都更換手、建商接爛尾樓注意！財部放寬房地合一稅認定，實際興建者適用20%稅率

都更換手、建商接爛尾樓注意！財部放寬房地合一稅認定，實際興建者適用20%稅率

M傳媒房產中心／綜合報導

財政部日前修正公布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，針對都更期間更換起造人、新建商接手爛尾樓等特殊情況，明定只要能夠舉證確為實際興建者，蓋好後首次移轉，仍可適用20%營所稅率，免去房地合一加重稅率的衝擊。此次修正也同步彙整了配偶相互贈與、連續繼承的持有期間計算，以及獨資合夥課稅等過去函釋規定，一次納入作業要點中。

非起造人但實際興建，提證明可適用20%

依現行規定，營利事業也就是建商，興建房屋後「第一次移轉」的房地交易，所得免按房地合一稅分開計算，直接併入當年度營利事業所得額，適用20%營所稅率。但在實務上，常會遇到都更期間更換起造人、新建商接手爛尾樓等特殊情況，原起造人與實際興建者並非同一人。

財政部官員解釋，針對這種非起造人但卻實際興建的情況，此次修訂辦法明定，只要提出包括帳簿憑證、進料紀錄、施工紀錄、料工費證明，或其他可證明實際興建的資料，經核實認定後，就可視為實際興建者，得適用20%營所稅率，可免去房地合一加重稅率。

獨資合夥與地主合建，5年內交易也適用20%

此次修正的另一個重點，是獨資資本主或合夥組織合夥人與地主合作興建取得房地，在五年內交易，和一般營利事業一樣，可適用20%稅率課徵房地合一稅。

官員指出，獨資及合夥組織因為不具法人格，購買房地時不能登記在公司名下，而是要登記於負責人或合夥人個人名義，課稅方式是由獨資主或合夥人按個人房地合一所得稅方式課稅，納稅義務人為企業主本人。過去爭點常發生在獨資或合夥組織與地主合作新建房屋並出售，到底能否比照其他公司的營業活動以20%稅率計算。

官員解釋，從政策考量，若屬正常供給不動產市場的生產性營業活動，也就是蓋房屋出售的行為，不應受房地合一加重稅率影響。這項函釋過去就已存在，此次一併納入作業要點，讓規定更明確。

配偶贈與、連續繼承持有期間認定，一併入法

除了營利事業的課稅規定，此次修正也彙整了個人稅務的相關函釋，包括配偶相互贈與、連續繼承等方式取得房地的取得日認定及持有期間計算，以及獨資合夥課稅規定等。

財政部臺北國稅局舉例說明，個人出售因連續繼承取得的不動產，計算持有期間時，可以將各次繼承的被繼承人持有期間合併計算。例如甲父91年購入A房地，後續歷經贈與配偶、繼承等多次移轉，最終繼承人在112年出售時，部分持分的持有期間可自91年起算，合計超過10年，適用較低的15%稅率，而非短期交易的45%重稅。

條文補充「預售屋、股權」等樣態，制度未調整

另外，官員指出，過去條文只有簡單寫「房地」二字，此次修法一併將文字補充為房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股權等。官員強調，房地合一稅2.0母法本就已納入相關樣態，此次只是補充文字讓條文更完整，制度並未調整。

整體而言，此次修法主要聚焦在三大方向：讓實際興建者不會因為不是起造人而喪失20%稅率優惠、讓獨資合夥的建屋出售行為稅負合理化、以及將過去散落各處的函釋統整入法，降低徵納雙方的爭議與不確定性。