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房東用匯款收租還要繳印花稅？關鍵不在付款方式　而在「有沒有開收據」房東收租方式愈來愈數位化，許多人改採匯款或轉帳方式收取租金，但「房客已經匯款了，房東還要不要繳印花稅？」仍是不少出租族最常混淆的稅務問題之一。近期就有房東陳太太致電地方稅務機關詢問，引發關注。對此，台中市政府地方稅務局指出，依《印花稅法》規定，凡屬「銀錢收據性質」的憑證，包括收據、收款證明、簽收文件等，只要具備證明已收受金錢的書面文件，就應按金額千分之四貼用印花稅票或繳納印花稅。也就是說，是否需要繳納印花稅，關鍵並不在於租金是現金、匯款或轉帳，而是在於房東是否「另外出具收據或簽收文件」。稅務局進一步說明，如果房客以銀行匯款或轉帳方式支付租金，且房東未再另外開立收據、收款證明，也沒有簽名或蓋章確認收款事實，僅以匯款紀錄作為付款證明，通常就不會產生印花稅問題。不過，實務上最容易產生爭議的，往往是一些「習慣性動作」。例如有房東在租賃契約附件設置「收付款明細欄」，逐月填寫租金後再簽名或蓋章確認收訖，或另外開立簡易收據、出具已收款證明，這些情況在稅務認定上，都可能被視為銀錢收據性質文件，依法仍需課徵印花稅。稅務機關提醒，印花稅認定的核心在於「是否形成可證明收款事實的書面憑證」，而不是付款方式本身。因此若希望降低印花稅負擔，最簡單方式就是採銀行匯款收租，並避免額外開立收據或簽署收款文件。同時也提醒房東，租賃契約及相關附件上的簽章行為應謹慎，避免因日常管理習慣而形成具收據效力的文件，進而衍生補稅風險。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

新北房價「百萬俱樂部」遍地開花！山哥：不是市場瘋了，是「好東西只有漲價權」文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）房市成交量冷，但新北預售市場的價格不但沒跌，反而愈戰愈勇。過去只有板橋新板特區少數個案能站上百萬單價，現在永和、中和、新店、三重也紛紛出現百萬成交實例。山哥直接說：這不是市場瘋了，是「好東西本來就有漲價權」。從板橋獨強到遍地開花，六區站上百萬線據統計，今年以來新北已有約4.3%的預售交易單價站上三位數，高於去年的4%，更較2024年的不到1%大幅成長。板橋區一直是新北高價宅的集中地，「三輝白昀」曾以每坪125.1萬穩坐「豪宅王」。但中和區「漢皇方圓」頂樓戶以每坪125.5萬成交，不僅刷新中和紀錄，更超車板橋成為新北最新單價冠軍。板橋「遠揚之森A+」、「勝輝一邸」等案，單價普遍站穩9字頭至百萬以上。中和區「漢皇方圓」坐落四號公園旁，已揭露的79筆交易全數站上百萬大關，頂樓戶更以125.5萬拿下新北「豪宅王」。山哥分析，四號公園周邊生活機能成熟、新案供給稀缺，這價格不是炒作，是區域價值被重新定義。永和區人口密度最高，與台北市一橋之隔，剛性需求強勁。「頂溪大苑」高樓層戶別已突破百萬，最高每坪107.8萬；河岸景觀宅「漢皇River Sky」頂樓戶也創下115.7萬。過去新案稀缺的永和，如今已成為百萬單價的穩定輸出區。三重區「潤泰CITY PARK」緊鄰捷運三重站，品牌建商效應加絕佳地段，高樓層單價已站穩每坪104至105萬，三重已成功躋身百萬俱樂部。新店央北重劃區「江陵天喆」已有每坪101.7萬的成交紀錄。新莊副都心「富都馨」也寫下每坪104.25萬的歷史高價。山哥觀點：資金沒消失，是集中到「好東西」身上山哥在地產界這麼多年，看過好幾輪景氣循環。現在市場不是全面上漲，而是「強者恆強」。資金沒有消失，只是更集中湧向「地段無可取代」、「品牌力強」、「具備稀缺性」的產品。為什麼中和四號公園旁可以賣到125萬？因為公園第一排，賣一戶少一戶。為什麼永和頂溪站旁可以賣到百萬？因為離台北市一站捷運，生活機能成熟，新案供給幾乎是零。為什麼三重潤泰可以賣到百萬？因為捷運共構、品牌信賴、過一座橋就是台北市。山哥給自住客的建議對於自住客來說，這些精華區的不動產具有較強的抗跌性。房市冷，它們可能小跌或不跌；房市熱，它們第一個漲。山哥不是要你追高，而是要你認清一個事實：好的地段、好的產品，永遠不會便宜。如果你預算許可，鎖定這些已通過市場考驗的「百萬宅」周邊，仍是相對穩健的選擇。與其去外圍賭「未來會漲」，不如在蛋黃區買「現在就值這個價」的房子。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

交屋潮就能「獲利噴發」？興富發、潤隆首季暴衝　市場質疑：是景氣回溫還是帳面集中認列？【M傳媒房產中心／綜合報導】興富發集團旗下興富發（2542）與潤隆（1808）今年首季財報亮眼，受惠完工交屋潮，獲利大幅跳升，興富發單季獲利已超過去年全年5成，潤隆更達7成以上。不過，表面數字亮眼之下，市場也出現另一種聲音：這波「獲利噴發」，究竟是房市回暖的基本面改善，還是單純交屋認列時間點集中所造成的帳面效應？興富發第一季營收161.92億元，稅後純益24.21億元，EPS 1.15元，對比去年全年獲利44.37億元、EPS 2.10元，單季表現看似強勢。但法人也指出，建商營收與獲利高度仰賴「完工入帳時點」，一旦交屋集中在單一季度，就容易出現獲利跳升的現象，未必等同銷售端全面轉強。興富發今年預計完工量上看700億元，市場關注的是，這些數字究竟是「已賣完的成果入帳」，還是「過去推案集中交屋」，若後續銷售去化速度不如預期，獲利動能可能出現前高後低的落差。另一方面，興富發今年規劃推出七大新案、總銷達1,156億元，其中商辦案占五案，雖被視為產品結構轉型，但也有市場人士提醒，商辦與住宅景氣循環不同步，後續去化與租售需求仍需時間驗證，不能單以總銷規模視為未來獲利保障。至於潤隆，第一季營收53.92億元、稅後純益9.42億元，EPS達1.06元，已達去年全年約7成。主要貢獻來自台中VVSI、市政愛悅及北市信義富境等案集中入帳。不過，市場同樣關注的是，這類百億級建案是否屬於「一次性認列高峰」，下半年是否還能延續相同強度的獲利動能。潤隆雖預告下半年將有桃園、台南新案完工入帳，並加快推案節奏，總銷逾200億元新案蓄勢待發，但業界也認為，在高基期之下，未來能否維持相同獲利水準，仍需觀察實際銷售與市場接單狀況。整體而言，興富發與潤隆這波財報亮眼，確實反映交屋潮帶來的短期挹注，但市場更關注的，已不只是「賺多少」，而是「這樣的獲利能不能持續」。在房市進入高基期與政策調控並行的環境下，建商的營收曲線，恐怕仍將高度依賴交屋節奏，而非單純景氣單向上行。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

台股四萬點「全民開槓桿」！券商借貸6,628億創紀錄，三大警訊引爆資金荒文／M傳媒房產中心 M編台股在資金狂潮推動下價量齊揚，站上四萬點大關。但在歡呼聲背後，三大警訊浮現，券商沒錢可借、個人房貸餘額刷新紀錄、個人信貸餘額同步創高。市場人士憂心，一旦行情反轉，維持率追繳壓力湧現，恐引爆一波「去槓桿賣壓」，台股將面臨嚴峻的修正風險。全民瘋股，投資人不再只用現金。透過股票質押、ETF質押、信貸、房貸增貸，所有人都在開槓桿。這股熱潮正把券商的錢逼到極限。券商不限用途借貸6,628億創紀錄，多家額度用罄根據券商統計，截至4月底，「券商不限用途款項借貸」餘額達1,602.44萬張，為史上次高。以60日均價六成估算，投資人從券商端借出的資金高達6,628億元，不僅刷新歷史紀錄，更是2024年7月底2,913億元的2.27倍。多家券商已額滿關閉。國泰證、華南永昌證、統一證傳出額度用罄，統一證暫停線上申貸、改採線下逐案審核；華南永昌證已關閉，且不接受借新還舊及展延。券商發行金融債補血，上半年已發行或計畫發行的公司債合計逾560億元，多為次順位金融債，目的就是擴充可借錢的「底氣」。法人分析，這波資金狂潮不是傳統融資買股，而是全民槓桿化。不限用途款項借貸利率低於融資，申請又方便，成為投資人加碼工具首選。個人房貸餘額13.1兆、信貸破1.5兆，雙創新高民眾不僅拿股票借錢，連房子、信用額度全都壓下去了。今年1月底，國內個人房貸餘額衝上13.1兆元，寫歷史新高；信貸餘額達1.5兆元，同創紀錄。平均每人房貸582.2萬元，平均信貸81.2萬元，皆為歷史高點。融資餘額也同步飆升，集中市場與櫃買市場融資餘額合計已達5,100億元，創2007年12月以來、近18年最高水位，散戶與中實戶參與度極高，且願意透過高度槓桿追求獲利。維持率追繳若引爆，恐成「去槓桿」骨牌市場最大風險就在這裡。當台股出現較大幅度修正，這些高槓桿操作將面臨維持率追繳壓力。一旦投資人無力補繳保證金，券商將啟動斷頭賣壓，進一步摜壓股價，形成惡性循環。被大量質押的熱門ETF與個股，將成為重災區。市場現況：券商公會求鬆綁，央行緊盯資金動向券商公會已於4月底向金管會陳情，希望放寬券商融資限額，從現行淨值4倍提高到6倍。金管會主委彭金隆表示可以通盤檢討，但強調「券商融通倍數平均1.6倍，距法定上限仍有距離」，暫停業務是業者基於自身風險控管的經營策略，並非被迫停止。央行已委託11家銀行啟動民營企業資金狀況調查，外界解讀為緊盯市場供需，6月是否重啟升息循環，再成市場焦點。M編三點提醒第一，槓桿不是不能用，但要算好風險。不限用途借貸利率雖低，本金終究要還。台股已在高檔，回檔風險正在累積。第二，不要追高、不要重押。維持率低於130%就要補錢，沒有準備金，行情一跌就被迫出場。第三，與其借錢買股，不如先存股。M編不是說不能投資，但要分清楚「閒錢」和「救命錢」。股票質押、信貸、增貸出來的錢，都不是你的。6,628億元的券商借貸、13.1兆元的房貸、1.5兆元的信貸、5,100億元的融資餘額，四個數字疊在一起，代表一個警訊：市場正在「全民開槓桿」。行情上漲時，大家賺得很開心；一旦反轉，追繳令發出的速度，比你想的快。你有用借貸資金投資股票的經驗嗎？留言跟M編分享你的看法。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

停車場改套房當心「房屋稅爆漲」！財政部修法，違規使用最高課4.8%文／M傳媒房產中心 M編把停車場、防空避難室偷偷改成房間出租或自住，小心房屋稅直接被拉最高！財政部日前修正發布房屋稅條例戶數認定辦法，授權各地方政府對「使照為停車場或防空避難室、未經核准就變更為住家用」的房屋，訂定差別稅率。新規自今年7月1日上路，明年的房屋稅單就會反映。簡單說：違規改裝的房間，房屋稅可能比一般非自住房屋還重。修法前：違規改裝與合法房屋稅率相同在「房屋稅2.0」制度下，地方政府原本只能根據「房屋戶數」或「建商持有房屋年數期間」來訂定差別稅率。也就是說，一間使照為停車場卻被改成住家的房子，和一間合法的非自住住宅，只要持有戶數相同，稅率就一模一樣。部分地方政府向財政部反映，這種違規使用影響避難效果及停車空間，恐造成公共危險，應該與合法使用的房屋有不同程度的稅負。財政部參採地方意見，修正戶數認定辦法，將「未經核准變更逕作住家使用」納入「其他合理需要」範疇，授權地方政府訂定差別稅率。修法後：違規改裝可課最高稅率4.8%舉例來說，陳先生在全國持有五戶非自住住家用房屋。其中A屋位於台北市，使照是停車場，未經核准變更作住家使用。修法前，依台北市自治條例，持有五戶非自住住家稅率為4.2%，A屋與其他四戶稅率相同。修正規定後，台北市可以針對A屋這種違規改裝的房屋，訂定更高的稅率，例如直接拉到最高4.8%。一般非自住房屋依持有戶數分級課稅：5戶以內稅率2.6%至3.2%，6戶以上最高4.8%。而違規改裝的房屋，不計戶數，可直接適用最高稅率4.8%。一間房屋評定現值100萬的房子，合法非自住年繳約3.2萬，違規改裝年繳4.8萬，每年多繳1.6萬。對租屋族的影響租屋市場上常見的停車場隔間、地下室改裝套房，修法後稅負將大增。房東持有成本上升，可能反映在租金上，或選擇不再出租。但另一方面，這也鼓勵租屋市場走向合法化。更重要的是，違規改裝仍屬違章，除了被課重稅，還有被查報拆除的風險。便宜的地下室隔間，背後可能隱藏公安疑慮與稅務風險。M編提醒這項修法釋放了一個明確訊號：政府對違規使用的「假住宅」不再寬容。把停車場、防空避難室改成房間，不是補辦手續就沒事了，稅負會直接告訴你「這樣做不划算」。如果你正在租屋，建議優先選擇「合法且合規」的物件。便宜的地下室隔間或車位改裝房，看似省錢，但背後的安全風險和稅務爭議，可能讓你得不償失。你身邊也有車位改裝、地下室隔間的租屋物件嗎？留言跟M編分享你的觀察。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明