容易搞錯的地方。

情情用白話說：舊屋的成本費用，扣舊屋賣出時的稅；新屋的成本費用，留到以後新屋賣出時再用。不要把新屋費用拿來增加重購退稅金額，也不要拿新屋費用去扣舊屋稅。

如果申報房地合一稅時，部分費用收據找不到怎麼辦？

依現行規定，若未能提示相關費用證明文件，或所提示費用證明金額未達成交價額3%，稽徵機關可按成交價額3%計算得減除費用總額，並以30萬元為限。但這是房地合一稅計算所得時的費用認定規則，不是重購退稅時拿來墊高新屋價額的工具。

所以情情一再提醒，所有買賣過程中的契約書、發票、收據、規費繳納證明、履約保證費用資料都要保存。這些不是拿來亂加價，而是未來申報稅務時的重要憑證。

接下來，重購退稅還有三個常見地雷。

第一個地雷，是五年列管期。

房地合一稅重購退稅成功後，重購的新房地如果在五年內改作其他用途，或再行移轉，國稅局會追繳原退還或扣抵的稅額。所謂改作其他用途，包括出租、供營業或執行業務使用，或不符合自住要件。

土地增值稅的重購退稅也有五年列管。重購土地自登記日起五年內，不能再移轉、出租、營業，且戶籍也要維持符合自用住宅用地條件，否則地方稅捐機關會追回原退還的土地增值稅。

這裡要注意，房地合一稅和土地增值稅的規定不是完全一樣。房地合一稅看的是本人、配偶或未成年子女是否設籍並居住；土地增值稅自用住宅用地，則是土地所有權人本人、配偶或直系親屬設籍，且無出租或營業使用。兩個稅目不要混在一起。

第二個地雷，是只有設籍，沒有實際居住。

很多人以為戶籍遷進去就一定沒事，但自住優惠與重購退稅，不是只看戶籍而已，也會看有沒有實際居住事實。稅捐機關可能參考水電使用情形、房屋實際使用狀況、租賃或營業資料等綜合判斷。

所以不要只做表面設籍。如果實際沒有住，水電使用量長期異常偏低，又查到房屋出租或營業，就可能被認定不符合自住要件。

第三個地雷，是搞錯稅目。

重購退稅常見有兩大類，一種是房地合一稅重購退稅，一種是土地增值稅重購退稅。

房地合一稅重購退稅，看的是房屋加土地的實際成交價額。出售小屋再買大屋，若符合條件，可全額退還或扣抵；出售大屋再買小屋，則按重購價額占出售價額比例退還或扣抵。

土地增值稅重購退稅，看的是土地移轉現值、土地地價，不是房屋成交總價，也不是房屋現值。它的核心是新購土地地價，必須超過原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額，才可能申請退還土地增值稅。

所以千萬不要說「房地合一稅看房屋現值」。這是錯的。房地合一稅重購退稅看實際成交價額；土地增值稅重購退稅才看土地移轉現值相關計算。若把兩套規則混在一起，很容易申請錯、算錯，也可能白忙一場。

情情最後整理三個重點。

第一，買新屋的代書費、仲介費、規費，不能加進新屋重購價額，不能拿來讓房地合一稅重購退稅多退一點。

第二，舊屋相關成本費用扣舊屋，新屋相關成本費用留新屋。憑證要保存，但不能亂用。

第三，房地合一稅和土地增值稅是兩套不同重購退稅制度。房地合一稅看實際房地成交價額，土地增值稅看土地移轉現值與土地地價，千萬不要混用。

重購退稅是很好的節稅制度，但細節非常多。換屋前最好先把新舊屋成交價、設籍狀況、實際居住、持有期間、出租營業情形、稅目適用與相關憑證整理清楚。

稅法不是不能節省，而是要用對方法。

我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書。「情情來了」陪你看懂每一個重要的不動產交易與資產規劃決定，讓你的權利、稅務與家人安排，都能走得更穩。