紐西蘭房市投資榮景不再?政策緊縮與高利率驅動散戶退場

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商傳媒|簡明心/綜合外電報導

隨著政策緊縮與借貸成本提高,紐西蘭的房地產市場正經歷顯著轉變。根據《1News》報導,傳統上佔全國住宅銷售量三分之一至一半的「散戶房東」,現正大規模計畫出售其持有的物業。

獨立經濟學家 Tony Alexander 針對 200 名散戶房東進行的調查顯示,高達 38% 的受訪者計畫出售房產,而僅有 12% 考慮進場購買。Cotality 的數據進一步指出,有抵押貸款的投資者在今年第一季的全國銷售中佔了四分之一。這些投資者面臨運營成本上升、地方政府稅率增加、難以找到可靠租客,以及因伊朗衝突導致的經濟不確定性等挑戰。

近年來,紐西蘭政府及中央銀行陸續推出多項措施,影響房市供需與買家負擔能力。紐西蘭的《信用契約與消費者金融法》修正案,收緊了銀行評估貸款負擔能力的方式,削弱了購屋者的購買力。此外,紐西蘭儲備銀行已於 2024 年年中正式實施「債務收入比」限制,規定自住屋主的借貸額度上限為收入的六倍,投資者則為七倍。

借貸成本大幅攀升也是關鍵因素。兩年期固定房貸利率從 2021 年 4 月的 3.46%,一路飆升至 2023 年 10 月的 7.60%。儘管目前利率已回落至約 5% 的中段水平,但仍遠高於先前的低點。持續高漲的借貸成本,加上包含中東危機潛在通膨壓力的經濟不確定性,導致近期銷售量疲軟,買家活動低迷。對於那些租金收入無法涵蓋抵押貸款的投資者而言,這是一大警訊。

市場數據顯示,賣家已大幅調降開價,其中不乏嘗試出售 2021 年房市高峰期購置物業的案例。首席房地產經濟學家 Kelvin Davidson 指出,大規模散戶投資者退場,可能減緩過去支撐房價上漲的房貸資金流動,進而紓緩房價壓力,有利於首購族購屋,並鼓勵穩定、機構化的「先建後租」發展模式。

目前,紐西蘭的平均房價約為家庭收入中位數的 7.2 倍,而在 Queenstown-Lakes District 和 Thames-Coromandel District 等地區,房價收入比甚至達到雙位數。撤出房市的資金,未來可能轉向像 Kiwi Bonds 這類風險較低、能產生穩定收益的政府支持投資工具。儘管如此,截至 2025 年 12 月的六個月內,住房貸款總額仍增長了 17.5%,且近四分之一的新房貸流向了首購族。

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