美股慘遭中東戰火波及！川普拒簽停火協議、三大指數收黑
商傳媒｜吳承岳／綜合外電報導美國華爾街股市週二（4月21日）收盤走跌，主要原因為中東地區情勢再度緊張，壓過了企業財報季帶來的樂觀情緒。道瓊工業指數下跌...
法拍屋「不點交」可以買嗎？阿明教兩招破解假租約
法拍屋「不點交」可以買嗎？阿明教兩招破解假租約文／賣厝阿明知識+ 「阿明，我看到一間法拍屋很便宜，但寫『不點交』，這是什麼意思？可以買嗎？」這個問題，比價格還關鍵。因為在法拍市場裡，真正讓人翻車的，往往不是買貴，而是買了之後「住不進去」。今天阿明就用最白話的方式，幫你一次搞懂「點交」與「不點交」的差別，再教你如何透過銀行承辦人員和租約公證文件，破解最常見的「假租約」陷阱。 先講白話：點交就是法院幫你清空，不點交就是你自己想辦法所謂「點交」，簡單說就是法院會協助把房子交給你，讓你可以實際使用。根據《強制執行法》第99條第1項規定，如果法拍屋現為債務人占有，或是在法院查封之後才被第三人占有，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。反過來說，「不點交」就是法院不負責清空房屋，裡面如果有人住，你得自己處理。拍賣公告上寫不點交，通常代表該不動產可能存在事實上或法律上的障礙，例如房屋內有他人占用、仍存有租約、屬地上權、使用借貸、共有物等各種情況，法院基於程序上無法排除這些使用狀況，於是公告明示不點交。 問題來了：很多人只看到價格，卻忽略點交問題實務上，不點交的情況可能包含原屋主仍居住、租客未搬離，甚至還有第三人占用。你標到房子，法律上是所有權人沒錯，但現實上，門打不開、人也不一定願意走。接下來會發生什麼？就是時間與成本的拉鋸。你可能需要協商、提告，甚至走強制執行程序。 這些流程不只耗時，還可能產生額外費用。而且過程中存在變數，例如對方提出異議、延長程序，整個時間線可能從幾個月拉到一年以上。很多人以為「法院拍賣」就是安全保障，但實際上，法院處理的是產權移轉，不一定處理使用問題。這兩件事是分開看的。 那「點交」就一定安全嗎？也不完全即使標示可點交，也可能因個案狀況不同，實際執行上仍有時間差或程序問題。只是相對來說，風險較低、可預期性較高。這也是為什麼，市場上多數投資人會優先選擇「可點交」物件。不是因為價格比較漂亮，而是因為風險比較可控。阿明在實務上看過不少案例，有人以為撿到便宜，結果卡在點交程序半年以上，最後算一算，時間成本、資金壓力加總，反而比市場價還高。 不點交原因要仔細評估：假租約是最大陷阱所以回到最一開始的問題：不點交可以買嗎？答案是：要謹慎評估不點交原因。而最常見、也最難處理的不點交原因，就是「假租約」。很多債務人為了阻止房子被點交，會在查封前「製造」一份租約，讓法院認定有合法占用人，從而使拍賣公告寫上「不點交」。這種租約，很多時候根本是假的。如果你沒有相關經驗、沒有法律資源、也沒有時間處理，那再便宜，都不一定適合你。 但如果你懂得如何查證，假租約其實不難拆穿。阿明教你兩招 第一招：透過銀行承辦人員了解房屋使用狀況銀行催收承辦人員是你在法拍市場最強的「隱形隊友」。很多人不知道，銀行的催收承辦人員在債務人開始違約時，就已經頻繁接觸債務人了。從催收、查封到拍賣，整個過程會有時間差，這段期間承辦人員對房屋的使用狀況瞭若指掌。執行實務上，法院查封時銀行通常會派員陪同。為什麼？因為銀行要確保抵押物的現況，避免債務人在查封前「動手腳」例如火速簽一份假租約、找人頭入住、或破壞房屋設備。查封筆錄上會記載房屋的占有狀況，但銀行承辦人員親眼所見的細節往往更多。 你可以從承辦人員那裡獲得三項關鍵資訊：第一，查封時的實際占有狀況，占用人是債務人本人還是第三人？屋內是否有居住痕跡？第二，債務人是否曾告知有租約，如果他從來沒提過有租客，卻在查封後突然冒出「承租人」，這份租約的真實性就非常值得懷疑。第三，債務人的還款與財務狀況，如果有穩定的租金收入，銀行通常會有紀錄；如果根本沒有租金收入，卻聲稱房子已出租多年，這就是明顯的矛盾。 第二招：確認租約是否經過公證除了透過銀行承辦人員了解狀況，還有一個判斷租約真假的黃金標準：這份租約有沒有經過公證？根據《公證法》規定，當事人請求公證人作成公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之。換句話說，公證過的租約，可信度直接翻倍；沒公證過的租約，你要用更嚴格的標準去檢視。過去實務上經常發生債務人為避免強制執行，與第三人訂立假租約，降低應買意願。藉由公證制度，可以減少假租約的情形。 查封後的出租行為，對債權人不生效力另一個關鍵觀念是：查封後才成立的租約，即使有公證，也不能對抗債權人。根據《強制執行法》第51條第2項規定，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。債務人在房屋遭法院查封後，即使將房屋出租給第三人，且租約有辦理法院公證，也不能對抗債權人。如果該租約會影響拍賣價格，法院可以強制排除該租約，要求承租人遷出。 實戰應用：如何交叉比對租約真偽？有了銀行承辦人員的情報，再加上對租約文件的檢視，你可以做一個完整的交叉比對： 第一步，比對時間點租約簽訂日期是否在查封之前？是否在查封前幾個月才突然出現？如果承辦人員說「查封時房屋是空的」，但租約卻寫「查封前已出租三年」，這就是明顯的矛盾。 第二步，比對占有狀況承辦人員查封時看到的是「無人居住」，但承租人卻主張「長期占有使用」，這兩者不可能同時成立。 第三步，確認租約是否經過公證公證過的租約，可信度較高；沒公證過的租約，特別是租期過長或租金明顯低於市價的，假租約的可能性極高。 第四步，確認租約是否在查封前成立查封後才簽的租約，即使有公證，也不能對抗債權人，法院可以強制排除。 阿明總結法拍屋寫「不點交」，不代表不能買，但代表你必須做更多功課。不點交的原因必須仔細評估，最常見的假租約陷阱，可以透過兩個管道破解：一是透過銀行催收承辦人員了解查封時的實際占有狀況，二是確認租約是否經過公證、是否在查封前成立。如果你沒有相關經驗、沒有法律資源、也沒有時間處理這些查證和後續訴訟，那再便宜的不點交物件，都不一定適合你。 對於一般自住客或剛入門的投資人，阿明還是那句老話：優先選擇「點交」物件，雖然競標者多、價格可能較高，但至少你不用標到之後還要跟占用人打官司、耗時間。點交是法院幫你趕人，不點交是你自己要去趕人。搞不清楚自己有沒有能力趕人之前，別碰不點交。標籤：...
房貸試算全攻略：三種金額、三種利率、三種年限、兩種還款方式，一次幫你算到好
房貸試算全攻略：三種金額、三種利率、三種年限、兩種還款方式，一次幫你算到好文／賣厝阿明知識+各位朋友，阿明幫大家整理了最完整的房貸月付金試算。不管你是首購族正在評估「要貸多少才扛得住」，還是換屋族想比較「本息均攤跟寬限期到底差多少」，這篇都能讓你一眼看懂。 以下試算涵蓋貸款500萬、800萬、1,200萬元，搭配利率2.3%、2.6%、3.0%，年限20年、30年、40年，一併比較兩種常見還款方式：第一種是「本息均攤」，從第一個月就開始攤還本金加利息；第二種是「前三年只繳息」，前三年只繳利息，第四年起用剩餘本金、剩餘年期本息均攤。金額單位為新台幣，四捨五入至整數，僅供參考，實際以銀行核定為準。 一、貸款500萬元如果你選擇20年期、利率2.3%本息均攤，每月要付25,885元；如果前三年只繳息，前三年每月只要9,583元，但第四年起月付會跳到28,304元。利率拉高到2.6%，20年期本息均攤月付26,718元，前三年只繳息每月10,833元，寬限期後月付28,967元。利率3.0%時，20年期本息均攤月付27,715元，前三年只繳息每月12,500元，寬限期後月付29,810元。 如果拉長到30年期，壓力會明顯減輕。利率2.3%本息均攤每月19,196元，前三年只繳息每月9,583元，寬限期後月付20,515元。利率2.6%本息均攤每月20,053元，前三年只繳息每月10,833元，寬限期後月付21,286元。利率3.0%本息均攤每月21,082元，前三年只繳息每月12,500元，寬限期後月付22,264元。 如果選擇40年期，月付金更低。利率2.3%本息均攤每月15,778元，前三年只繳息每月9,583元，寬限期後月付16,464元。利率2.6%本息均攤每月16,667元，前三年只繳息每月10,833元，寬限期後月付17,292元。利率3.0%本息均攤每月17,742元，前三年只繳息每月12,500元，寬限期後月付18,308元。 二、貸款800萬元貸款800萬元的情況，對雙薪家庭來說是常見的貸款區間。20年期利率2.3%本息均攤每月41,417元，前三年只繳息每月15,333元，但寬限期後月付會跳到45,287元。利率2.6%本息均攤每月42,749元，前三年只繳息每月17,333元，寬限期後月付46,347元。利率3.0%本息均攤每月44,345元，前三年只繳息每月20,000元，寬限期後月付47,697元。 30年期利率2.3%本息均攤每月30,713元，前三年只繳息每月15,333元，寬限期後月付32,824元。利率2.6%本息均攤每月32,084元，前三年只繳息每月17,333元，寬限期後月付34,058元。利率3.0%本息均攤每月33,731元，前三年只繳息每月20,000元，寬限期後月付35,622元。 40年期利率2.3%本息均攤每月25,244元，前三年只繳息每月15,333元，寬限期後月付26,342元。利率2.6%本息均攤每月26,668元，前三年只繳息每月17,333元，寬限期後月付27,668元。利率3.0%本息均攤每月28,387元，前三年只繳息每月20,000元，寬限期後月付29,292元。 三、貸款1,200萬元貸款1,200萬元，通常是換屋族或購買雙北房產的常見金額。20年期利率2.3%本息均攤每月62,125元，前三年只繳息每月23,000元，寬限期後月付67,931元。利率2.6%本息均攤每月64,123元，前三年只繳息每月26,000元，寬限期後月付69,521元。利率3.0%本息均攤每月66,517元，前三年只繳息每月30,000元，寬限期後月付71,546元。 30年期利率2.3%本息均攤每月46,070元，前三年只繳息每月23,000元，寬限期後月付49,236元。利率2.6%本息均攤每月48,127元，前三年只繳息每月26,000元，寬限期後月付51,088元。利率3.0%本息均攤每月50,597元，前三年只繳息每月30,000元，寬限期後月付53,433元。 40年期利率2.3%本息均攤每月37,866元，前三年只繳息每月23,000元，寬限期後月付39,513元。利率2.6%本息均攤每月40,001元，前三年只繳息每月26,000元，寬限期後月付41,501元。利率3.0%本息均攤每月42,580元，前三年只繳息每月30,000元，寬限期後月付43,937元。 阿明教你看懂這組數字，寬限期就是「先甘後苦」以貸款1,200萬、30年期、利率2.3%為例：本息均攤從第一個月就付46,070元，還款壓力平穩；前三年寬限期每月只付23,000元，比本息均攤少了一半，壓力大減，但第四年起月付跳升到49,236元，比本息均攤多了3,166元。如果你選擇寬限期，一定要先試算第四年以後的月付金，確認到時候的收入能夠負擔。 利率差0.7個百分點，月付差多少？ 以貸款800萬、30年期、本息均攤為例，利率2.3%月付30,713元，利率3.0%月付33,731元，每月多付3,018元，一年多付36,216元。利率的變動對月付金的影響其實很大，爭取到好的利率比拉長年限更實際。 年限越長，月付越低，但總利息越高以貸款800萬、利率2.6%為例：20年期月付42,749元，總利息約226萬元；30年期月付32,084元，總利息約355萬元；40年期月付26,668元，總利息約480萬元。選40年期比20年期每月少付16,081元，但總利息多付約254萬元。月付金與總利息之間，需依自身還款能力來權衡。數字擺在眼前，才不會被房貸壓垮。先算清楚、再出手，未來幾十年才能安心過日子。 以上試算採用本息平均攤還法，僅供參考。實際貸款條件、利率及成數以各銀行核定為準。標籤：...
