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房地三稅浮現轉機！山哥：市場正在築底，不是反彈是「止跌」文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）財政部昨（12）日公布4月個人房地合一稅年減1.4％，雖然還是負成長，但已經是連續13個月負成長以來的最小減幅。土增稅更是由黑翻紅，年增4.8％；契稅也年增8.1％，連續兩個月正成長。山哥直接說：這不是市場要噴了，而是「最壞的時候已經過去」。從數據來看，今年前四月土增稅年減11.3％，個人房地合一稅年減5.2％，跌幅都在收斂；契稅則年增7.7％，是三個稅當中表現最穩的。過去一年多的急凍期，終於開始出現「止血」的跡象。各縣市表現也很有看頭。4月土增稅增加較多的是台北市和桃園市，主要來自大額案件稅款增加；年減較多的是新北市和台南市。累計前四月，六都中年增的只有台北市，這代表台北市的不動產交易量和價格相對穩定，率先築底。4月契稅增加較多的是台北市和高雄市，主因是新建案交屋和大額案件挹注。這反映了北高兩市的剛性需求還在，尤其是新成屋市場的買盤沒有消失。山哥分析，房地三稅同步出現好轉跡象，不是市場要飆漲，而是告訴你：成交量不再繼續探底，價格也開始找到支撐。從仲介第一線的觀察來看，現在市場上的買方不再是「隨便喊價、看完就消失」的觀望族，而是真的有需求、願意出價的自住客。雖然價格還在磨合，但至少「有人進場談了」。對自住客來說，現在反而不是壞事。市場不再瘋狂，不用追高、不用排隊，可以慢慢看、慢慢比、慢慢談。銀行貸款雖然還是緊，但只要條件夠好、信用正常，還是有空間。對投資客來說，這盤依然不是你的局。市場成交量沒有回到榮景，價格也沒有暴漲的條件，現在進場只是幫人接刀。山哥直接說：房地三稅的轉好不是反彈，是止跌。最恐慌的時候已經過去，但最賺錢的時候也還沒來。市場正在重新洗牌，誰能撐過這一段，誰就能在下一波循環中站穩腳步。你覺得房市觸底了嗎？還是還要再跌？留言跟山哥討論你的看法！相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

房市稅收「止跌訊號」浮現？房地三稅增減互見　專家：仍在低檔盤整期文／M傳媒房產中心 M編財政部最新公布4月全國賦稅收入統計，不動產相關稅目出現「止跌混雜回溫」的訊號。整體來看，土地增值稅轉為年增4.8%，契稅年增8.1%，個人房地合一稅僅微幅年減1.4%，顯示房市交易雖仍偏保守，但部分區域與交易型態已開始出現回溫跡象。從六都表現觀察，台北市成為少數全面正成長的區域，房地三稅同步走揚，反映高資產族群與都會核心交易仍具支撐力道；相較之下，新北、桃園與台中則呈現分歧走勢，市場熱度並未全面回升。財政部統計處副處長劉訓蓉指出，4月土地增值稅實徵淨額為56億元，各縣市表現不一，其中台北市與桃園市年增幅較為明顯，分別成長35.3%與27.9%，主要來自大額交易案件增加。不過新北市與台南市則出現較明顯衰退。累計前4月土地增值稅實徵222億元，年減11.3%，顯示整體土地交易動能仍未完全恢復，其中僅台北市呈現年增8.8%，其餘多數縣市仍在修正階段。在契稅部分，4月實徵13億元、年增8.1%，主要受新建案交屋與部分大額交易挹注。前4月累計53億元、年增7.7%，台北市、苗栗縣與台南市為主要成長來源，但桃園與新北則相對偏弱，反映新案交屋潮與區域供給結構差異。至於市場最受關注的房地合一稅，4月實徵43億元、年減1.4%，雖仍為負成長，但跌幅已明顯收斂。前4月累計137億元、年減5.2%，顯示投資型交易仍處於觀望與調節階段，其中台中與桃園減幅較大，新北則相對穩定並維持小幅成長。整體而言，三大不動產稅目呈現「跌勢收斂、區域分化」格局，尚未形成全面性回溫。財政部分析，目前不動產稅收仍處相對低檔，後續仍需觀察央行信用管制是否調整，以及利率與資金環境變化對市場的影響。對此，市場人士解讀，目前房市並非全面復甦，而是處於「交易低量盤整＋局部資金支撐」的過渡階段。高總價與核心地段仍有支撐，但中低總價市場動能尚未明顯回溫。專家認為，接下來關鍵不在稅收是否轉正，而在交易量是否能持續放大。一旦成交量無法有效回升，即使稅收短期改善，也難以代表房市已進入新一輪上升循環。整體來看，這波數據更像是「止跌初訊號」，而不是全面反彈的起點。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

房仲責任制認定將統一？勞動部研議「證照制 vs 工作內容制」　產業恐迎新一輪規範重整文／M傳媒房產中心 M編房仲產業長期適用《勞基法》第84條之1責任制，但在各地方政府認定標準不一的情況下，實務執行長期存在灰色地帶。勞動部12日召開勞動基準諮詢會，針對不動產經紀人員適用範圍與資格進行討論，未來有望透過統一函釋，建立全國一致的認定標準。此次會議邀集不動產仲介、代銷業者及勞方團體參與勞動部勞動條件及就業平等司司長黃琦雅指出，房屋仲介業早已公告適用84條之1，但由於內政部《不動產經紀業管理條例》將從業人員區分為「經紀人」與「營業員」，導致地方政府在核備實務上出現標準落差。她表示，本次討論重點主要集中在兩大面向。首先是1998年公告所稱「房屋仲介業」是否包含代銷業務，多數與會委員認為，實務上仲介與代銷均已納入適用範圍，整體已具一定共識。真正爭議則落在第二點「不動產經紀人員」身分如何認定依現行制度，適用84條之1須符合三項條件，包括勞動部公告適用、勞資雙方簽訂書面契約，以及地方政府核備。然而實務操作中，各縣市對「核備」審查標準不一，部分地方政府要求檢附證照，部分則以實際工作內容認定，形成制度落差。在此次諮詢會中，多數委員傾向支持「證照作為認定依據之一」，認為此方式較具操作性，也能與內政部現行法規接軌，有助簡化行政流程。不過，也有部分委員持不同意見，主張應回歸《勞基法》本質，以實際工作內容與職務性質為核心判斷，而非單純依賴證照資格。勞動部則表示，將綜整各方意見進行研議，未來有機會透過統一函釋，讓地方政府採一致標準，以改善目前「同一職業、不同縣市不同認定」的情況。業界人士認為，若未來認定標準趨於明確，對房仲產業將帶來兩面影響一方面可減少地方認定差異造成的行政成本與爭議，但另一方面，也可能使部分彈性用工空間被壓縮，對以業績制為主的房仲體系產生結構性影響。整體來看，此次討論雖未直接改變現行制度，但已釋出明確訊號：房仲責任制的認定方式，正從「地方各自解釋」，逐步走向「全國統一標準」。後續發展，將牽動不動產經紀產業的用工模式與制度調整。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

打房打到有房族資產縮水？M編：政策目標從來不是崩盤，是拆彈 文／M傳媒房產中心 M編「搞不懂政府打壓房價與打壓成交量的真正目的到底在哪裡，是為了選票？還是為了居住正義？就算房價跌，買不起的人還是永遠買不起啊！憑什麼有房子的人要為這些買不起房子的人做犧牲？」這是一位讀者提出的疑問，相信也是很多有房族心中的不爽。M編直接說：政府的目標從來不是「讓房價崩盤到大家都買得起」，而是「抑制短期非理性炒作，避免系統性金融風險」。這不是選票考量，是拆彈工程。就算房價跌了，買不起的人可能還是買不起但政府要解決的不是「讓每個人都買得起蛋黃區」，而是「讓市場不要繼續惡化到連一般勞工都絕望」。打壓成交量、限縮貸款，表面上是讓有房族資產「帳面縮水」，但核心目的是為了避免房市過熱導致系統性金融風險。台灣家庭資產超過六成集中在房地產，如果放任房價無止盡上漲，一旦反轉，受傷最重的反而是那些槓桿開最大的有房族。「有房族也是辛辛苦苦存錢扛房貸」M編完全認同。買房的人勒緊腰帶、繳貸款，確實不容易。但問題在於，過去幾年房市過熱的源頭，很大一部分是「預期房價會繼續漲」的投資行為，而不是單純的自住需求。當市場上充斥短期進出的投機客，真正想買房自住的人反而被擠壓，價格也被墊高。政策出手，打的就是這群「非自住」的短線資金。換句話說，政策不是針對有房族，是針對「炒房族」。股市狂飆、年輕人炒股，這確實是一個值得擔憂的現象台股站上4萬點，年輕人一天幾十萬在賺、懶得工作的說法，M編也聽過。但政府打房，某種程度上也期待引導資金從房市流出，但這筆錢是進到實體產業，還是在股市裡繼續吹泡泡，那是另一個層次的問題。打房無法解決年輕人投機心態，這是教育問題，不是房市政策能處理的。說一句現實的話：資產有漲有跌，本來就是市場機制的一部分過去幾年房市大多頭，有房族享受了資產增值的紅利；現在市場進入盤整期，帳面價值修正，某種程度上也是把過去「超漲」的部分吐回來。這不是犧牲，而是市場循環的必然。沒有永遠上漲的資產，房市如此，股市也是如此。政策永遠無法讓所有人滿意。打房，有房族覺得痛；不打房，年輕人看不到希望。真正的解方不是「房價崩盤」，而是讓薪資成長追上房價、讓居住選擇更多元。但這些都需要時間，遠比投票或打炒房複雜得多。回到最根本的問題：你當初買這間房子，是為了自住，還是為了投資？如果是自住，只要財務撐得住、房子住得舒服，房價短期波動其實跟你沒有直接關係。如果當初是為了投資，那現在面對市場修正，也是必須承擔的風險。你覺得政府應該繼續打房，還是放手讓市場自由發展？留言跟M編討論。  相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

大繼承時代來襲！地政士揭密：每3間在賣的房子，就有1間成本趨近於零 文／賣厝阿明知識+您有沒有發現，這兩年身邊突然很多人開始在賣「長輩留下的老房子」？這不是錯覺。地政士鄭文在觀察，16年前，台灣房屋交易市場上，每12間只有1間來自繼承；到了去年，這個數字已經變成每3間就有1間。也就是說，現在市場上在賣的房子，超過三成是繼承取得的，取得成本趨近於零。這不只是一個統計數字，它正在改寫中古屋買賣的遊戲規則。如果你懂得利用這個趨勢，買房將不再只能被動接受屋主的開價，而是可以掌握主動議價的籌碼。 關鍵就在「登記簿謄本」。很多人花幾百萬、幾千萬買房子，卻捨不得花20元去調謄本。鄭文在指出，這張紙其實就是房子的「身分證」，藏著賣方不想讓你知道的秘密。登記簿謄本分三個部分：標示部、所有權部、他項權利部。大多數買方只看標示部，確認房屋坪數、門牌、用途，然後就忙著出價。但真正決定你能否低價買到的關鍵資訊，其實藏在另外兩個地方。所有權部會載明這間房子的「登記原因」。如果是「買賣」，代表屋主當初是花錢買的，他有成本壓力，議價空間相對有限，畢竟沒有人會做賠錢生意。但如果是「繼承」或「贈與」，恭喜你，這間房子的取得成本趨近於零。沒有成本的賣方，沒有賠錢的困擾，只有「想不想賣」的心情問題。這種房子，議價空間大幅增加。他項權利部則記錄了房屋的貸款抵押權設定。如果上面出現銀行的貸款設定，代表賣方每個月要背房貸，早一個月賣掉，就少一個月負擔。特別是新青安的寬限期即將結束，當「只繳息、不還本」變成「本息一起攤還」，月付金額可能暴增2到3倍。當賣方被房貸壓得喘不過氣時，你就握有議價的絕佳武器。鄭文在進一步提醒，如果謄本上出現不只一個順位的抵押權，甚至是民間借貸或私人設定，那更不得了。這代表賣方資金壓力極大，償債負擔沉重。這種情況下，只要你出價能讓對方解套，議價空間幾乎沒有上限。大繼承時代，市場上有三分之一的房屋，賣方取得成本是零。再加上因寬限期結束而有賣壓的屋主、因民間借貸而資金斷鏈的屋主，保守估計，中古屋市場上每兩間房子，就有一間存在極大的議價空間。工欲善其事，必先利其器。那張20元的登記簿謄本，是現階段買房最便宜、最有效的工具。鄭文在建議，買房前花20元查一下謄本，確認賣方取得方式、貸款狀況、抵押權順位，不僅能讓你避開高風險物件，更能成為你議價的最大籌碼。在大繼承時代，資訊透明就是你的最強武器。用對方法，你也能用漂亮的價格，買到理想中的房子。下次看房，別忘了先問仲介：謄本調了嗎？你買房前會先查謄本嗎？還是只看實價登錄就出價了？留言跟阿明分享你的經驗！  相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明