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1500萬在雙北怎麼買「未來20年賣得掉」的房子？專家：避開三不靠，一條捷運、一間超市、一間學校，三選二就過關M傳媒房產中心 ｜ M編好房網最近有篇報導引起不少討論。發文者是首購族，預算1500萬，想在雙北買房，條件很務實：不奢求一次到位，但希望20年後房子還賣得掉。他自己先列了一串不買清單：40年以上巷弄狹小的老公寓、偏遠重劃區、手槍宅、鳥籠宅、一層12戶的大鍋宅，工業宅和事務所也不碰。問的是：在少子化趨勢下，怎麼挑一間未來還有人願意接手的房子？三不靠的房子，漲最慢、跌最快品嘉建設創辦人胡偉良在受訪時提出一個篩選標準：買房最忌諱「三不靠」不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套。這三件事能全拿最好，不能兼得至少中一項。三項全無的房子，不只漲得慢、跌得快，自己住在裡面也不方便。網友討論也一面倒支持這個邏輯。有人說近捷運站一釋出就脫手，有人說找不會倒的科技大廠或醫院旁邊最穩，也有人直言「1.便宜 2.地段，其他都可以捨棄」。這三種說法，剛好對應交通、產業、生活機能，核心都是同一個字：地段。1500萬在雙北，只能中古不能新，但要避開地雷實話實說，1500萬在雙北買全新大樓幾乎不可能。這個預算只能往中古屋找，但中古不代表沒價值，關鍵是避開原PO自己已經畫清楚的那幾個雷。40年以上老公寓，貸款成數低、銀行鑑價保守，未來買家貸款下不來就會直接放棄。偏遠重劃區，20年後機能可能還沒到位，賭錯的機率不小。一層12戶的大社區，出入複雜、管理困難，轉手時買方一看就退。工業宅和事務所更不用說，貸款條件差、合法性有灰色地帶，接手的人更少。胡偉良也點出一個更大的視角：城市本身的競爭力決定房價長期走勢。產業多元、經濟持續成長的城市，人口留住、房子就有需求。產業單一、人口持續外流的城市，房價只會加速下跌。原PO鎖定雙北，方向是對的，沿著捷運線找，比在沒有軌道交通的區域賭未來更穩。M編的購屋清單：20年後還賣得掉的房子長這樣第一，步行10分鐘內要有捷運站，或至少公車路線密集的交通節點。第二，學區不用明星學校，但有國小國中在附近，接手的小家庭才會考慮。第三，周邊要有超商、超市、診所，最基本的生活機能不能少。第四，避開超高齡老屋，20年後屋齡破50年，貸款條件極差。第五，戶數單純的社區比氣派大廳重要，一層4到6戶的中小型社區，住戶穩定，轉手時更受歡迎。1500萬在雙北買房，不要想著什麼都要。先把地段卡住，有捷運、有機能、有基本學區，未來永遠有人接。房子舊一點沒關係，地段好的中古屋，比偏遠重劃區的新房子還值得賭。好脫手的房子，不是現在看起來最漂亮的那間，是20年後接手的人跟你現在一樣多的那間。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

頭份交流道增設匝道與連絡道有解！竹南園區通勤族終於等到了【M傳媒｜地方建設】每天上下班被卡在國道一號頭份交流道的用路人，這則消息值得留意。苗栗縣政府為解決頭份交流道長期壅塞，積極配合交通部高速公路局推動「國道1號頭份交流道改善計畫，增設連絡道工程」，其中最關鍵的都市計畫變更案，已由苗栗縣都市計畫委員會審議通過，後續將提報內政部都市計畫委員會審議。頭份、竹南地區的交通建設，總算往前邁出關鍵一步。北側增設匝道，新闢連絡道銜接科東二路全案規劃在頭份交流道北側增設匝道，並新闢一條連絡道路，銜接科東二路及興隆路，將部分車流導引至第二交流道。苗縣府工商發展處指出，此舉可有效分散既有車潮，提升整體道路服務水準與運輸效率，強化竹南與頭份地區聯外交通機能。推動過程中，縣府已完成公開展覽及說明會，廣泛蒐集地方民意與地主意見，兼顧公共利益、土地權益及環境影響。縣都委會經充分討論後審議通過，後續依法提報中央續審。竹南園區發展快，頭份交流道早就不堪負荷苗栗縣府表示，隨著竹南科學園區快速發展，就業與人口持續成長，區域車流量明顯增加，頭份交流道長期以來已成為交通瓶頸。尖峰時段壅塞不只影響民眾通勤效率，也對地方產業發展與投資環境造成壓力。工商發展處強調，頭份交流道改善工程為苗栗北部交通路網的關鍵節點，未來將持續加速行政作業、強化中央與地方協力，爭取計畫儘速核定與推動。M編的市場觀察：頭份、竹南房市又多一條利多頭份交流道增設匝道和連絡道，對竹南科學園區的通勤族來說，是等了很久的基礎建設。工程若順利推進，可望大幅改善園區到交流道之間的路段壅塞，通勤時間縮短、行車效率提升，對周邊區域的住宅需求將帶來正面支撐。頭份、竹南這幾年的房市，本就是靠竹南園區就業人口在撐。基礎建設到位後，區域的居住便利性會再往上拉一階。想在這區買房或置產的人，可以持續關注都計變更在內政部的審議進度。圖/苗栗縣政府相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

嘉義市府標售東區690坪精華地，底價近2.5億！原勞工育樂中心將重建，5字頭房價還能往上攻？【M傳媒房產中心】嘉義市政府今年首度釋出東區精華地，標的正是原勞工育樂中心。基地位於彌陀路與立仁路口，雙面臨路，土地總面積約690坪，建物逾40年，全案以現狀標售，總底價近2.5億元，已於4月24日公告，5月29日開標。東區素地稀缺，這塊地一丟出來，早已吸引不少建商評估。標的細節：690坪住宅區土地，可走危老重建嘉義市府財稅局指出，本次標售1宗房地，包括草地尾段3筆土地，總面積約690坪，及同段建物，總樓地板面積約1,159坪，總底價2億4,988萬4,561元。都市計畫分區為住宅區，基地坐落彌陀路與立仁路交叉口，周遭多為住商混合大樓，附近有夜市、小型零售業、公園及公車站牌，生活機能完整，開發條件成熟。建物已逾40年，市府表示得標者可透過結構安全性能初步評估，擬具重建計畫申請危老重建。等於建商拍下後不必再花心力維護舊建物，可直接走危老容積獎勵，開發效益進一步放大。東區房價站上5字頭，素地稀缺推升地價嘉義市東區近年已成為中大型建商購地推案的優選區。實價登錄顯示，吳鳳北路、民族路口的鉅陞建設「華爾道夫」預售案，近期住家單坪實登價落在52至55萬元，最高成交達57.19萬元。國城建設在吳鳳北路、垂楊路口推出的「嘉義都更好」預售案，單坪最高也來到54.43萬元。房仲與推案業者觀察，東區素地釋出已極為稀少，新建案戶數多在百戶以內，加上嘉義高資產族偏愛東區生活圈，房價支撐力道強勁。這筆690坪土地的標售，對市場而言是一次難得的供給釋放。M編：東區精華地將是建商必爭之地第一，東區素地越來越少，這塊地雙面臨路、生活機能到位，還可走危老重建，開發彈性極大，預期將吸引多家建商競標。第二，東區房價站上5字頭，土地成交價將直接反映區域行情，若標脫價格高於市場預期，周邊中古屋和新案的價格支撐會更穩。第三，對一般民眾來說，東區土地供給緊縮、新建案供給量有限，房價要往下修正的空間不大。想在嘉義東區置產的人，建議密切關注這筆標售的得標價格，那將是判斷後續區域房價走勢的重要參考指標。示意圖／google map相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

國稅局要不到這筆稅了！家族公司舊房傳承，兩大豁免條款曝光文 / 明深地政士事務所主辦代書 嚴意情（情情來了）今天在社群上看到傳承地政士事務所的賴宗炘代書分享一個案例，感觸很深。那種家族公司早年置產，現在要傳承卻差點被重稅壓垮的狀況，絕非個案。剛好財政部最近修正了「房地合一稅申報作業要點」，情情就用白話文把這次修法對家族企業的巨大影響說清楚。很多老一輩生意人都中招：只是想把公司過給小孩，卻被當成在賣房子賴代書提到的案例很典型：一間家族控股公司，早年用公司名義買了不動產，如今想把股權轉給下一代，卻發現在房地合一稅2.0下，稅率高達45%。這一補稅，幾百萬甚至上千萬就飛了，整個傳承計畫直接卡死。情情的客戶裡，這種例子比比皆是。老一輩做生意，習慣用公司名義買店面、買廠房。公司是自己的，房子當然也是自己的。直到想退休、想分家，把公司股份過戶給小孩時，才驚覺國稅局認定這是「特定股權交易」，視同你在賣房子，直接課45%重稅。你明明只是把股份過個戶，根本沒賣房子。這次修法，開了兩扇關鍵的救濟窗賴代書形容這次修法是「從黑暗走向光明」，情情非常認同，幫大家歸納兩條活路。第一條活路：舊股權加舊房地，直接免稅如果你的公司股權是在民國110年6月30日以前取得的，而公司名下的房子或土地，全部都是在民國104年12月31日以前買的。那麼這次股權交易的所得，可以直接排除適用房地合一稅2.0。從過去被強課45%，到現在完全不用繳這條稅，是貨真價實的福音。第二條活路：算分母的時候，總資產價值不再是唯一標準以前國稅局判斷你公司價值的時候，只看總資產淨值，也就是土地、房子這些看得到的資產。但經營幾十年的老公司，除了那間房子，還有客戶關係、品牌信譽、生產器具這些會賺錢的無形資產，以前這些在國稅局眼裡通通不算數。現在新法規允許用「鑑價」或「其他合理方法」來估算公司整體價值，分母變大，房地佔比自然就縮小，一旦掉到50%以下，就不用被課那條稅了。情情的進階提醒：留意兩個容易被忽略的細節新規上路是好事，但有些眉角如果不先搞清楚，可能會誤判。有兩個細節，一定要先盤點。第一，「舊股權」的定義比想像中嚴格法規講的「舊股權」，不能只看公司何時設立，關鍵在於這筆股權必須是你在110年6月30日前「取得」的。如果你的公司在這個時間點之後有辦過現金增資，即使公司是老的，因為增資而取得的新股權，這部分很可能會被視為「新股權」，無法完全享受舊制的豁免。建議先調閱公司的股東名冊與變更登記文件釐清，單純看公司成立日期可能不夠。第二，國稅局的「鑑價」接受度還是未知數新規雖然允許用鑑價來計算公司整體價值（分母），但實務上，國稅局對於鑑價報告的審查通常非常嚴格。品牌價值、客戶關係這類無形資產，需要有非常具體且客觀的證據支持，不能只是主觀的樂觀估算。建議現在就可以開始盤點並建立相關文件，例如長期的客戶合約、品牌市占率報告、經會計師簽證的財務預測等，未來要主張適用時才有依據。趁現在剛生效，趕快盤點賴代書的案例提醒我們，這次修法對某些人來說是送分題，但送分題也是有期限的。情情建議，如果你符合以下任何一項，現在就應該找專業代書或會計師幫你盤點：公司股權在110年6月30日前取得、公司名下不動產多數在104年12月31日前購入、近期有股權轉讓或家族傳承規劃需求、正在跟國稅局溝通相關稅務案件。趁國稅局也還在熟悉規定的階段提前規劃，能幫你省下最多稅金。家族資產要傳得久，稅要先算清楚。有任何稅務或傳承規劃的問題，歡迎來明深地政士事務所找情情泡茶聊聊。我們下次見。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

年近40被問怎麼不買房？網友：貸款30年繳完都70歲了，不婚不生是要買給誰？【賣厝阿明 知識+】最近阿明在社團看到一位網友發文，語氣很無奈。她說自己快40歲了，身邊還是一堆人愛問：「你怎麼不買房子？」她算了一筆帳：一間2000萬的房子，40歲開始買，房貸30年，一個月要繳大概6萬塊。等繳完都70歲了，那是一個隨時會離開的年紀。自己又不婚不生，到底為什麼要苦30年？買了房子最後還不是送給別人？這篇文在社團引發議論。有人點頭說她講出心聲，也有人說這樣想太悲觀。阿明來幫大家解解這道人生買房題。先講事實：這個算式沒算錯，但你漏算了幾個東西一個月6萬、繳30年、完成70歲，這三組數字沒有亂算。以目前房貸利率來看，貸款八成1600萬，30年攤還，月付金差不多就是落在6萬上下。如果收入全部靠自己，沒有後援，這的確是一筆不小的負擔。但這個算式把房子當成純負債，忽略房子本身有資產價值。2000萬的房子，就算未來30年只漲一點點，它還是值錢的資產。哪天真的繳不下去，房子賣掉把貸款還清，拿回幾百萬甚至上千萬現金，拿來養老或做其他用途都可以。問題是房租。你現在不買房，住外面每個月也是要付租金。假設房租3萬，一年36萬，30年下來就是1,080萬。這筆錢繳出去就是別人的了，不會回來，也不會變成你的資產。可以不買，但要先想清楚自己的退休財務阿明不會說每個人都應該買房，不婚不生也是一種人生選擇，完全沒有對錯。但要思考的是，假如真的不買房，60歲、70歲以後要住在哪裡？房東願不願意把房子租給高齡租客？你的退休金夠不夠付一輩子的房租？買房確實不是人生的唯一道路，但不能同時對租屋的長期成本視而不見。在社團裡很多人爭論租跟買哪個划算，比的全是當下月繳金額，完全沒考慮通膨跟租金調漲。現在的房租三萬，十年後同樣的房子可能漲到四萬、五萬，這些未來漲幅往往比房貸更可怕。房子會不會變別人的？這位網友說「買房送給別人」，阿明聽了其實有點想笑。沒有配偶、沒有小孩，房子未來留給誰確實是一個要思考的問題。 現在有一種做法叫「以房養老」，就是把房子抵押給銀行，銀行每個月給你一筆生活費，你可以繼續住在裡面，等到離開的那一天，銀行再把房子處理掉。不婚不生的人反而更適合這樣做，因為你不用留給下一代，房子就是你的終身提款機。阿明想問大家你也被問過「怎麼不買房」嗎？年紀越來越大，對於買不買房這件事，你是站在房貸算不下去派、還是租房一輩子派、還是用房子養老派？留言分享你的想法，說不定你的經驗可以給這位網友一個不一樣的念頭。也歡迎繼續私訊阿明問問題，我們下次見！  相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明