下斡旋沒加「這條」？小心貸不到X成，賠了斡旋又賠違約金
下斡旋沒加「這條」？小心貸不到X成，賠了斡旋又賠違約金
文／賣厝阿明知識+最近有位網友問阿明：「我買成屋下斡旋的時候，想在備註寫『如果銀行估價不足導致貸款不到X成，可以無條件撤回斡旋並退還款項』，這是要另外跟房仲講請他幫我備註，還是本來就有這個條款？」標準斡旋書沒有這條。你一定要主動要求加註，否則沒人會幫你寫。很多人以為銀行是根據「成交價」的8成核貸，但實際上是根據「銀行鑑估值」的8成。鑑價通常比成交價保守很多，尤其是在房價漲很快的區域，鑑價跟不上的狀況非常普遍。你出價2000萬，銀行只估1800萬，8成貸款就變成1440萬，中間的160萬落差你要自己想辦法補。如果沒有加註但書，這筆錢你必須自行負擔，否則就是違約。如果沒有加註但書，下場不是開玩笑的。貸款成數不足，你沒辦法補差額，就無法完成交易。輕則斡旋金被沒收，重則賣方可以依合約要求你賠償房價最高15%的違約金。2000萬的房子，15%是300萬。這不是恐嚇，是每天都在發生的真實案例。這條款在法律上叫「附停止條件」，意思就是：沒貸到約定的成數，買賣合約就自動作廢，你付的錢全部拿回來。阿明提供一個簡單的範本給大家參考：「本案買方之銀行房屋貸款成數，若未達成交總價之八成，買方得主張無條件解除本買賣契約，賣方需立即無息返還所有已支付之價金（含斡旋金）。」說句公道話，建議買方下斡旋前一定要先確認自身信用狀況與收支比相符合想要貸款金額，如果買房能證明本身新用語財力沒問題，而房仲拒絕加註這條款，可以考慮暫時放棄這間房子。畢竟，房仲不願意，代表他也不確認目前房市可以貸到的金額。斡旋金拿不回來是一回事，萬一走到違約賠償那一步，你賠的不是幾萬，是幾十萬甚至幾百萬。你有下過斡旋的經驗嗎？還是聽過因為貸款不足被沒收訂金的故事？留言跟阿明分享。完整範本：「本買賣合約附停止條件。買方需以『買賣總價』為基準，向金融機構申請房屋購置貸款，其核貸金額若未能於民國...
7成房屋「無貸款」真相曝光！房市不公平關鍵不是誰買太多，而是誰進不去
7成房屋「無貸款」真相曝光！房市不公平關鍵不是誰買太多，而是誰進不去
文／M傳媒房產中心近期網路上掀起一波討論，有網紅引用數據指出，全台約900多萬戶住宅中，高達7成以上沒有貸款，甚至延伸解讀為「房子幾乎都被有錢人現金買走」。這樣的說法雖然聳動，但若進一步拆解，恐怕與市場真實結構有不小落差。關鍵在於，「沒有貸款」並不等於「屋主很有錢」。事實上，這類數據多反映的是台灣長期以來的房屋持有結構，包括大量已繳清房貸的老屋、繼承取得的不動產，以及早期購屋族群。台灣自有住宅率高，加上持有時間長，使得無貸款比例自然偏高，並非近年才出現的現象。然而，這並不代表房市沒有問題。相反地，真正的落差反而出現在不同世代之間。對於早年已購屋族群而言，房貸負擔隨時間減輕甚至歸零；但對當前準備進場的年輕族群來說，卻必須承擔更高房價與更嚴格的貸款條件，進場門檻明顯提高。市場專家指出，近年政策工具如新青安貸款，確實在短期內降低部分首購族壓力，但在供給未同步增加的情況下，也可能帶來價格支撐甚至推升效果，使市場出現「補助進場、價格上移」的拉鋸現象。這類政策並非無效，而是存在一定的副作用。至於過去實施的奢侈稅、房地合一稅等措施，對於短期投機交易確實具抑制效果，但對於長期房價趨勢影響有限。業界普遍認為，房價走勢仍取決於土地供給、資金環境與產業發展等基本面因素，難以單靠稅制全面扭轉。另一方面，坊間也出現主張限制個人持有房屋戶數的聲音，認為透過限制多戶持有可改善市場失衡。不過專家分析，此類措施在實務上執行困難，且可能透過法人或親屬分散持有規避，反而增加市場扭曲風險，甚至影響租屋供給，帶來租金上漲等連鎖效應。整體來看，當前房市真正的問題，不在於少數人持有過多資產，而在於多數人進場難度持續提高。當資金持續流入不動產、土地供給有限，加上房屋長期被視為穩定資產配置工具，房價自然具備支撐力。M傳媒房產中心觀察，與其將焦點放在「誰買太多」，不如回到更核心的問題：如何讓市場供給更有效釋放、如何降低合理自住需求的進場門檻。否則，在結構未改善之前，類似的爭議仍將持續反覆上演。一句話總結當前市場現況：
不是有錢人不用貸款，而是越來越多人，連貸款的門檻都跨不進去。
相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...
大繼承時代來襲！地政士揭密：每3間在賣的房子，就有1間成本趨近於零
大繼承時代來襲！地政士揭密：每3間在賣的房子，就有1間成本趨近於零
文／賣厝阿明知識+您有沒有發現，這兩年身邊突然很多人開始在賣「長輩留下的老房子」？這不是錯覺。地政士鄭文在觀察，16年前，台灣房屋交易市場上，每12間只有1間來自繼承；到了去年，這個數字已經變成每3間就有1間。也就是說，現在市場上在賣的房子，超過三成是繼承取得的，取得成本趨近於零。這不只是一個統計數字，它正在改寫中古屋買賣的遊戲規則。如果你懂得利用這個趨勢，買房將不再只能被動接受屋主的開價，而是可以掌握主動議價的籌碼。
關鍵就在「登記簿謄本」。很多人花幾百萬、幾千萬買房子，卻捨不得花20元去調謄本。鄭文在指出，這張紙其實就是房子的「身分證」，藏著賣方不想讓你知道的秘密。登記簿謄本分三個部分：標示部、所有權部、他項權利部。大多數買方只看標示部，確認房屋坪數、門牌、用途，然後就忙著出價。但真正決定你能否低價買到的關鍵資訊，其實藏在另外兩個地方。所有權部會載明這間房子的「登記原因」。如果是「買賣」，代表屋主當初是花錢買的，他有成本壓力，議價空間相對有限，畢竟沒有人會做賠錢生意。但如果是「繼承」或「贈與」，恭喜你，這間房子的取得成本趨近於零。沒有成本的賣方，沒有賠錢的困擾，只有「想不想賣」的心情問題。這種房子，議價空間大幅增加。他項權利部則記錄了房屋的貸款抵押權設定。如果上面出現銀行的貸款設定，代表賣方每個月要背房貸，早一個月賣掉，就少一個月負擔。特別是新青安的寬限期即將結束，當「只繳息、不還本」變成「本息一起攤還」，月付金額可能暴增2到3倍。當賣方被房貸壓得喘不過氣時，你就握有議價的絕佳武器。鄭文在進一步提醒，如果謄本上出現不只一個順位的抵押權，甚至是民間借貸或私人設定，那更不得了。這代表賣方資金壓力極大，償債負擔沉重。這種情況下，只要你出價能讓對方解套，議價空間幾乎沒有上限。大繼承時代，市場上有三分之一的房屋，賣方取得成本是零。再加上因寬限期結束而有賣壓的屋主、因民間借貸而資金斷鏈的屋主，保守估計，中古屋市場上每兩間房子，就有一間存在極大的議價空間。工欲善其事，必先利其器。那張20元的登記簿謄本，是現階段買房最便宜、最有效的工具。鄭文在建議，買房前花20元查一下謄本，確認賣方取得方式、貸款狀況、抵押權順位，不僅能讓你避開高風險物件，更能成為你議價的最大籌碼。在大繼承時代，資訊透明就是你的最強武器。用對方法，你也能用漂亮的價格，買到理想中的房子。下次看房，別忘了先問仲介：謄本調了嗎？你買房前會先查謄本嗎？還是只看實價登錄就出價了？留言跟阿明分享你的經驗！
相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...
