國土計畫「農1」到底是不是特定農業區？苗栗縣府：兩者不能混為一談
國土計畫「農1」到底是不是特定農業區？苗栗縣府：兩者不能混為一談
【M傳媒房產中心／M編整理】最近國土計畫相關議題持續引發討論，特別是「農業發展地區第一類（農1）」是否等同於過去大家熟悉的「非都市土地特定農業區」，在民眾間出現不少混淆與疑問。
對此，苗栗縣政府出面說明，強調這兩者在制度設計與規劃邏輯上並不是同一件事，不能直接畫等號。「農1」不是舊制度的翻版，而是新的規劃邏輯
苗栗縣工商發展處指出，「農業發展地區第一類」是國土計畫制度下的分類方式，重點在於「功能導向」的整體規劃，並不是延續過去非都市土地的分區名稱。簡單講就是：
不是用舊地圖換新名字，而是重新用功能重新畫一次地圖。範圍比想像中更廣，不只特定農業區
縣府也特別強調，「農1」的範圍其實比一般認知還要大，並不只是傳統的特定農業區。它可能包含：
特定農業區
一般農業區
森林區部分土地
山坡地保育區
風景區部分範圍
特定專用區中的農牧與林業用地
以及經盤點後具農業潛力的土地也就是說：
「農1」不是單一分區，而是一個整合性功能分類。核心差別：不是名稱問題，是「規劃邏輯」改變
工商發展處長詹彩蘋指出，這次國土計畫最大的改變，不在於土地叫什麼名字，而是整體規劃方式已經改成「功能導向」。也就是說，評估標準不再只是看土地原本屬於哪一類，而是會綜合考量：
農業生產條件
土地資源品質
環境承載能力
國家整體發展方向白話一點講就是：
以前是「分區管理」，現在是「看功能來管理」。使用規則仍有明確依據，不是想怎麼用就怎麼用
縣府也補充，未來「農1」的劃設與使用，仍會依照國土計畫相關作業手冊規定辦理，並不是地方或個別單位可以隨意調整。
目的是確保整體制度在各縣市之間有一致標準，避免解讀落差。M編觀察：為什麼大家會搞混？
其實民眾會混淆很正常，原因主要有三個：第一，名稱太像
第二，過去制度沿用太久
第三，新制度還在過渡期但重點是：「農1」不是舊特定農業區的改名版，而是重新整合後的功能分類。M編總結：國土計畫下的「農業發展地區第一類」，和過去的「特定農業區」不是同一個概念，它是以功能與條件重新盤點後的整合型分類，不能直接等同或混用。標籤：...
「地段好不怕時運磨」還管用嗎？台北四大商圈店面行情褪色，建商改搶都更地
「地段好不怕時運磨」還管用嗎？台北四大商圈店面行情褪色，建商改搶都更地「十年河東，十年河西」可謂徹底體現在店面商圈市場的變遷上。十年前的電商、外送平台發展不如當前蓬勃，國內實體店面與觀光效益仍有不錯表現，因此孕育出台北市四大商圈，東區、永康、北車、士林夜市，曾交易出單坪500多萬元至700多萬元的一樓店面天價。同樣是一級戰區的西門町，或許因店面持有方惜售而未趕上那波繁花好時節，但憑藉長期累積的名氣，加上物件若坐落於捷運西門站6號出口周邊的絕佳位置，2022年法拍知名的成都楊桃冰店面，單價仍可來到475萬元。「花無百日紅」：店面成交價榮景不再「人無千日好，花無百日紅」則是如今店面成交價不復見過去榮景的最佳寫照。如今能賣出單坪2、300萬元的店面已是鳳毛麟角。主要原因有三：第一，消費型態大舉轉往網路購物，民眾不再仰賴實體店面，電商蓬勃發展直接衝擊實體零售業。第二，外送平台普及，民眾習慣使用外送服務，餐飲業者不再需要位於一級戰區的精華店面，店租壓力成為業者難以承受的負擔。第三，觀光商機大不如前，國際旅客減少，加上服務人力吃緊，業者已不願意承受高店租壓力，店面房東投報收益明顯弱化。即使口袋夠深、能長期不降租地靜待有緣人，店面房東自然也相當有感「地段好不怕時運磨」這句話，在如今的市況下，恐怕已經不太適用。都更危老改建：店面地主的華麗轉身契機所幸，這些商圈本有地段光環與交通、採買方便的先天優勢。商用這條路雖然走下坡，但台北市不動產最熟悉的「都更危老改建」之路，再次為店面地主提供了華麗轉身的新契機。建商踴躍參與下，與店面地主戶一拍即合。對於持有老舊透天或公寓一樓的店面地主來說，與其苦等店面行情回溫，不如參與都更危老改建，將土地價值最大化。改建後的分回住宅或商辦，往往能創造比繼續苦撐店面更高的資產價值。買盤上也更見認同度，不少高價紀錄正是在都更危老整合過程中媒合產生的。商圈轉型的未來：從「購物」轉向「體驗」專家分析，未來商圈若要重拾榮景，必須從「純購物」轉向「體驗式消費」。餐飲、娛樂、休閒、文化等「線上無法取代」的服務，將是實體店面的最後堡壘。但對於老舊店面地主來說，與其等待不知何時才能回溫的店面行情，不如積極參與都更危老改建，將土地資產活化，才是更務實的選擇。M編總結台北市四大商圈從單坪500-700萬元的天價，到如今2-300萬元已是鳳毛麟角，店面市場的榮景確實已不復見。電商崛起、外送普及、觀光衰退三重打擊下，店面房東的投報收益明顯弱化。然而，地段光環仍在。都更危老改建為店面地主提供了華麗轉身的新契機，與其苦等店面行情回溫，不如參與改建，將土地價值最大化。店面商圈「十年河東十年河西」！西門町、東區風華褪色，單坪500-700萬天價成追憶。電商、外送、觀光衰退三重打擊下，都更危老改建成店面地主華麗轉身新出路。M傳媒...
「你不是買不起房，是你爸根本沒幫你」網友貼文掀熱議
「你不是買不起房，是你爸根本沒幫你」網友貼文掀熱議文／賣厝阿明知識+阿明最近在《買房知識家》社團裡，看到一位網友的貼文，內容大概是這樣的：「我調查了一下我的客戶中，這兩年有買房的人，發現10個買房的人裡：6個靠爸媽，3個是夫妻爆肝硬撐，1個靠阿嬤紅包頭期款。有人買房是為了結婚穩定，有人買房是因為阿嬤覺得我需要。有人買不起，是因為從頭到尾只有自己一個人。」阿明看完只能說：很真實，也很殘酷。網友的觀察，數據也證實了這位網友不是亂說，阿明幫他補個數據。根據統計，30歲以下打算買房的民眾，自備款來源中，有29.6%是部分由長輩支付，13.6%是全部由長輩支付，合計超過四成。換句話說，10個30歲以下買房的人，就有4個以上需要靠爸媽。那些在社群媒體上曬新家、曬交屋的年輕人，背後很可能有「富爸媽」當隱形推手。不是你不努力，是你的起跑點不一樣。三種買房的人，你是哪一種？第一種：靠爸媽族（約6成）頭期款爸媽出、裝潢爸媽出、甚至連房貸爸媽都在幫忙。這些人不是不努力，但他們的「起跑點」確實比別人前面。買房對他們來說，是「資源的傳承」，不是「個人的奮鬥」。第二種：夫妻爆肝族（約3成）兩個人賺錢、兩個人存錢、兩個人一起扛房貸。白天上班、晚上兼差、週末加班。省吃儉用好幾年，才湊出頭期款。買了房之後，繼續爆肝還房貸。這群人最辛苦，但也最值得尊敬。第三種：一人苦撐族（約1成）沒有爸媽幫忙、沒有另一半分擔，從頭到尾只有自己一個人。存錢自己存、看房自己看、簽約自己簽、房貸自己扛。買不起，不是不努力，是真的扛不住。這群人是市場中最弱勢的，也是最容易被忽略的。網友的真實心聲：不是不努力，是門檻不一樣這位網友的貼文下面，很多人留言：「我同事就是爸媽出頭期款，還幫忙繳房貸，羨慕不來。」
「我跟老婆存了6年，才湊到頭期款，買了一間小兩房，現在每天醒來就是房貸。」
「我連頭期款都存不到，只能繼續租房。每次看到別人買房，都覺得自己是不是不夠努力。」阿明只能說：不是你不努力，是努力的終點線，被拉得太遠了。8年前800萬可以買兩房，現在要1400萬；10年前700萬可以買透天，現在連兩房都買不到。同樣是30歲，起跑點完全不一樣。給不同族群的話靠爸媽族：請珍惜這份資源，但不要視為理所當然。買房後，記得好好孝順父母。夫妻爆肝族：你們是最辛苦的，也是最踏實的。記得留一點喘息空間，不要把全部人生都押在房貸上。一人苦撐族：阿明最心疼你們。如果真的扛不住，不要硬撐。租屋不是失敗，買房也不是成功的唯一標準。阿明總結這位網友的貼文，說出了很多人的心聲。10個買房的人中，6個靠爸媽、3個夫妻爆肝、1個靠阿嬤。這是現實，不是酸話。有長輩幫忙的人，買房是「傳承」；沒人幫忙的人，買房是「硬撐」。兩種人都值得尊重。阿明最後一句：這不是你的錯，是時代的結構問題。訂閱賣厝阿明知識+，買厝賣厝攏毋驚！#賣厝阿明知識家#買房真相#靠爸族#夫妻爆肝#一人苦撐標籤：...
