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Adobe 聯手 Level All 免費 AI 工具助美弱勢 K-12 學生
商傳媒｜葉安庭／綜合外電報導科技巨擘 Adobe 與教育服務新創 Level All 昨日宣布建立合作夥伴關係，將免費提供 Level All 的升學與職涯輔導平台，以及包含生成式人工智慧（AI）工具的 Adobe Express for Education，給全美逾十萬名服務不足社區的 K-12 學生。這項合作旨在解決現代經濟對數位素養和創意技能日益增長的需求。Level All 的平台將作為個人化的數位顧問，引導學生完成大學申請、財務援助與職涯探索。而 Adobe Express for Education 則提供創意工具，包括 Adobe Firefly...
交屋第4天陽台天花板就漏水！前屋主說「已經交屋」就沒事？專家：沒那麼簡單
交屋第4天陽台天花板就漏水！前屋主說「已經交屋」就沒事？專家：沒那麼簡單
【M傳媒房產中心／綜合報導】買房最怕什麼？不是房價買貴一點，而是才剛交屋，問題就一個一個冒出來。近期有網友在臉書《賣房知識家》社團發問，表示自己才剛交屋第4天，就發現陽台天花板漏水，而且還是在艷陽高照的情況下出現水痕，讓他相當傻眼。問題也來了：這到底是樓上鄰居的責任？還是前屋主也要負瑕疵擔保責任？房產專家表示，這種狀況不能一開始就急著說「一定是樓上害的」，也不能讓前屋主一句「房子已經交給你了」就完全切割。真正的重點是：水從哪裡來？漏水問題是不是交屋前就已經存在？專家指出，若漏水來源是樓上住戶的陽台防水層、專有管線、冷氣排水、洗衣機排水，或是樓上曾經裝修施工造成，那責任多半會往樓上住戶身上走。但如果問題是上下樓之間的樓地板、共同壁，或樓地板裡面的管線自然老化，就不是一句「樓上賠」這麼簡單。依《公寓大廈管理條例》第12條，這類樓地板或其內管線的修繕費，原則上由上下樓區分所有權人共同負擔；但如果能證明是其中一方造成，就由可歸責的一方負責。至於前屋主有沒有責任？專家說，關鍵就在「漏水是不是交屋時就已經存在」。依《民法》第354條，賣方要擔保房屋交給買方時，沒有會減少房屋價值、正常使用功能或契約約定功能的瑕疵。簡單講，如果這個漏水問題在交屋前就已經存在，只是買方交屋後才發現，那前屋主就不能一句「你已經交屋了」就完全沒事。尤其這個案例是在交屋第4天就發現漏水，時間點對買方來說很重要。因為一般人很難相信，才住進去短短幾天，就能把陽台天花板搞到漏水。這會讓人合理懷疑，問題可能早就存在，只是先前沒有被發現，或是曾經被遮掩、修補過。不過，專家也提醒，交屋第4天發現漏水，不代表買方一定贏，還是要看證據。像是天花板有沒有舊水痕、油漆有沒有膨脹、牆面有沒有補土痕跡、防水層是否老化、管線是否鏽蝕、前屋主過去有沒有修漏水紀錄，這些都會影響後續責任判斷。若能證明漏水在交屋前已經存在，買方可以向前屋主主張物之瑕疵擔保，要求減少價金，或協商修繕費用負擔。若前屋主曾保證沒有漏水，或明知道漏水卻故意不講，還可能涉及損害賠償問題。很多人會問：「中古屋不是都寫現況交屋嗎？那前屋主還要負責嗎？」專家表示，現況交屋不代表漏水免責。所謂現況交屋，通常是指買方接受現場看得到、合理可以判斷的屋況；但如果是隱藏性漏水，尤其賣方明知道卻沒有告知，那就不是一句現況交屋可以帶過。專家也提醒，買方遇到這種情況，第一件事不是急著找人來修，而是先保全證據。建議立刻拍照、錄影，記錄漏水位置、水痕範圍、滴水狀況、天花板變色情形，最好能保留日期紀錄。接著，用LINE、簡訊、Email或存證信函通知前屋主、仲介、管委會與樓上住戶，要求共同會勘。通知內容可以簡單寫：「本人於○月○日交屋後第4天，發現陽台天花板漏水，請前屋主、仲介、管委會及樓上住戶共同會勘確認漏水原因，並保留後續瑕疵擔保、減少價金及損害賠償等相關權利。」專家表示，這個動作很重要，因為《民法》第356條規定，買方發現瑕疵後，應該立即通知賣方。如果拖太久才講，對方可能反過來主張你已經承認受領，後續要爭取權利就會比較麻煩。此外，也建議找抓漏師傅或水電技師先做初步檢測，最好留下書面紀錄，不要只有口頭說法。報告裡至少要寫出疑似漏水來源，未來才有談修繕費或責任歸屬的依據。專家提醒，最忌諱的是買方一發現漏水就自己修掉，結果現場證據也跟著被破壞。到時候前屋主說不是他的問題，樓上鄰居也說不是他造成，買方反而會變成最難舉證的人。至於權利期間也不能拖太久。依《民法》第365條，買方通知賣方後，解除契約或請求減少價金的權利，如果6個月內不行使，或自交付起超過5年，就會消滅；但若賣方是故意不告知瑕疵，就不適用6個月限制。房產專家總結，交屋第4天發現陽台天花板漏水，正確做法不是先跟樓上吵，也不是讓前屋主一句「已經交屋」就切割，而是先找出水源、保留證據、正式通知相關人員。樓上造成的，就找樓上；樓地板或管線老化的，就依規定看上下樓責任；如果漏水問題在交屋前就已經存在，前屋主仍可能要負瑕疵擔保責任。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
寬限期到期還想再延？專家：銀行第一眼會先看「還款能力」
寬限期到期還想再延？專家：銀行第一眼會先看「還款能力」【M傳媒房產中心／綜合報導】房貸寬限期即將到期，不少屋主開始面臨月付金拉高的壓力。近期有網友發問，表示當初購屋總價約1600多萬元，目前市值約3900多萬元，貸款合計1350萬元，其中1000萬元為新青安40年房貸，另有350萬元為首購30年房貸。由於明年中3年寬限期即將到期，因此想詢問是否有人有「寬限期到期後再展延一次」的經驗。不過，以目前房貸市場氛圍來看，專家認為，這個問題其實不太實際。專家指出，寬限期的本質，是讓借款人在前期只繳利息、暫時不還本金，降低初期月付壓力。但當寬限期到期後，銀行原本就預期借款人要開始進入本息攤還。如果這時候再向銀行申請展延寬限期，銀行第一個反應通常不是「房子有沒有增值」，而是會先檢視借款人的償還能力是否出現壓力。換句話說，寬限期到期後想再延，對銀行來說，很容易被解讀為借款人現金流可能無法承擔正常本息攤還。即便房子市值已從1600多萬元上升到3900多萬元，抵押品價值看起來很漂亮，也不代表銀行一定願意讓借款人繼續延後還本金。專家表示，現在銀行審核房貸不只看擔保品價值，更重視借款人的收入、負債比、收支比、信用紀錄與還款能力。尤其目前銀行不動產放款額度吃緊，授信態度普遍比過去保守，想靠「房價上漲」說服銀行再給寬限期，難度並不低。至於網友提到，去年曾詢問過仍可增貸500萬元以上，專家提醒，增貸與展延寬限期是兩件事。銀行當時初估可增貸，不代表明年正式送件一定會核准；即使是在原銀行辦理增貸，也一樣會重新面臨收支比與還款能力審查。如果借款人收支比沒有問題，確實可以先從原銀行著手，討論是否用增貸、重新議約、調整貸款條件或延長年限等方式，重新安排現金流。這種做法比單純要求展延寬限期，更容易被銀行視為正常授信案件。但如果連原銀行評估後仍認為收支比壓力太高，或無法提供理想條件，才可以進一步考慮轉增貸，也就是透過其他銀行承接原貸款並同步評估增貸空間。不過專家也提醒，轉增貸不是萬靈丹，其他銀行一樣會看收入與負債條件，不是房子有增值就一定能成功。專家直言，這類問題的核心不是「有沒有人展延成功」，而是「自己的還款能力能不能過銀行審核」。如果收入穩定、負債比健康、繳款紀錄良好，原銀行增貸或重新規劃貸款條件仍有討論空間；但如果本身就是因為寬限期結束後月付金壓力太大，才想繼續延後還本金，銀行同意的機率通常不高。以該名網友案例來看，目前房屋市值大幅上升、貸款成數不高，表面條件確實不差；但真正決定銀行態度的，仍是寬限期結束後，借款人能不能承擔本息攤還。若收支比沒問題，可先找原銀行談增貸或貸款條件調整；若原銀行條件不理想，再評估轉增貸可行性。專家提醒，寬限期不是不用還本金，而是把本金壓力延後。若只是用展延或增貸來掩蓋現金流不足，短期看似舒緩，長期反而可能讓負債越滾越大。
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房貸逾放餘額衝88.7億！新青安寬限期將到期，專家：壓力測試才剛開始
房貸逾放餘額衝88.7億！新青安寬限期將到期，專家：壓力測試才剛開始
文／M傳媒房產中心 M編國銀不動產放款比率持續下探之際，不動產放款餘額卻續創新高，逾放也悄悄增加。金管會統計至今年4月底，購置住宅貸款逾放餘額升至88.72億元，寫下8個月新高，逾放比從0.07%微升至0.08%。銀行局副局長王允中分析，4月房貸逾放增加主要有兩個原因：一是部分借款人資金短缺、周轉失靈，或失聯、死亡後繼承程序尚未完成；二是部分銀行按季轉銷呆帳，3月基期較低，4月數字相形回升。新青安寬限期將到期，市場關注「斷頭潮」
市場更關注的，是新青安首波三年寬限期即將到期的後續效應。新青安政策從2023年8月上路，提供至少3年寬限期，首批貸戶最快將在今年8月起陸續進入「本息攤還」階段，每月還款負擔將明顯增加。根據統計，新青安貸款自開辦以來已協助超過數萬戶首購族購屋，但寬限期一過，月付金可能從「只繳息」變成「本金＋利息」，壓力直接翻倍。以貸款1,000萬、利率2.5%試算，寬限期內月繳約2.1萬元；寬限期結束後，30年期本息攤還月付跳升至約4.5萬元。這意味著，今年8月起將陸續有一批新青安貸戶面臨「斷崖式還款」，市場開始關注是否掀起新一波房貸壞帳壓力。不動產放款比率續創15年新低
金管會統計顯示，截至4月底，36家國銀不動產放款比率平均降至24.67%，連續11個月下滑，創下2011年3月以來、近15年新低。王允中指出，下降原因主要是存款總餘額增加，分母增幅較多，並非放款萎縮。其中，新青安房貸排除在《銀行法》第72條之2限額之外，也是比率持續下滑的重要因素。從去年5月起該比率就一路下滑，今年4月首度跌破25%。房貸餘額續創新高，但購屋動能仍偏弱
4月底購置住宅貸款餘額為11兆6,539億元，年增4.46%終結連二降。王允中說明，房貸年增回升主要有兩項原因：銀行積極承做首購族房貸，以及土建融興建完工後轉入分戶貸款增加。不過，建築融資餘額僅3兆8,968億元，年增0.93%是近11年新低。王允中分析，建融下降是因建案完工清償、建商提前還款所致，反映建商推案態度仍偏保守。M編觀點：寬限期到期潮才是真正的壓力測試
目前房貸逾放比0.08%，雖然微幅上升，但整體仍在可控範圍。真正的考驗在於：新青安首批寬限期到期後，有多少貸戶撐不住？這些貸戶中，有多少人當初是「硬著頭皮上車」的？M編建議，如果你是即將面臨寬限期結束的屋主，現在就該開始試算寬限期結束後的月付金，確認自己的收入能否支撐；如果財務真的撐不住，及早考慮換屋或出售，不要等到被法拍。至於還沒買房的年輕人，看到這些數字，也許該重新思考：與其硬撐買房，不如先穩定現金流。 房貸不是繳完就沒事，是要繳30年的。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
外籍移工有問題 ? 不只工廠與工地，你家其實也離不開?
外籍移工有問題 ? 不只工廠與工地，你家其實也離不開?【M傳媒房產中心／綜合報導】台灣社會常說「外勞」，但官方與較中性的稱呼是「移工」。隨著製造業缺工、營造業人力不足，以及高齡化帶來長照需求，移工早已不是台灣勞動市場的邊緣角色，而是支撐產業與家庭照顧的重要力量。根據勞動部統計，目前台灣移工主要來源國，仍集中在印尼、越南、菲律賓與泰國四國。其中，印尼與越南人數最多，菲律賓與泰國次之；馬來西亞籍人數極少，蒙古雖列於統計項目，但目前實際人數為零。台灣移工大致可分兩大類：一是「產業移工」，二是「社福移工」產業移工主要投入製造業、營建工程、海洋漁撈、農林牧及養殖漁業、外展農務、屠宰、廢棄物清除處理與資源回收等工作。這些工作多半具有高勞力、高工時、輪班或工作環境較辛苦的特性，也是本國勞工較不願長期投入、但產業又不能缺人的領域。製造業是移工最大宗的工作場域之一許多移工在電子零組件、金屬加工、機械、塑膠、食品加工、紡織、傳統製造業等工廠工作，內容包括機台操作、組裝、包裝、搬運、加工與生產線作業。台灣許多出口產業能維持產能，背後其實都有移工支撐。營建業也是移工重要工作領域工地常見的模板、鋼筋、混凝土、土方、搬運與基礎工程，都可能有移工參與。不過，工地品質好壞不能直接歸咎於移工國籍，真正關鍵仍是建商、營造廠、工地主任、監造與品管制度是否落實。若現場管理不到位，不論本國勞工或移工，都可能出現施工品質不穩的問題。漁業與農業同樣仰賴移工。包括漁船船員、養殖漁業、農牧場、外展農務、採收、搬運、整理與基礎生產作業，都是移工常見工作。這些產業往往工作地點偏遠、工時彈性大、勞動強度高，本國人投入意願相對有限，因此移工成為維持基層產能的重要人力來源。另一大類則是社福移工，主要包括家庭看護、機構看護、家庭幫傭與多元陪伴照顧服務其中，家庭看護最貼近一般民眾生活。許多家庭中失能、失智、重病或行動不便的長者，日常生活照顧都仰賴移工協助，包括餵食、翻身、洗澡、陪同就醫、日常陪伴與基本起居照料。隨著台灣進入超高齡社會，長照需求持續增加，家庭看護移工的重要性只會越來越高。機構看護則多在養護機構、醫院或社福機構工作，協助照顧身心障礙者、病患或長者。家庭幫傭則偏向居家清潔、烹調、家事服務與家庭成員起居照料。若從國籍與工作分布來看，印尼籍移工長期在家庭看護與照顧服務中占有重要比例；越南、菲律賓與泰國籍移工則常見於製造業、營建業、漁業與部分照護工作。不過，實際工作分布仍會依雇主需求、產業別與政府核配規定而有所不同。台灣對移工的依賴，其實反映兩個現實第一，是產業缺工。製造業、營造業、農漁業等基層工作，如果完全缺少移工，人力成本、工期與供應鏈穩定都會受到影響。第二，是家庭照顧缺口。台灣人口快速老化，許多家庭白天要工作，晚上還要照顧長者，長照資源與人力不足，使家庭看護移工成為不少家庭不得不依賴的照顧支撐。也因此，討論移工時，不應只停留在「外勞搶工作」或「工地品質是不是外勞造成」這種簡化說法。更準確地說，移工是在台灣勞動市場與照顧體系出現缺口時，被大量引進來補位的人力。真正該檢討的，不是移工來自哪個國家，而是台灣是否提供足夠的教育訓練、語言溝通、勞動保障、現場管理與專業監督。以工地為例，施工品質的責任不該推給最底層工人，而應回到營造管理制度。以長照為例，家庭看護品質也不能只靠移工個人辛苦支撐，而應有更完整的喘息服務、照顧訓練與家庭支援。未來課題不是「台灣需不需要移工」，而是如何讓移工被合理管理、正確訓練、公平對待，也讓依賴移工的產業與家庭，有更穩定、更安全的支持系統。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
