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台股四萬點「全民開槓桿」！券商借貸6,628億創紀錄，三大警訊引爆資金荒文／M傳媒房產中心 M編台股在資金狂潮推動下價量齊揚，站上四萬點大關。但在歡呼聲背後，三大警訊浮現，券商沒錢可借、個人房貸餘額刷新紀錄、個人信貸餘額同步創高。市場人士憂心，一旦行情反轉，維持率追繳壓力湧現，恐引爆一波「去槓桿賣壓」，台股將面臨嚴峻的修正風險。全民瘋股，投資人不再只用現金。透過股票質押、ETF質押、信貸、房貸增貸，所有人都在開槓桿。這股熱潮正把券商的錢逼到極限。券商不限用途借貸6,628億創紀錄，多家額度用罄根據券商統計，截至4月底，「券商不限用途款項借貸」餘額達1,602.44萬張，為史上次高。以60日均價六成估算，投資人從券商端借出的資金高達6,628億元，不僅刷新歷史紀錄，更是2024年7月底2,913億元的2.27倍。多家券商已額滿關閉。國泰證、華南永昌證、統一證傳出額度用罄，統一證暫停線上申貸、改採線下逐案審核；華南永昌證已關閉，且不接受借新還舊及展延。券商發行金融債補血，上半年已發行或計畫發行的公司債合計逾560億元，多為次順位金融債，目的就是擴充可借錢的「底氣」。法人分析，這波資金狂潮不是傳統融資買股，而是全民槓桿化。不限用途款項借貸利率低於融資，申請又方便，成為投資人加碼工具首選。個人房貸餘額13.1兆、信貸破1.5兆，雙創新高民眾不僅拿股票借錢，連房子、信用額度全都壓下去了。今年1月底，國內個人房貸餘額衝上13.1兆元，寫歷史新高；信貸餘額達1.5兆元，同創紀錄。平均每人房貸582.2萬元，平均信貸81.2萬元，皆為歷史高點。融資餘額也同步飆升，集中市場與櫃買市場融資餘額合計已達5,100億元，創2007年12月以來、近18年最高水位，散戶與中實戶參與度極高，且願意透過高度槓桿追求獲利。維持率追繳若引爆，恐成「去槓桿」骨牌市場最大風險就在這裡。當台股出現較大幅度修正，這些高槓桿操作將面臨維持率追繳壓力。一旦投資人無力補繳保證金，券商將啟動斷頭賣壓，進一步摜壓股價，形成惡性循環。被大量質押的熱門ETF與個股，將成為重災區。市場現況：券商公會求鬆綁，央行緊盯資金動向券商公會已於4月底向金管會陳情，希望放寬券商融資限額，從現行淨值4倍提高到6倍。金管會主委彭金隆表示可以通盤檢討，但強調「券商融通倍數平均1.6倍，距法定上限仍有距離」，暫停業務是業者基於自身風險控管的經營策略，並非被迫停止。央行已委託11家銀行啟動民營企業資金狀況調查，外界解讀為緊盯市場供需，6月是否重啟升息循環，再成市場焦點。M編三點提醒第一，槓桿不是不能用，但要算好風險。不限用途借貸利率雖低，本金終究要還。台股已在高檔，回檔風險正在累積。第二，不要追高、不要重押。維持率低於130%就要補錢，沒有準備金，行情一跌就被迫出場。第三，與其借錢買股，不如先存股。M編不是說不能投資，但要分清楚「閒錢」和「救命錢」。股票質押、信貸、增貸出來的錢，都不是你的。6,628億元的券商借貸、13.1兆元的房貸、1.5兆元的信貸、5,100億元的融資餘額，四個數字疊在一起，代表一個警訊：市場正在「全民開槓桿」。行情上漲時，大家賺得很開心；一旦反轉，追繳令發出的速度，比你想的快。你有用借貸資金投資股票的經驗嗎？留言跟M編分享你的看法。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

停車場改套房當心「房屋稅爆漲」！財政部修法，違規使用最高課4.8%文／M傳媒房產中心 M編把停車場、防空避難室偷偷改成房間出租或自住，小心房屋稅直接被拉最高！財政部日前修正發布房屋稅條例戶數認定辦法，授權各地方政府對「使照為停車場或防空避難室、未經核准就變更為住家用」的房屋，訂定差別稅率。新規自今年7月1日上路，明年的房屋稅單就會反映。簡單說：違規改裝的房間，房屋稅可能比一般非自住房屋還重。修法前：違規改裝與合法房屋稅率相同在「房屋稅2.0」制度下，地方政府原本只能根據「房屋戶數」或「建商持有房屋年數期間」來訂定差別稅率。也就是說，一間使照為停車場卻被改成住家的房子，和一間合法的非自住住宅，只要持有戶數相同，稅率就一模一樣。部分地方政府向財政部反映，這種違規使用影響避難效果及停車空間，恐造成公共危險，應該與合法使用的房屋有不同程度的稅負。財政部參採地方意見，修正戶數認定辦法，將「未經核准變更逕作住家使用」納入「其他合理需要」範疇，授權地方政府訂定差別稅率。修法後：違規改裝可課最高稅率4.8%舉例來說，陳先生在全國持有五戶非自住住家用房屋。其中A屋位於台北市，使照是停車場，未經核准變更作住家使用。修法前，依台北市自治條例，持有五戶非自住住家稅率為4.2%，A屋與其他四戶稅率相同。修正規定後，台北市可以針對A屋這種違規改裝的房屋，訂定更高的稅率，例如直接拉到最高4.8%。一般非自住房屋依持有戶數分級課稅：5戶以內稅率2.6%至3.2%，6戶以上最高4.8%。而違規改裝的房屋，不計戶數，可直接適用最高稅率4.8%。一間房屋評定現值100萬的房子，合法非自住年繳約3.2萬，違規改裝年繳4.8萬，每年多繳1.6萬。對租屋族的影響租屋市場上常見的停車場隔間、地下室改裝套房，修法後稅負將大增。房東持有成本上升，可能反映在租金上，或選擇不再出租。但另一方面，這也鼓勵租屋市場走向合法化。更重要的是，違規改裝仍屬違章，除了被課重稅，還有被查報拆除的風險。便宜的地下室隔間，背後可能隱藏公安疑慮與稅務風險。M編提醒這項修法釋放了一個明確訊號：政府對違規使用的「假住宅」不再寬容。把停車場、防空避難室改成房間，不是補辦手續就沒事了，稅負會直接告訴你「這樣做不划算」。如果你正在租屋，建議優先選擇「合法且合規」的物件。便宜的地下室隔間或車位改裝房，看似省錢，但背後的安全風險和稅務爭議，可能讓你得不償失。你身邊也有車位改裝、地下室隔間的租屋物件嗎？留言跟M編分享你的觀察。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

淡江大橋通車掀北台灣房市想像？淡水、八里「翻身論」升溫　專家提醒：關鍵仍未完全到位文／M傳媒房產中心 M編隨著淡江大橋於2026年5月12日正式通車，長達數十年的交通瓶頸終於打開，淡水與八里房市也再度被推上檯面，市場對於「蛋白區翻身」的期待迅速升溫。不過，在買氣與話題升溫的同時，市場端也出現不同聲音：這波熱度，是結構性改變，還是短期題材發酵？淡江大橋歷經多年規劃與爭議後完工，採國際建築師札哈．哈蒂團隊設計，成為全球最大單塔斜張橋之一。其最大意義，在於串聯淡水、八里與台北港生活圈，使過去仰賴關渡大橋的通勤動線大幅縮短，淡海新市鎮往返八里時間從30至40分鐘壓縮至約10分鐘內，交通型態出現明顯改變。在市場反應面，第一線房仲指出，通車後淡水區詢問度確實提升，每月約增加5至10組看屋需求，成交量亦小幅成長。不過業界也坦言，這樣的增幅仍屬「溫和回溫」，尚未出現爆量或全面性價格跳升。部分個案確實出現價格上調現象，例如過去一年內部分同類型產品價格上漲約200至300萬元，讓市場開始討論「交通建設是否已提前反映房價」。然而，這樣的上漲是否具備延續性，市場看法並不一致。有房市觀察人士指出，淡江大橋改善的主要是淡水與八里之間的橫向交通，但真正影響通勤台北市核心的關鍵道路——淡北道路，仍在興建中，等於「最後一哩路」尚未完全補齊。從供給面來看，淡水新市鎮目前仍以造鎮型大量體推案為主，在整體買氣偏保守的背景下，價格上行空間受制於供給壓力。雖然部分新案已站上4字頭，但主流仍集中在3字頭區間，顯示市場尚未進入全面翻轉階段。另一方面，八里市場則呈現不同結構。業者指出，當地約7成為自住買盤，價格帶多落在700萬至1100萬元區間，具備相對低總價優勢。加上台64線、台61線串聯雙北與桃園機場，形成特定通勤族與機場從業人口支撐，使八里房價具備一定抗跌性。不過，即便如此，市場對八里的期待仍偏向「穩定型補漲」，而非爆發性成長。部分重劃區雖具備產業與觀光題材，但實際商業機能與人口導入仍需時間驗證。房產專家分析指出，交通建設確實是房價的重要推動因子，但通常需要「產業＋就業＋生活機能」三者同時到位，才會形成長期支撐力。單一大型建設雖能改變市場預期，但不一定等同區域全面翻轉。整體來看，淡江大橋確實替淡水與八里帶來新的市場想像，也讓過去被貼上「蛋白區」標籤的區域重新獲得關注。不過，從目前市場結構與供需條件來看，這場「交通紅利行情」更像是階段性重估，而非全面性的房市質變。圖／中華民國交通部公路局相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

北市老舊公寓大廈修繕補助開跑！6月起受理，最高補助138萬文／M傳媒房產中心 M編台北市建管處正式啟動「115年度公寓大廈共用部分維護修繕費用補助執行計畫」，今年市府編列900萬元預算，針對民國92年以前領得使用執照的建築物提供補助，鼓勵社區成立管理組織並優化公共設施。單一社區首次申報最高補助額度上看138萬元。建管處處長虞積學表示，城市的居住安全始於社區設施的日常維管。本計畫補助範圍廣泛，包括消防滅火器材、緊急供電系統，以及公共通道溝渠、水塔蓄水池清洗等。針對風險較高的消防設備，補助比例最高可達該項費用之80%，期盼透過政府補助減輕老舊社區的財務壓力。兩階段受理，首波6月開跑本次計畫採「兩階段」受理模式：第一階段：115年6月1日至6月30日 受理對象為「民國92年12月31日前領照之6層樓以上公寓大廈」，且須為「首次成立管理組織並完成報備」。第二階段：9月1日至9月30日 若第一階段撥付後仍有餘額，將開放所有符合92年底前領照條件的社區申請。補助額度方面，首次完成管理委員會報備的社區，最高補助138萬元；非首次成立的管理組織，補助上限為80萬元。凡自114年11月1日起完成維護修繕項目的社區，可依規填具申請表並檢附相關文件提出申請。北市公寓大廈修繕補助的重點方向補助項目主要針對公共安全與環境品質，包括：消防滅火器材、緊急供電系統（補助比例最高可達80%）公共通道溝渠、水塔蓄水池清洗其他共用部分維護修繕台北市目前仍有許多屋齡超過30年的老舊公寓大廈，沒有管委會、沒有公共基金，樓梯間燈壞了沒人換、消防設備過期沒人管。這項補助計畫的用意，正是鼓勵老舊社區成立管理組織，並提供實質經費協助改善公共設施。M編觀點：900萬預算，能幫到多少社區？900萬元預算，如果都給首次成立的社區（最高138萬），大約只能補助6到7個社區。對照台北市龐大的老舊公寓數量，這筆預算確實有限。但M編認為，這項計畫的重點不是「補助金額多寡」，而是「誘導社區成立管委會」。很多老舊公寓沒有管理組織，公共事務沒人處理、政府資源也無法對接。透過補助誘因，鼓勵社區完成報備、建立管理機制，才是這項政策的核心價值。如果你住的社區符合資格，建議把握6月份首波受理期搶先送件。詳細計畫內容可至建管處官網查詢下載。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

遺囑用蓋章代替簽名，法官判無效！情情提醒：代筆遺囑「少一個動作」，財產分配全部重來文／嚴意情（情情來了）／明深地政士事務所主辦代書一名高齡婦人生前立下代筆遺囑，指名長子「不孝」，排除其繼承權，並將名下不動產指定留給2名孫子。沒想到婦人過世後，家屬準備依遺囑辦理繼承時，地政事務所卻發現遺囑只有蓋章、沒有親筆簽名，質疑遺囑效力。法院審理後，認定遺囑違反法定要件，判決無效。一個印章的差距，讓亡者的遺願全部歸零。情情今天就來拆解這個案例，告訴大家「代筆遺囑」到底要怎麼寫才有效。案情回顧：遺囑只有蓋章，沒有任何人簽名根據判決，婦人於2004年立下代筆遺囑，內容提及長子長期不孝，不得繼承遺產，並將名下不動產遺贈給長子的2名兒子。2025年婦人過世後，家屬前往國稅局及地政事務所辦理繼承，卻遭退件。原因很簡單：遺囑上雖有立遺囑人、見證人及代筆人的姓名與印章，但沒有任何人「親自簽名」。代筆人（代書）出庭證稱，當時婦人與2名見證人年紀都很大，「不太會寫字」，因此由他先將姓名寫好，再由眾人直接蓋章。法院判決：代筆遺囑不能用蓋章取代簽名法院認為，依《民法》第1194條規定，代筆遺囑必須由遺囑人及全體見證人「親自簽名」。若遺囑人無法簽名，也至少必須「按指印」代替，不能僅以蓋章取代。最高法院過往判例也多次指出，代筆遺囑屬於法律高度重視形式要件的文件，只要程序稍有欠缺，即可能失去效力。本案遺囑雖有代書與見證人到場，也確有遺囑人口述內容，但最後僅以印章代替簽名，已違反法定方式，依法應認定無效。即使家屬與其他被告均表示尊重亡者遺願，也無法補正法律程序上的瑕疵，駁回請求。為什麼「簽名」這麼重要？法律之所以嚴格要求「親自簽名」或「按指印」，是為了確保遺囑的真實性。印章可以偽刻、可以盜用，但簽名和指印相對難以複製。法官在判決中也強調，代筆遺囑是法律高度重視形式要件的文件，程序稍有欠缺，即可能失去效力。情情要提醒：遺囑不是寫了就好，是要照法律規定的方式寫才算數。代筆遺囑的法定要件（很重要！）依《民法》第1194條，代筆遺囑必須同時滿足以下條件：遺囑人口述遺囑內容須有3位以上見證人（含代筆人）代筆人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可遺囑人、全體見證人「親自簽名」若遺囑人無法簽名，應「按指印」代替，不能以蓋章取代這五個條件，缺一不可。少一個，遺囑就無效。遺囑常見的四大無效原因實務上，遺囑被認定無效的常見原因包括：形式要件不符：代筆遺囑沒有簽名、見證人人數不足、利害關係人擔任見證人內容違反特留分：遺囑不能完全剝奪法定繼承人的最低保障遺囑人無遺囑能力：立遺囑時已失智或精神狀態不佳遺囑遭偽造或變造：簽名非本人所為，或內容遭竄改其中「形式要件不符」是最常見、也最冤枉的類型。明明是真的遺囑，卻因為少了一個簽名、少了一個見證人，整份變成廢紙。情情總結：遺囑要有效，形式比內容更重要很多人以為「遺囑是真的」就夠了，但法律告訴你：形式不對，再真的遺囑也是廢紙。立遺囑時，務必找專業的律師或地政士協助，確認所有的法定要件都符合。不要為了省事用蓋章代替簽名，也不要找利害關係人當見證人。一個錯誤，可能讓亡者的遺願全部歸零。遺囑不是寫給自己安心的，是寫給法院看的。法院只認「法律規定的形式」，不認「你心裡想什麼」。如果您有買賣、繼承、贈與、土地相關問題，歡迎來找情情聊聊。我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書，專長遺產、繼承、贈與及不動產交易規劃。「情情來了」陪你走過每個重要的資產決定，確保你的心血與愛護，能穩妥地落實在所愛之人的生活裡。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明