加拿大房貸險潛藏風險？政府擔保恐讓納稅人承壓

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

儘管全球利率持續上升，加拿大房貸市場的風險程度引發關注。部分高風險房貸雖由私人公司承保，但由於政府提供擔保，潛在虧損最終仍可能轉嫁至納稅人身上，值得金融市場關注。

加拿大的房貸貸款機構主要分為銀行、信用合作社、房貸金融公司（MFCs）以及房貸投資實體（MIEs）四大類。其中，房貸投資實體（MIEs）包括房貸投資公司（MICs）和私人貸款機構，這些實體傾向於向信用評級較低的借款人提供私人房貸，這類貸款的投資風險顯著較高。

在加拿大，當頭期款低於房屋價值的 20% 時，借款人必須購買房貸違約保險。當房貸金額超過房屋價值 80% 時，一旦借款人違約，即便出售房屋所得的款項也可能不足以償還剩餘貸款。此時，房貸違約風險主要由加拿大的三家主要擔保機構承擔：國有企業加拿大住房抵押貸款公司（CMHC），以及兩家私人公司 Sagen Mortgage Insurance Company Canada（Sagen）和 Canada Guaranty Financial Corporation（Canada Guaranty）。值得注意的是，儘管 Sagen 和 Canada Guaranty 為私人企業，但其房貸保險業務均享有聯邦政府的擔保，這意味著一旦出現大規模違約，納稅人將間接承擔這些風險。

為降低政府在房貸市場的風險，加拿大政府自 2016 年起陸續實施了多項政策緊縮措施。這些措施包括將可承保的房屋價值上限設定為 100 萬加幣，房貸攤銷期限制在 25 年內，並引入強制性的壓力測試。這些政策使得有保險的住宅房貸數量持續下降，有效減少了政府的涉險程度。儘管近期部分限制有所放寬，例如房屋價值上限提高至 150 萬加幣，且首次購屋者及新屋購買者可獲得 30 年的攤銷期，但整體而言，政府在房貸市場的足跡已大幅縮減。

根據《The Globe and Mail》報導，加拿大住房抵押貸款公司（CMHC）在 2024 年收取的保險費和手續費高達 23 億加幣，但同期其 4,400 億加幣的投資組合中，僅支付了 4,500 萬加幣的理賠金，損失率僅為 0.01%。即使排除其 2,130 億加幣的多單元住宅投資組合，單獨看非租賃住宅部分，2,270 億加幣的投資組合中，理賠金也只有 3,800 萬加幣，損失率為 0.02%。進入 2025 年，這些損失數據進一步下降，顯示加拿大有保險的房貸市場損失幾乎微不足道。目前的分析指出，政策緊縮已有效降低納稅人面臨的房貸損失風險，儘管近期政策略有放鬆，但短期內對納稅人的風險依然極低。