下斡旋沒加「這條」？小心貸不到X成，賠了斡旋又賠違約金
文／賣厝阿明知識+
最近有位網友問阿明：「我買成屋下斡旋的時候，想在備註寫『如果銀行估價不足導致貸款不到X成，可以無條件撤回斡旋並退還款項』，這是要另外跟房仲講請他幫我備註，還是本來就有這個條款？」
標準斡旋書沒有這條。你一定要主動要求加註，否則沒人會幫你寫。
很多人以為銀行是根據「成交價」的8成核貸，但實際上是根據「銀行鑑估值」的8成。鑑價通常比成交價保守很多，尤其是在房價漲很快的區域，鑑價跟不上的狀況非常普遍。你出價2000萬，銀行只估1800萬，8成貸款就變成1440萬，中間的160萬落差你要自己想辦法補。如果沒有加註但書，這筆錢你必須自行負擔，否則就是違約。
如果沒有加註但書，下場不是開玩笑的。貸款成數不足，你沒辦法補差額，就無法完成交易。輕則斡旋金被沒收，重則賣方可以依合約要求你賠償房價最高15%的違約金。2000萬的房子，15%是300萬。這不是恐嚇，是每天都在發生的真實案例。
這條款在法律上叫「附停止條件」，意思就是：沒貸到約定的成數，買賣合約就自動作廢，你付的錢全部拿回來。
阿明提供一個簡單的範本給大家參考：「本案買方之銀行房屋貸款成數，若未達成交總價之八成，買方得主張無條件解除本買賣契約，賣方需立即無息返還所有已支付之價金（含斡旋金）。」
說句公道話，建議買方下斡旋前一定要先確認自身信用狀況與收支比相符合想要貸款金額，如果買房能證明本身新用語財力沒問題，而房仲拒絕加註這條款，可以考慮暫時放棄這間房子。畢竟，房仲不願意，代表他也不確認目前房市可以貸到的金額。斡旋金拿不回來是一回事，萬一走到違約賠償那一步，你賠的不是幾萬，是幾十萬甚至幾百萬。
你有下過斡旋的經驗嗎？還是聽過因為貸款不足被沒收訂金的故事？留言跟阿明分享。
完整範本：
「本買賣合約附停止條件。買方需以『買賣總價』為基準，向金融機構申請房屋購置貸款，其核貸金額若未能於民國 O 年 O 月 O 日前達到【成交總價之八成】（且利率不得超過2.5%、年期的低於30年），本合約即視為自始不生效。賣方應於知悉貸款未核准後，無息退還買方已支付之全部價金（含斡旋金），不得藉故拖延或扣除任何費用。 」
如果你想更嚴謹，可以再加註核貸利率上限和年限下限。為什麼要加？因為有些銀行為了規避這條，會給你高利率的貸款，或者用「房貸加信貸」硬湊8成。你可以寫成：「核貸金額若未能達到成交總價之八成，且利率不得超過2.5%、年期不得低於30年」，這樣銀行就沒有模糊空間。
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