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房市卡關怎麼解？價格不動、政策不鬆，關鍵還是在「誰先讓一步」
房市卡關怎麼解？價格不動、政策不鬆，關鍵還是在「誰先讓一步」
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）現在的房市，其實一句話就能形容：大家都在等，但沒人先動。一邊是政策持續控管貸款、壓資金；另一邊是建商撐著價格不太想降。結果就是現在大家看到的樣子，看屋的人不少，但成交就是卡住，市場進入一種「有在動，但動不快」的狀態。這不是單純景氣好或不好，而是政策跟市場正在拉鋸。為什麼會卡住？先講政策面。現在的方向很明確，就是希望市場不要過熱、資金不要過度流進房地產。在房價還沒明顯鬆動之前，政策自然不太可能大幅放寬。再來看市場端。建商這幾年成本真的上來了，包含工資、材料、工程費用，都比以前高。也就是說，他不是單純「不想降」，而是「降太多會痛」。所以現在變成一個很尷尬的局面：買方覺得「應該還會再跌」，先觀望；賣方覺得「價格已經很軟了」，不想再讓。成交自然就慢下來。價格撐得住，但壓力其實在累積很多人會問：「既然賣不動，為什麼不直接降？」答案是還沒到不得不降的時候。多數建商目前還有資金空間，可以用慢慢賣、分批推、甚至延後節奏的方式撐住。但問題是，時間一拉長，庫存慢慢累積，資金回收變慢，壓力還是會出來。這種壓力不是一天爆，而是慢慢堆。你不一定看到「明降」，但市場會開始出現「實質讓利」。下半年關鍵在哪？看兩件事就好接下來的重點，其實很單純：第一，看價格有沒有鬆動
只要市場開始出現明確的價格調整訊號，買方信心就會慢慢回來。第二，看政策會不會跟著調整
如果市場降溫有感，政策也有可能做出一些微調，讓交易慢慢回溫。簡單講，就是「價格動 → 市場動 → 政策才可能動」。現在的市場，其實在等一個轉折點以目前狀況來看，房市大概可以分三個階段看：短期就是現在這種「卡住狀態」，量縮但價格還撐著。
中期如果價格開始調整、交易回溫，市場就會慢慢解凍。
長期還是回到基本面，誰有需求、誰買得起，誰就是主力。買方跟賣方，現在該怎麼看？如果你是買方，現在不是不能看，而是要更理性。與其猜會不會跌，不如回頭看：你現在買，壓力扛不扛得住？這才是重點。如果你是賣方，尤其手上有壓力的，就要思考一件事：是要等價格，還是要換現金流？市場不是不賣，是價格跟條件要找到平衡點。最後講白一點現在的房市不是崩，也不是熱，就是「僵住」。但市場不會永遠卡在這裡，總會有人先動。當第一批價格開始調整、交易開始回來，整個節奏就會變。山哥總結：
房市現在不是沒有機會，而是機會在「變動開始的那一刻」。誰先看懂那個轉折點，誰就比較有優勢。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
預售屋換約手續費：不是千分之一，是萬分之五，這種情況免收
預售屋換約手續費：不是千分之一，是萬分之五，這種情況免收M傳媒 財經中心／報導 近期預售屋市場交易熱絡，不少民眾在進行「換約」（權利讓與）時，對於手續費計算方式產生誤解，甚至誤以為市場慣例是「千分之一」或由業者自行喊價。內政部提醒，實際上相關費用早已納入《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範，並非業者可自由決定。 依現行規定，預售屋換約時，由建商或賣方收取的權利讓與手續費，最高不得超過房地總價款的「萬分之五」。也就是說，若一戶預售屋總價為1,000萬元，合法上限僅為5,000元，並非外界流傳的千分之一（約1%）或動輒數萬元的收費標準。 然而，實務市場中卻常出現資訊落差。有民眾誤以為換約費用是「行情價」，甚至聽聞部分個案被收取接近千分之一的比例，導致誤認這是合理範圍。內政部強調，這類說法並不符合現行定型化契約規範，若超過上限收取，已涉及違規。 業界人士指出，之所以會產生「千分之一」的錯誤印象，主要來自過去市場資訊不透明，加上部分代銷或仲介在轉述時以「服務費」、「行政費」等名目混淆，使消費者誤以為換約成本本就偏高。實際上，主管機關早已明確訂出上限，避免業者任意加價。 內政部也補充，預售屋換約手續費本質上屬於行政作業成本，主要用於契約變更、資料審核與相關流程處理，因此費用設計必須合理且受限，不得作為額外利潤來源。 此外，規定也針對特定親屬間換約提供彈性機制。若換約對象為配偶、直系血親或二親等內旁系血親，原則上可免收手續費，以減輕家庭內資產調整負擔。 房市專家指出，預售屋換約在市場景氣波動時較為常見，但許多民眾忽略契約細節，只聽市場傳聞就進行交易，容易產生額外成本或糾紛。尤其在近期房市交易量回升情況下，更需注意費用結構是否符合法規。 主管機關提醒，民眾在進行預售屋換約前，應主動確認契約條款與費用計算方式，不應僅依市場口耳相傳判斷。同時也呼籲建商與代銷業者，應清楚揭露費用上限，避免誤導消費者。 整體而言，預售屋換約費用其實有明確法律紅線，並非市場自由定價。民眾若仍以「千分之一」作為合理認知，反而可能在交易中吃虧。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
子女第一個不同意！以房養老最大阻力揭密：不是利率太高，是「繼承」兩個字卡住一切
子女第一個不同意！以房養老最大阻力揭密：不是利率太高，是「繼承」兩個字卡住一切M傳媒財經中心／報導以房養老首季核貸件數創歷年同期新高，業務量能從穩定成長正式轉入加速期。但銀行第一線人員都知道，這股熱潮背後，藏著一個最難解的關卡，子女不同意。不是利率太高、不是條件太差，而是「房子要留給我繼承」這八個字，讓多少長輩的退休規劃胎死腹中。子女反對的核心：房子抵押給銀行，那我以後繼承什麼？「拚搏一輩子買下的房子，媽媽想拿去以房養老，但子女跳腳：那我們以後繼承什麼？」這樣的場景，在以房養老申辦過程中不斷上演。律師蘇家宏分享的真實案例中，一位退休媽媽手邊現金不夠，想將自己打拚一生買下的房子拿去辦以房養老，換取每月生活費，卻遭子女強烈反對。孩子的理由是：「家裡就那棟房，拿去抵押給銀行，那我們以後繼承什麼？應該讓我們完整繼承這棟房子才對。」合作金庫銀行主管也直言，以房養老推動面臨三大困難：高齡者不喜歡負債感、傳統觀念認為房屋要留下來傳承，以及來自子女的反對。其中後兩者都是觀念問題，而子女反對往往是申辦失敗的最後一關，很多長輩已經理解制度、也願意接受，但因為考量家庭和諧，最終選擇放棄申辦。華南銀行主管進一步指出，目前實務最常遇到的問題，就是國人「有土斯有財」的傳統觀念。子女認為不動產未來應由自己繼承，反對父母將不動產設定抵押權給銀行，不同意父母透過以房養老換取生活資金。部分父母也因考量家庭和諧因素，最終選擇放棄。三大認知誤區，讓子女拼命阻擋子女反對以房養老，背後其實是對制度的三大誤解。行庫主管分析，最常見的誤解是「抵押等於失去房子」。很多子女一聽到「抵押」兩個字就嚇壞了，以為房子從此變成銀行的。但事實上，以房養老只是將房子作為擔保品，長輩仍然可以繼續住在裡面，維持原本的生活機能、跟老鄰居泡茶聊天，直到人生畢業。第二個誤解是「辦了以房養老，子女就失去繼承權」。蘇家宏律師澄清，當長輩人生畢業之後，房子依然在那裡，只是會有一筆銀行債務。如果子女想保留房子，只要還清銀行借出的本金與利息，依然可以完整繼承這棟房子。如果沒有現金，也可以用貸款的方式清償，等於是把貸款轉到子女自己身上。如果子女不想還錢，房子讓銀行拍賣，扣掉借款後，剩下的錢還是會回到繼承人手上。第三個誤解，也是最根本的觀念偏差：把父母的財產當成自己的「預留遺產」。蘇家宏直言，房子是媽媽的財產，不是誰的預留遺產。媽媽在世時，這棟房子就是媽媽自己的絕對資產，媽媽有權決定要賣掉、要捐贈、還是要抵押換生活費，並沒有一定要留給未來繼承人的道理。只有當繼承真正發生、子女辦完手續的那一刻，那才是子女的財產。子女不願父母以房養老？專家給三個解方如果子女真的不希望父母以房養老、希望房子是沒有貸款地傳承下去，蘇家宏律師建議，子女可以拿出誠意來支援父母的生活費用。方案一：子女共同負擔生活費 若全部子女都願意共同負擔母親生活費，母親就不用拿房子去貸款。這是最直接、也最能維持家庭和諧的方式。方案二：子女買下父母的房子，附帶終身居住權若只有一位子女想負擔母親生活費，母親可以用比較低的金額把房子賣給這位子女，並在合約中附帶「子女要把房子給母親住到百年」的條件。這樣子女獲得房產、母親獲得生活費與居住保障，雙贏。方案三：子女借錢給父母，未來以遺囑分配子女可以把錢借給父母作為生活費，未來父母寫遺囑把房子留給這位子女。這種方式適合子女財務狀況較好、且願意等待的狀況。蘇家宏也強調，以房養老的錢，本來就是媽媽拿來支付生活、醫療費用的，是媽媽人生中該花的錢，只是選擇用房子抵押換錢來支付。就算沒有以房養老，這筆錢也得從其他地方來。更何況，媽媽錢不夠用了，用自己的房子來換錢生活，是最合理不過的事。銀行第一線觀察：觀念轉變中，但仍需充分溝通合庫銀行主管觀察，近年民眾對以房養老的接受度確實在提升，尤其在房價高漲、退休金準備不足的背景下，越來越多長輩願意主動了解這項商品。但子女反對仍是申辦失敗的主要原因之一，銀行端也積極透過說明會、一對一諮詢等方式，協助長輩與子女溝通。華南銀行則建議，有意申辦以房養老的長輩，應在申請前先與子女充分溝通，讓子女理解這不是「把房子送給銀行」，而是「用房子換取更有尊嚴的晚年生活」。若子女仍有疑慮，也可邀請子女一同參與銀行的諮詢過程，讓專業人員協助釋疑。M編觀點：父母的房子，不是子女的提款機以房養老業務量創新高，代表越來越多長輩正在覺醒，與其守著一棟房子、晚年卻過得拮据，不如讓房子「動起來」，換取更有尊嚴的退休生活。但子女的反對，往往成為這條路上最難跨越的門檻。M編想說一句實話：父母的房子，是父母拚搏一生換來的資產，不是子女的「預留遺產」。 父母在世時，有權利決定如何運用這筆資產讓自己過得更好。子女如果真的在意那棟房子，與其阻止父母以房養老，不如拿出實際行動，每個月給孝親費、分擔生活開銷，讓父母不需要動用到房子就能安穩養老。如果做不到，就別用「繼承」兩個字綁架父母的晚年。M編總結：與其等繼承，不如先問問自己，有沒有讓父母過好現在的生活。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
房市僵局成形！國泰金調查：買賣意願雙創低點，賣方惜售成「房價最後堡壘」
房市僵局成形！國泰金調查：買賣意願雙創低點，賣方惜售成「房價最後堡壘」M傳媒財經中心／報導房市「量縮價不跌」的僵局，正從交易數據蔓延到民眾的心理層面。國泰金控昨（20）日公布4月國民經濟信心調查，買賣房意願指數同步下滑，賣房意願更創下2021年8月以來新低。屋主在沒有急迫資金需求下，普遍抱持惜售心理，寧可撐著也不願降價。M編拆解這份調查背後的關鍵訊號：買方縮手、賣方惜售、看漲動能轉弱，房市正在進入「三不管」的膠著地帶。買方：63.9%認為不是買房時機，薪資預期下滑雪上加霜先看需求端。國泰金4月調查顯示，買房意願指數從上月的-43.1略微下滑至-43.4，高達63.9%的民眾認為目前不是買房時機，僅20.6%民眾認為現在是買房時機，較前月減少0.5個百分點。更關鍵的是，薪資預期正在惡化。認為目前薪資所得較過去半年增加的比例，從29.3%降至24.6%，下滑4.7個百分點；預期未來半年薪資會增加的比例也從26.8%降至23.7%，薪資展望指數由16.9降至10.6。M編翻譯：薪水沒漲、甚至覺得會變少，房價卻還在高原區，買方當然縮手。不是不想買，是真的買不起、也不敢買。賣方：惜售心態創四年新低，59%屋主「不急著賣」再看供給端。賣房意願指數從上月的-30.4驟降至-36.8，不僅連續數月下滑，更創下自2021年8月以來的新低紀錄，前低為2021年7月的-46.5。調查顯示，目前僅22.2%的民眾認為是賣房時機，較前月減少3.6個百分點；認為現在不是賣房時機的比例高達59%，較前月增加2.8個百分點。M編解讀：屋主的心態很簡單「我又不缺錢，為什麼要便宜賣？」在沒有急迫資金需求下，多數屋主選擇撐住價格，不願輕易降價求售。這也是為什麼房市交易量持續萎縮，但房價卻沒有明顯鬆動的主因。愛山林建設副總經理張境在更直言：「目前房價沒有跌的條件，中東戰爭讓石化相關材料無法出貨，鋼筋每個禮拜都漲300至500元，政府壓抑快2年，房價幾乎沒調整，但營建成本不斷墊高。」看漲動能轉弱：預期大漲逾10%者降至9%雖然多數民眾仍看漲房價，但「看漲的強度」正在減弱。調查顯示，仍有44.3%的民眾預期未來半年房價會上漲超過3%，但其中預期「大幅上漲超過10%」的比例，已從3月的10.2%下降至9%；同時，預期房價將下跌超過3%的民眾比例也微幅上升至20.4%。國泰金分析指出，民眾對於未來6個月房價的看漲比例在過去一年已有轉弱跡象。M編解讀：不是看跌的人變多了，是看漲的人「沒那麼樂觀了」。過去那種「房價只會漲不會跌」的信仰正在鬆動，市場情緒從「狂熱」轉向「觀望」。房市僵局成形：買方不進場、賣方不退讓綜合來看，目前房市呈現典型的僵局格局：買方覺得貴、不願追價；賣方不缺錢、不願降價；看漲預期降溫，但尚未轉為看跌。國泰金這項調查於4月1日至7日進行，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，成功回收13,242份有效填答。樣本數破萬，具有一定代表性。M編觀點：僵局何時會打破？關鍵在兩個變數第一，薪資能否回升，讓買方恢復購屋信心；第二，屋主的資金壓力何時浮現，逼迫賣方降價。在兩個變數都沒有明確訊號之前，房市恐怕將持續在「低量、高價、長去化」的泥淖中打轉。M編總結：買方在等降價，賣方在等買方妥協。房市僵局，看誰先眨眼。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
股市財富效應蠢動，央行信用管制若撤守恐重燃炒房野火
股市財富效應蠢動，央行信用管制若撤守恐重燃炒房野火M傳媒財經中心／報導台股市值衝破4兆美元、躍升全球第六，經濟成長率首季更飆破13%，AI與半導體產業帶動的資金狂潮，正讓台灣站上全球科技供應鏈的制高點。但亮麗的經濟數據背後，一場資金外溢至房市的潛在危機正在醞釀。專家警告，若央行因選舉壓力撤守信用管制、囤房稅制持續寬鬆，股市獲利了結的資金恐大舉回流房市，讓好不容易降溫的房價再度失控，年輕族群的購屋夢將徹底躺平。台股資金潮來襲，房市「財富效應」成最大隱憂拜全球AI產業爆發及台灣半導體供應鏈體系完善之賜，台股總市值已衝破4兆美元，排名全球第六，超越英、德、法及南韓等國 。去年經濟成長率高達8.6%，今年第一季更衝破13%，這些數據不僅反映「股市是經濟的櫥窗」，也讓過往「房地產是經濟火車頭產業」的論點不攻自破 。然而，股市暴漲創造出投資新貴階級之際，兩大經濟與社會議題值得關注。第一是貧富差距擴大，並非全民都有餘裕投資，尤其是低收入及退休族群，加上AI供應鏈獨紅並未使其他傳統產業雨露均霑 。第二，也是最關鍵的隱憂：以往股市上漲後，獲利所得常移往房市，這種「財富效應」若未能防範於未然，等到資金湧向房市，炒房及囤房熱潮將再湧現，年輕族群的購屋夢將可望卻不可及 。房市三波暴漲的歷史教訓：資金狂潮從來不會繞過房市從2000年至今，台灣房市歷經三次明顯漲幅：2000年初SARS疫情後的溫和通膨時期、2008年全球金融海嘯後的量化寬鬆（QE）貨幣政策、以及2019年底新冠肺炎疫情後的無限QE政策。這些因通膨或救市政策而充斥市場的資金，隨著貸放需求流入房市，引爆了三波脫離經濟基本面及薪資所得購買力的大漲幅 。歷史的教訓很清楚：資金狂潮從來不會繞過房市。股市賺到錢的投資人，獲利了結後最常見的去向就是房地產。房市趨勢專家李同榮也直言，當交易量長期低迷、資金去化速度下降，建商的資金與存貨壓力將逐步浮現，最終將是建商先降價，政策才跟著鬆綁 。但問題是，如果政策在房價尚未明顯修正前就鬆綁，資金將再度湧入，形成新一輪的炒房循環。限貸令是唯一防火牆，撤守將功虧一簣最近一次房市漲勢，在央行六波貨幣政策微調及寬鬆的囤房認定下，均未能有效抑制炒風，甚至出現買不到房的「恐慌」，直到去年「限貸令」出台後，限制投資性資金進入房市，才有效引導需求至以自住為主流的正常市場 。由於房市炒作難以取得資金，短期買賣不再有利可圖，資金自然移往他處，房市的議價空間也逐漸擴大，甚至有微幅回檔跡象 。房產專家李同榮觀察，目前央行政策是否鬆綁與建商是否讓利降價，正處於一場難有退路的對峙。央行總裁楊金龍明確表示：「建商讓利，量就會出來」，言外之意，房價若未明顯鬆動，政策很難大幅鬆綁 。從市場現況觀察，建案價格未見鬆動，交易量未見明顯回溫，顯示建商仍在堅持中 。但關鍵轉折在於下半年。李同榮預警，餘屋存貨遞增、失望性的賣壓將湧現，建商承受壓力到頂，市場價格將出現明顯鬆動 。若此時央行因選舉考量提前鬆綁信用管制，讓投資客對房市有上漲的預期，住宅將再度成為滿手資金或具融資管道者追逐炒作的商品標的，先前政策引導至自住主流的成果將功虧一簣 。囤房稅2.0形同虛設？113萬戶非自住房屋仍享低稅更令人擔憂的是，囤房稅2.0的實際效力備受質疑。財政部最新數據顯示，全台高達約113.7萬戶非自住住家被列入重稅名單，等於全台灣每10間房就有超過1間要交「超重囤房稅」。然而，稅率從原本較低的數字跳級到2%至4.8%，對於股市獲利動輒數十萬、數百萬的投資客而言，這點稅負成本根本不足以阻止資金湧入房市。工商時報社論指出，在利率偏低、第四房才算囤房的現制下，炒房及囤房的熱潮將再湧現 。若囤房法規及成本持續寬鬆，讓投資客對房市有上漲的預期，住宅將再度成為炒作商品標的。年輕族群的台灣夢，正站在十字路口目前的資金動能已在股市蓄勢待發，具現金購屋能力者日益增多。若央行撤守信用管制，且囤房法規及成本持續寬鬆，資金將再度湧向房市。屆時，年輕族群將面臨雙重打擊：薪資成長追不上房價漲幅、股市獲利門檻高難以參與，購屋夢將徹底躺平。房產專家判斷值得警惕：央行與建商誰會先讓步？答案已經很清楚，在市場機制運作下，最終將是建商先降價，政策才跟著鬆綁 。但這個順序至關重要，必須先看到房價明顯修正，央行才能考慮鬆綁。若順序顛倒，政策鬆綁在先、房價修正居後，資金將再度湧入，炒房野火將重新點燃。M編結論：限貸令是底線，囤房稅要動真格台股創新高、經濟成長率飆破13%，這些都是台灣經濟實力的證明。但股市的財富效應不該成為房市炒作的助燃劑。央行的信用管制是當前唯一有效的防火牆，在房價未見明顯修正前，絕不能因選舉壓力而撤守。囤房稅2.0也必須動真格，不能讓113萬戶非自住房屋繼續享受低稅紅利。對年輕族群而言，這是一場不公平的戰爭，股市獲利者可以全額現金購屋，炒房客可以靠寬限期與低稅套利，而老老實實存頭期款的首購族，卻只能眼睜睜看著房價被資金潮推高。政府的責任，是確保房市回歸自住主流，而不是讓它再度淪為資金派對的賭場。 標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
