寬限期到期還想再延？專家：銀行第一眼會先看「還款能力」
寬限期到期還想再延？專家：銀行第一眼會先看「還款能力」【M傳媒房產中心／綜合報導】房貸寬限期即將到期，不少屋主開始面臨月付金拉高的壓力。近期有網友發問，表示當初購屋總價約1600多萬元，目前市值約3900多萬元，貸款合計1350萬元，其中1000萬元為新青安40年房貸，另有350萬元為首購30年房貸。由於明年中3年寬限期即將到期，因此想詢問是否有人有「寬限期到期後再展延一次」的經驗。不過，以目前房貸市場氛圍來看，專家認為，這個問題其實不太實際。專家指出，寬限期的本質，是讓借款人在前期只繳利息、暫時不還本金，降低初期月付壓力。但當寬限期到期後，銀行原本就預期借款人要開始進入本息攤還。如果這時候再向銀行申請展延寬限期，銀行第一個反應通常不是「房子有沒有增值」，而是會先檢視借款人的償還能力是否出現壓力。換句話說，寬限期到期後想再延，對銀行來說，很容易被解讀為借款人現金流可能無法承擔正常本息攤還。即便房子市值已從1600多萬元上升到3900多萬元，抵押品價值看起來很漂亮，也不代表銀行一定願意讓借款人繼續延後還本金。專家表示，現在銀行審核房貸不只看擔保品價值，更重視借款人的收入、負債比、收支比、信用紀錄與還款能力。尤其目前銀行不動產放款額度吃緊，授信態度普遍比過去保守，想靠「房價上漲」說服銀行再給寬限期，難度並不低。至於網友提到，去年曾詢問過仍可增貸500萬元以上，專家提醒，增貸與展延寬限期是兩件事。銀行當時初估可增貸，不代表明年正式送件一定會核准；即使是在原銀行辦理增貸，也一樣會重新面臨收支比與還款能力審查。如果借款人收支比沒有問題，確實可以先從原銀行著手，討論是否用增貸、重新議約、調整貸款條件或延長年限等方式，重新安排現金流。這種做法比單純要求展延寬限期，更容易被銀行視為正常授信案件。但如果連原銀行評估後仍認為收支比壓力太高，或無法提供理想條件，才可以進一步考慮轉增貸，也就是透過其他銀行承接原貸款並同步評估增貸空間。不過專家也提醒，轉增貸不是萬靈丹，其他銀行一樣會看收入與負債條件，不是房子有增值就一定能成功。專家直言，這類問題的核心不是「有沒有人展延成功」，而是「自己的還款能力能不能過銀行審核」。如果收入穩定、負債比健康、繳款紀錄良好，原銀行增貸或重新規劃貸款條件仍有討論空間；但如果本身就是因為寬限期結束後月付金壓力太大，才想繼續延後還本金，銀行同意的機率通常不高。以該名網友案例來看，目前房屋市值大幅上升、貸款成數不高，表面條件確實不差；但真正決定銀行態度的，仍是寬限期結束後，借款人能不能承擔本息攤還。若收支比沒問題，可先找原銀行談增貸或貸款條件調整；若原銀行條件不理想，再評估轉增貸可行性。專家提醒，寬限期不是不用還本金，而是把本金壓力延後。若只是用展延或增貸來掩蓋現金流不足，短期看似舒緩，長期反而可能讓負債越滾越大。
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交屋第4天陽台天花板就漏水！前屋主說「已經交屋」就沒事？專家：沒那麼簡單
交屋第4天陽台天花板就漏水！前屋主說「已經交屋」就沒事？專家：沒那麼簡單
【M傳媒房產中心／綜合報導】買房最怕什麼？不是房價買貴一點，而是才剛交屋，問題就一個一個冒出來。近期有網友在臉書《賣房知識家》社團發問，表示自己才剛交屋第4天，就發現陽台天花板漏水，而且還是在艷陽高照的情況下出現水痕，讓他相當傻眼。問題也來了：這到底是樓上鄰居的責任？還是前屋主也要負瑕疵擔保責任？房產專家表示，這種狀況不能一開始就急著說「一定是樓上害的」，也不能讓前屋主一句「房子已經交給你了」就完全切割。真正的重點是：水從哪裡來？漏水問題是不是交屋前就已經存在？專家指出，若漏水來源是樓上住戶的陽台防水層、專有管線、冷氣排水、洗衣機排水，或是樓上曾經裝修施工造成，那責任多半會往樓上住戶身上走。但如果問題是上下樓之間的樓地板、共同壁，或樓地板裡面的管線自然老化，就不是一句「樓上賠」這麼簡單。依《公寓大廈管理條例》第12條，這類樓地板或其內管線的修繕費，原則上由上下樓區分所有權人共同負擔；但如果能證明是其中一方造成，就由可歸責的一方負責。至於前屋主有沒有責任？專家說，關鍵就在「漏水是不是交屋時就已經存在」。依《民法》第354條，賣方要擔保房屋交給買方時，沒有會減少房屋價值、正常使用功能或契約約定功能的瑕疵。簡單講，如果這個漏水問題在交屋前就已經存在，只是買方交屋後才發現，那前屋主就不能一句「你已經交屋了」就完全沒事。尤其這個案例是在交屋第4天就發現漏水，時間點對買方來說很重要。因為一般人很難相信，才住進去短短幾天，就能把陽台天花板搞到漏水。這會讓人合理懷疑，問題可能早就存在，只是先前沒有被發現，或是曾經被遮掩、修補過。不過，專家也提醒，交屋第4天發現漏水，不代表買方一定贏，還是要看證據。像是天花板有沒有舊水痕、油漆有沒有膨脹、牆面有沒有補土痕跡、防水層是否老化、管線是否鏽蝕、前屋主過去有沒有修漏水紀錄，這些都會影響後續責任判斷。若能證明漏水在交屋前已經存在，買方可以向前屋主主張物之瑕疵擔保，要求減少價金，或協商修繕費用負擔。若前屋主曾保證沒有漏水，或明知道漏水卻故意不講，還可能涉及損害賠償問題。很多人會問：「中古屋不是都寫現況交屋嗎？那前屋主還要負責嗎？」專家表示，現況交屋不代表漏水免責。所謂現況交屋，通常是指買方接受現場看得到、合理可以判斷的屋況；但如果是隱藏性漏水，尤其賣方明知道卻沒有告知，那就不是一句現況交屋可以帶過。專家也提醒，買方遇到這種情況，第一件事不是急著找人來修，而是先保全證據。建議立刻拍照、錄影，記錄漏水位置、水痕範圍、滴水狀況、天花板變色情形，最好能保留日期紀錄。接著，用LINE、簡訊、Email或存證信函通知前屋主、仲介、管委會與樓上住戶，要求共同會勘。通知內容可以簡單寫：「本人於○月○日交屋後第4天，發現陽台天花板漏水，請前屋主、仲介、管委會及樓上住戶共同會勘確認漏水原因，並保留後續瑕疵擔保、減少價金及損害賠償等相關權利。」專家表示，這個動作很重要，因為《民法》第356條規定，買方發現瑕疵後，應該立即通知賣方。如果拖太久才講，對方可能反過來主張你已經承認受領，後續要爭取權利就會比較麻煩。此外，也建議找抓漏師傅或水電技師先做初步檢測，最好留下書面紀錄，不要只有口頭說法。報告裡至少要寫出疑似漏水來源，未來才有談修繕費或責任歸屬的依據。專家提醒，最忌諱的是買方一發現漏水就自己修掉，結果現場證據也跟著被破壞。到時候前屋主說不是他的問題，樓上鄰居也說不是他造成，買方反而會變成最難舉證的人。至於權利期間也不能拖太久。依《民法》第365條，買方通知賣方後，解除契約或請求減少價金的權利，如果6個月內不行使，或自交付起超過5年，就會消滅；但若賣方是故意不告知瑕疵，就不適用6個月限制。房產專家總結，交屋第4天發現陽台天花板漏水，正確做法不是先跟樓上吵，也不是讓前屋主一句「已經交屋」就切割，而是先找出水源、保留證據、正式通知相關人員。樓上造成的，就找樓上；樓地板或管線老化的，就依規定看上下樓責任；如果漏水問題在交屋前就已經存在，前屋主仍可能要負瑕疵擔保責任。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...
爸媽幫出頭期款？情情說實話：沒寫清楚，500萬可能變成離婚財產分配爭議
爸媽幫出頭期款？情情說實話：沒寫清楚，500萬可能變成離婚財產分配爭議文／嚴意情（情情來了）／明深地政士事務所主辦代書「情情，我媽要幫我出頭期款，要不要寫清楚？會不會傷感情？」這是情情很常被問到的問題。答案是：會傷感情的不是簽約，是出事之後沒證據。在高房價時代，長輩幫子女出頭期款已經很常見。但情情要說一句實話：拿錢的時候不好意思講清楚，將來吵架的時候，就沒人幫你講清楚。長輩幫忙買房，確實有優點。頭期款壓力可以降低，年輕人不用多存好幾年；自備款比例提高，銀行核貸條件也可能比較漂亮。若是採贈與方式，也可以善用每年贈與稅免稅額規劃資產移轉。但問題是，父母出的錢到底是「送」還是「借」？如果一開始沒有寫清楚，後面很容易出現家庭糾紛、稅務問題，甚至在子女離婚時變成財產分配爭議。第一個風險，是家人之間說不清楚。很多家庭一開始都說：「不用啦，自己人不用寫。」可是等到兄弟姊妹分產、子女婚姻出問題，或父母晚年需要用錢時，才開始問：這筆錢到底是借款、贈與，還是預支遺產？如果父母主張是借款，就要能提出借貸契約、匯款紀錄、還款紀錄、利息約定、還款期限與子女還款能力。只有一句「當初說會還」，實務上很難說服國稅局或法院。第二個風險，是長輩把退休金掏空。有些父母為了幫子女買房，一次拿出幾百萬、上千萬，結果自己的退休生活反而沒有預留足夠現金。買房是子女的人生規劃，但長輩自己的醫療、長照、生活費，也必須先顧好。情情會建議，父母幫忙可以，但不要把自己的老本全部拿出去。否則房子買了，子女壓力減輕了，父母晚年卻失去安全感，這樣不是好的家庭財務安排。第三個風險，是稅務問題。目前每位贈與人每年有贈與稅免稅額。父母若要贈與子女頭期款，可以分年規劃；若子女結婚，也可以搭配婚嫁贈與。但要注意，超過免稅額的部分，仍可能需要申報贈與稅。若父母是「借錢」給子女，而不是贈與，務必要保留完整證據。國稅局不會只看你有沒有一張借據，而會看這筆錢是否真的有借有還，子女是否有還款能力，還款期限是否合理，是否有實際金流紀錄。第四個風險，是子女離婚時的財產爭議。很多人以為，房子登記在兒子名下，就一定跟媳婦無關；或登記在女兒名下，就一定跟女婿無關。這個想法太簡化。如果房屋是在婚後取得，離婚時可能會進入夫妻剩餘財產分配的計算。配偶不一定會直接拿走房子的一半，但可能主張剩餘財產差額分配。如果父母當初出的錢是借款，子女應該保留借貸契約與還款資料，讓這筆錢在財產計算時有明確依據。如果父母是贈與給子女個人，也要保留贈與契約、匯款紀錄與稅務申報資料，避免日後被混同成夫妻共同累積財產。所以比較精準的說法不是「500萬會直接送給媳婦」，而是：500萬如果沒寫清楚，可能在子女離婚時變成財產分配爭議。情情建議，父母資助子女買房，可以先分成三種模式處理。第一種，是贈與。如果父母本來就是要送給子女，就寫贈與契約，保留匯款紀錄，必要時依法申報贈與稅。若想利用年度免稅額與婚嫁贈與，時間點、金額與證明文件要先規劃好。第二種，是借款。如果父母只是借錢給子女，就一定要寫借貸契約，載明金額、用途、利息、還款期限、還款方式，並且實際依約還款。每一次還款都要留下金流，不要只寫合約卻從來沒有還款，否則容易被認定為假借貸真贈與。第三種，是共同持有或其他保障安排。如果父母擔心錢出去後失去控制權，可以考慮共同持分、設定抵押權、信託、預告登記或其他方式。但每一種方式都有優缺點，也可能影響貸款、出售、稅務與未來繼承，所以務必先與代書、律師、會計師及銀行確認。特別要提醒，預告登記不是萬靈丹。它可以保全特定請求權，限制不動產後續處分，但也可能影響銀行授信與後續買賣，不能只聽到「可以保障父母」就直接辦。如果父母採附負擔贈與，也要把負擔內容寫得明確、合法、可執行。例如是否要返還部分款項、是否負擔特定扶養義務、未履行時如何處理。民法雖規定受贈人不履行負擔時，贈與人可以請求履行或撤銷贈與，但實務上不代表可以馬上把房子拿回來，仍可能需要訴訟與登記程序。情情最後提醒大家，爸媽幫子女出頭期款，是愛；但愛也要有界線、有紀錄、有規劃。不要把「寫契約」想成不信任家人。真正的不信任，是大家都不講清楚，等到出事才互相猜、互相告、互相怨。拿錢的時候講清楚，將來才不會講不清楚。如果您有買賣、繼承、贈與、土地相關問題，歡迎來找情情聊聊。我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書，專長遺產、繼承、贈與及不動產交易規劃。「情情來了」陪你走過每個重要的資產決定，確保你的心血與愛護，能穩妥地落實在所愛之人的生活裡。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...
