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台中最「美」地標來了！美村綜合服務園區第3季啟用，昔美軍俱樂部華麗轉身全齡社福基地
台中最「美」地標來了！美村綜合服務園區第3季啟用，昔美軍俱樂部華麗轉身全齡社福基地M傳媒地方中心／報導台中最「美」的地方，即將正式登場。坐落於西區美村路的「美村綜合服務園區」，歷經多年規劃與施工，終於預計於今年第3季正式啟用。這座承載台美冷戰歷史的建築，從最早的美軍俱樂部、聯勤招待所，到荒廢多年的閒置空間，如今以「新舊共融」的姿態重生，不僅是西區最大的社福基地，更將成為台中最具歷史深度的新地標。一甲子歷史見證：從美軍俱樂部到聯勤招待所美村綜合服務園區的前身，是許多老台中人記憶中的「聯勤招待所」，而它的故事要追溯到民國51年。當時因應美軍駐台需求，這棟建築作為美軍俱樂部及外僑招待所啟用，設有32間房間，提供住宿、社交、餐廳等功能，是台美往來的重要歷史見證。民國68年台美斷交後，建物由國防部接管，改為聯勤招待所繼續營運，直到95年聯勤司令部裁撤後停業，從此閒置荒廢超過十年。地方居民飽受髒亂、治安問題困擾，這塊黃金地段成了西區最大的一塊「城市空白」。轉機出現在104年。在前市長胡志強與時任立委盧秀燕爭取下，國防部同意無償移撥作為社會福利設施用地，為這座歷史建築的重生開啟第一道門。新舊共融的設計哲學：保留牆面、守護老樹、復刻記憶「美村綜合服務園區」的規劃並非粗暴的拆除重建。台中市社會局指出，市府採「局部保存、新舊共融」原則，保留舊建物部分牆面，設計歷史迴廊，讓民眾於迴廊漫步時可近距離觀察當年建物使用的空心磚。園區1樓及2樓規劃歷史展示區，供民眾回顧過去美軍在台中的生活點滴；園區入口更復刻聯勤招待所大門，並重新鑲嵌民國51年的竣工銘牌，象徵舊時與今時的融合。更值得一提的是對自然的守護。園區保留及新植85棵樹木，綠意盎然，讓這座歷史建築在新生之餘，仍保有與土地共生的溫度。建設局長陳大田強調：「這不只是蓋一棟新的公共建築，更是在守護這片土地的記憶。」這項工程也榮獲第25屆國家建築金質獎肯定。不過，這套「局部保留」的方案並非毫無爭議。文史團體曾呼籲應將建物完整保留，對市府僅保留牆面的做法表達不滿與遺憾。盧秀燕當時回應，建物本身不符合古蹟資格，但市府仍盡量做到原貌保留，透過意象呈現延續這段歷史記憶。六大社福功能一次到位，全齡共享的暖心園區蛻變後的美村綜合服務園區，不只是歷史建築，更是西區最完整的社福據點。園區規劃涵蓋六大功能：親子館、公設民營托嬰中心、婦女發展基地、世代共融基地、志願服務推廣中心，以及台中市首創的兒童運動中心。從0歲到99歲，從育兒到樂齡，全部包辦。各樓層配置也相當明確：1樓規劃親子館及世代共融基地，2樓設婦女發展基地和公設民營托嬰中心，3樓為非營利組織和志工發展服務中心，4樓則保留為兒童運動中心。地下3層另規劃98席停車位，試圖紓解周邊停車問題。市府已在今年4月公告場地使用管理及收費要點草案，並將於4月24日舉辦說明會，為開幕做最後準備。隱憂浮現：停車位夠嗎？多單位進駐管理整合成挑戰儘管園區規劃完善，但地方民代已提出兩個關鍵隱憂。第一是停車問題。園區緊鄰審計新村、國美館等人氣景點，周邊停車原本就一位難求。園區新增98個汽車停車位，但開放後勢必引進新的人流，停車壓力恐怕不減反增。第二是管理整合。園區未來有多個營運單位進駐，民進黨市議員黃守達憂心，若「各自為政」，整體管理整合勢必面臨挑戰。M編觀點：歷史厚度+社福密度，西區房市的隱形利多美村綜合服務園區的啟用，對周邊房市而言是一項「隱形利多」。它不是商場、不是重劃區，不會直接拉抬房價，但它帶來的是生活機能的全面提升——公托、親子館、兒童運動中心，這些都是年輕家庭最需要的基礎設施。加上園區鄰近審計新村、草悟道商圈，未來串聯起來將形成一個兼具歷史深度與現代機能的城市亮點。對於考慮在西區置產的小家庭來說，這座園區的啟用，意味著「托育、休閒、停車」三大痛點一次獲得緩解。圖/臺中市政府標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
台南土地開發總面積破千公頃！33區82座公園拼出AI城市新腹地，12案今年動工
台南土地開發總面積破千公頃！33區82座公園拼出AI城市新腹地，12案今年動工M傳媒地方中心／報導台南市的土地開發量能，正在用「千公頃」為單位狂飆。台南市副市長趙卿惠今（20）日代表市長黃偉哲主持市政會議，地政局在會中交出亮眼成績單：自2019年以來全市已推動33處開發區，總面積達1,064公頃，相當於41座大安森林公園。更關鍵的是，今年預計再開工12案，總面積544.6公頃、總經費290億元，這場土地開發的巨輪，正全面駛向南科、永康、漁光島等重點區域。AI產業搶地潮來襲，台南用千頃土地接招趙卿惠在會中講得很白：一座城市要能招商引資及持續發展，最重要關卡就是土地取得。目前適逢台灣AI產業擴大布局的契機，能吸引到全球科技大廠來台南落地生根，是全體市民的福氣。這番話的背後，是台南土地開發的驚人數據。地政局統計，自2019年至今累計完成33案開發，總開發面積1,064.15公頃，已取得公共設施用地392.37公頃，並開闢82座公園。開發過程強調人本環境設計、管線下地共構、景觀品質提升及排水防洪規劃，同時提供建築用地，滿足都市發展需求。台南的土地開發策略，本質上是「先備好土地，等廠商進駐」。南科三期、AO區段徵收、永康砲校二期，每一塊都是為科技大廠量身打造的產業腹地。當其他縣市還在為土地取得焦頭爛額時，台南已經用千公頃的開發量能，搶先卡位AI產業的下一波設廠潮。今年12案同步開工，南科AO、永康車站、漁光島全入列地政局進一步揭露今年預計開工的12案名單，分布於新營、學甲、下營、安定、永康等區，涵蓋學甲大灣農村社區土地重劃區、南科AO區段徵收區、永康車站北側與大同重劃區、東區機35重劃區、新營第二市場重劃區、永康砲校（二期）、二王重劃區、安南朝皇重劃區、漁光島南北側重劃區、下營市地重劃區等，總面積約544.60公頃，總經費約290.09億元。趙卿惠特別提醒地政局，土地開發的必要期程較為繁瑣冗長，在推動過程要持續與地方溝通，並注意施工期間空氣品質、噪音與交通影響，確保公共安全與職業安全，讓各項工程如期穩健推進。M編觀察：這12案的區位布局相當有意思。南科AO區段徵收直接對接科技產業需求，永康車站北側與砲校二期鎖定市區擴張紅利，漁光島南北側則瞄準觀光與高端住宅市場。三路並進，台南的土地開發策略顯然不是亂槍打鳥。不只蓋房子，還附贈88公里人行道、1.5萬棵樹這些土地開發案不是只有「整地賣地」這麼簡單。地政局指出，待開發完成後，預計可新增人行道約88公里、道路64公里、停車空間5,184格，種植約1.5萬棵樹木，並增加約45萬立方公尺滯洪量，同時提供約331公頃可建築用地，提升整體都市機能與防災韌性。這不只是建商的土地庫存，這是城市的基礎建設升級。88公里人行道代表行人不用再與車爭道，1.5萬棵樹木代表熱島效應有解，45萬立方公尺滯洪量代表極端氣候下的淹水風險降低。這些數字，比房價漲多少更有感。台南的土地開發量能確實驚人，但M編也要點出這是一把雙面刃。正面來看，331公頃可建築用地的釋出，對於緩解台南房市供給壓力、抑制房價過熱有直接幫助。加上88公里人行道、5,184格停車位等公共設施到位，整體居住品質將顯著提升。但反面來看，大量土地釋出也意味著「建商搶地、推案暴增」的風險。若供給量一次開出過猛，短期內可能造成區域房市供需失衡，尤其是外圍重劃區，投資客搶進後的轉手壓力不容小覷。趙卿惠在會中特別強調，施工期間要注意空氣品質、噪音與交通影響，確保公共安全與職業安全。這番話也點出土地開發過程中，最容易被忽略的「施工陣痛期」工地揚塵、砂石車進出、交通黑暗期，都是周邊居民必須承受的代價。圖/台南市政府標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
阿明幫你算成本｜老宅單價俗擱大碗，中古屋卡中間不上不下？
阿明幫你算成本｜老宅單價俗擱大碗，中古屋卡中間不上不下？文／賣厝阿明知識+「阿明，我預算有限，到底該買30年以上的老宅，還是屋齡10幾年的中古屋？」
這個問題阿明被問了不下百次。老宅入手門檻低，單價可能只有同區新成屋的一半，但後續修繕費、管線重拉、甚至結構補強，可能花掉好幾百萬。中古屋單價比老宅高，但屋況相對穩定，修繕費相對可控。到底哪個才是真正的「划算」？今天阿明就用一張表，幫你把兩種選擇的真實成本算透透。先搞懂定義：老宅 vs 中古屋，差在哪？在開始算帳之前，阿明先幫大家定義清楚。房市對「老屋」沒有統一標準，一般來說，屋齡超過25年就算是高齡建築，而30年以上基本可以歸類為「老宅」。至於「中古屋」，通常指屋齡10到20年左右的房子，屋況相對穩定，但單價也比老宅高出一截。根據內政部統計，截至2025年第一季，全台平均買賣屋齡已高達30.89年，創下歷史新高。更驚人的是，台北市屋齡30年以上住宅交易佔比高達55%，等於每兩間房子交易就有一間是老屋。第一關：購屋門檻，老宅單價真的俗擱大碗=先看購屋當下的成本差異。以雙北為例，新成屋或預售屋每坪動輒數十萬甚至百萬起跳，但屋齡30年以上的老宅，即使位於蛋黃區，價格往往比新屋便宜兩到四成。同樣買30坪，老宅單價假設40萬，總價1,200萬；中古屋單價50萬，總價1,500萬；新成屋單價65萬，總價1,950萬。光看總價，老宅比中古屋省300萬，比新成屋省750萬。對首購族來說，這筆價差就是「能不能上車」的關鍵。但阿明要提醒，老宅的貸款條件通常比較差。銀行在評估老屋時，通常會因為屋況將鑑價打折，貸款成數可能不高，貸款年限也會比較短。若再加上後續的裝修費用，購屋往往需要準備較多的現金。也就是說，老宅表面上總價低，但自備款比例可能比中古屋高出許多。第二關：裝潢翻修費，老宅的隱形成本才是大魔王這是兩種選擇最大的分水嶺。中古屋（屋齡10到20年）：裝潢費用以輕度到中度翻新為主，每坪約3到6萬元。30坪的房子，裝潢費大約90萬到180萬。主要花在油漆、地板更換、局部衛浴廚房更新，水電管線如果沒有明顯老化，通常不需全面重拉。老宅（屋齡30年以上）：裝潢費用以全室翻新為主，每坪約6到10萬元，甚至更高。30坪的老宅，裝潢費大約180萬到300萬，甚至更多。為什麼這麼貴？因為老宅的基礎工程不能省，水電管線全面更新、防水重做、結構補強、拆除清運，每一項都是錢。阿明幫你拆解老宅翻新的主要花費：水電管線更新約佔總預算的25%到30%，30坪房子這項就要花掉數十萬；防水與漏水修繕，特別是浴室、屋頂與窗框周圍，做不好未來要重修兩次；拆除與清運費，拆下來的廢棄物一車從8,000到15,000元不等，全拆至少10車以上。室內設計師也指出，老屋翻新預算中，基礎工程（水電、防水、拆除）應該佔總預算的40%到50%，這塊是最不能省的。很多人買老宅時高估自己的DIY能力，低估屋況問題的嚴重性，結果「省下購屋款，花在維修上」。第三關：長期持有成本，老宅修繕無底洞？裝潢費一次燒完就沒事了嗎？錯，真正的考驗在入住後。老宅因屋齡高，管線老化、漏水、壁癌等問題可能不定期浮現，修繕頻率與金額難以預測。老屋的水電管線可能存在老化、鏽蝕或配置不符現代標準的問題，容易引發漏水或短路等安全隱憂。這些支出往往無法轉為房價溢價，反而成為沉沒成本。中古屋屋況相對穩定，修繕需求較低，持有成本相對可控。雖然還是可能遇到局部漏水或設備故障，但頻率與金額通常遠低於老宅。不過老宅也有一個隱形優勢：有些沒有管理費或管理費極低。早期公寓或華廈沒有電梯、沒有請管理員，自然不用繳管理費。中古大樓則有管理費支出，每月數千元不等，長期累積下來也是一筆不小的開銷。第四關：保值性與地段，老宅贏在地段，中古屋贏在屋齡老宅最大優勢是地段。多數老宅位於市中心，交通便利、生活機能完善，而新建案則多位處蛋白區甚至蛋殼區。對自住型買方而言，精華區老屋往往更能滿足實際生活需求。老屋還有「都更」或「危老重建」的潛在價值，讓許多人視為「轉機型資產」。但品嘉建設胡偉良提醒，都更並非短期內必定發生。現實中，不少社區卡在整合難、釘子戶或稅制不利等問題，讓都更遙遙無期。若購屋時僅憑「未來一定會改建」的想像，恐怕最終只是買到一棟逐漸老化、難以轉手的房子。中古屋的保值性則來自「屋齡尚可、屋況穩定」，轉手時買方接受度較高，銀行貸款條件也較好。但缺點是單價比老宅高，增值空間相對有限，且多位於已開發區域，缺乏都更題材。阿明把兩種選擇的真實成本攤在陽光下給你看：老宅（屋齡30年以上）：總價約1,200萬，裝潢翻修費約180至300萬，長期修繕風險高，貸款成數較低、年限較短，地段通常極佳、機能成熟，有都更潛力但不保證，適合現金充足、有裝修經驗、願意花時間盯工、重視地段的務實派買家。中古屋（屋齡10至20年）：總價約1,500萬，裝潢翻修費約90至180萬，長期修繕風險中等，貸款條件相對正常，地段尚可、機能穩定，保值性來自屋況穩定，適合不想煩惱修繕、預算有限但求穩定、重視管理與居住品質的穩健派買家。看到沒有？老宅表面上比中古屋省300萬，但裝潢費多花90到120萬，長期修繕風險更高，貸款條件更差。十年結算下來，兩者的總持有成本其實在伯仲之間，根本沒有誰絕對划算。如果你正在老宅和中古屋之間猶豫，阿明給你三個具體建議：第一，先算清楚自己的現金水位
老宅總價低，但裝潢費要一次拿出來，加上貸款成數可能較低，自備款需求反而比中古屋高。不要只看總價就衝動下訂。第二，不要高估自己的裝修能力
老宅翻新是一場硬仗，從拆除、水電、防水到木作油漆，工序複雜、預算容易追加。如果你沒有裝修經驗、也沒有可信賴的設計師或統包，老宅的「便宜」可能會變成一場噩夢。第三，地段永遠是王道
如果你買的老宅位於市中心、交通便利、生活機能完善，即使屋齡高，保值性還是相對穩健。但如果你買的是郊區老宅，地段沒優勢、都更沒機會，那真的只是買到一棟逐漸老化的房子。老宅買的是「地段加想像」，中古屋買的是「穩定加安心」。想清楚自己是哪一種人，答案自然浮現。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
合建分屋地主別以為沒事！拿房子也要繳契稅，60天內沒申報小心罰款上門
合建分屋地主別以為沒事！拿房子也要繳契稅，60天內沒申報小心罰款上門M傳媒財經中心／報導「我跟建商合建分屋，土地是我的、房子也是用我的名義當起造人，這樣為什麼還要繳契稅？」這是許多地主在都更或合建時最常問的問題。答案是：不但要繳，而且60天內沒申報還會被罰。臺南市政府財政稅務局近期接獲地主阿哲詢問：與建設公司合建分屋，房屋興建完成後分配取得部分房屋，是否需要申報契稅？財稅局給出的答案非常明確，要，而且是以「交換」名義課稅。合建分屋不是免稅，是「交換」不是「自建」很多地主有個迷思：土地是我的、房子也是用我的名字當起造人申請建照和使用執照，從頭到尾沒有買賣移轉，為什麼要繳契稅？財稅局解釋，合建分屋在稅法上的定性是：地主用土地持分和建商「交換」房屋。表面上看起來是建商幫你蓋房子，但實際上是你把部分土地移轉給建商，換取建商為你興建的房屋，這就是一種交換行為。依《契稅條例》第12條規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。M編翻譯：不要以為名字從頭到尾都在你身上就沒事，國稅局看的是「實質課稅」你拿土地換房子，該繳的稅一毛都跑不掉。稅率怎麼算？等值部分2%、超額部分6%搞清楚要繳稅之後，下一個問題是：要繳多少？財稅局說明，合建分屋屬於「交換」性質，交換價值相等的部分，適用2%的交換稅率；如果換來的房屋價值高過土地價值，超出部分則按6%的買賣或贈與稅率課徵契稅。以地主阿哲的案例試算：建設公司與阿哲約定合建分屋，房屋興建完成後，阿哲以起造人名義取得使用執照，分配得核定契價1,000萬元的房屋，同時移轉公告現值800萬元的土地給建設公司。800萬元屬等值交換：800萬 × 2% = 16萬元剩餘差額200萬元：200萬 × 6% = 12萬元合計應納契稅：28萬元M編幫你畫重點：等值的部分只要2%，超出的部分跳升到6%，差3倍。 如果你的土地公告現值很低、但分回的房屋價值很高，超出部分會讓你很有感。60天內沒申報，怠報金罰到你痛更關鍵的是申報期限。財稅局特別提醒，地主採合建分屋方式取得房屋，應在使用執照核發日起60日內完成契稅申報與繳納，以免逾期受罰。逾期會怎樣？依規定，未依期限申報者，每逾3日加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過1萬5,000元。若經查獲匿報或短報，除補稅外，還會處以應納稅額1倍以上3倍以下的罰鍰。M編翻譯：28萬的契稅，如果忘了申報，怠報金最高1.5萬，聽起來好像不多。但如果是故意匿報、短報被抓到，罰鍰可是28萬起跳、最高84萬，這筆帳就很可觀了。特殊情況：子女當起造人要繳6%贈與契稅還有一種情況更要注意。如果你合建分屋，直接把起造人登記為子女名下，稅務局會認定這是「贈與行為」，子女必須申報6%的贈與契稅，而不是2%的交換契稅。舉例來說，地主A合建分屋取得核定契價600萬元的房屋，若以自己為起造人，應繳交換契稅（等值部分2%、差額部分6%）；但若直接以子女B、C為起造人，子女就要申報贈與契稅合計36萬元（600萬 × 6%）。M編提醒：想用合建分屋順便贈與給子女？國稅局早就盯上這條路了。台中市稅務局2024年查核254件，就發現61件應認定為贈與行為，累計補徵660萬元。M編總結合建分屋看似「你出地、他蓋房」，但稅務上的地雷比你想像的多。地主取得房屋要申報契稅、等值部分2%超額6%、60天內要完成申報、逾期有怠報金、短報有罰鍰、子女當起造人要繳6%贈與稅。拿到使用執照那一刻，不是慶功宴的開始，是60天倒數計時的開始。 該申報的契稅一毛都不能少，別等到罰單上門才後悔。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明
「八德外役監」跳票又擺爛廠商財報未認列 監察院出手糾正矯正署允促加速改善
根據監察院公布的調查意見，本案總經費達新台幣27億3,042萬9千元，統包契約金額為24億2,146萬9,047元。截至115年1月止，第1階段仍有253項缺失待改善，第2階段更高達4,846項缺失尚未完成改正。監察院認為，八德外役監於工程執行與驗收作業上有明顯怠失，矯正署督導不周，法務部亦未善盡督導責任，因此依法提出糾正。此外，審計部也曾於114年6月2日函請行政院指出，統包繼受廠商施作進度嚴重落後，累計逾期天數已達契約計罰上限，顯示本案不僅延宕已久，相關履約風險也早已浮現。監察院並進一步揭露，第1階段工程初驗缺失曾高達2,279項，歷經17次複驗後仍有缺失未改善，正式驗收時仍存366項問題。針對外界質疑「114年10月17日是否真正竣工」，監察院報告也提出疑問。報告指出，截至115年1月28日止，第2階段仍有多達4,846項缺失待改正，且八德外役監直到115年1月9日才通知廠商須於2月7日前完成改善，所謂「竣工」是否僅止於形式認定，仍有待相關機關進一步說明。矯正署表示，將加速改善各項缺失，並已依契約檢討廠商逾期責任，針對可歸責部分連續計罰違約金，自113年12月起暫停給付價款，且不發還履約保證金，從嚴究責。矯正署指出，八德外役監新建統包工程自啟動以來，原規劃應於111年間陸續完成，惟期間遭遇原承包廠商無法履約，後續另覓繼受廠商，加上新冠疫情衝擊及廠商內部經營爭議等因素，導致工程期程大幅延後。第1階段工程延至112年3月2日始竣工，逾期365日；第2階段工程則延至114年10月17日才聲稱竣工，逾期更高達1,073日。八德外役監自112年7月25日即已先行進駐部分區域使用，但依監察院調查，從112年7月25日至115年1月1日間，相關關鍵設備竟無完整維護保養紀錄，涵蓋電梯、高低壓電力、緊急發電機、供水泵浦、鍋爐、污水處理及消防安全等重要系統，恐對監所營運安全及後續保固履約衍生爭議。備受關注的是，業界傳出承包廠商隆銘綠能及子公司民國114年及113年度合併財務報告暨會計師查核報告完全未認列統包本案的相關收支損益，恐影響投資人權益。監察院同時點出，八德外役監在明知繼受廠商面臨財務與訴訟壓力下，仍未立即啟動更強制作為。外界質疑，既然廠商多年未能如期完工，且缺失反覆改善未果，主辦機關為何未依契約及公共工程處理要點，採取自行改善、由第三人代為施工，或動用銀行履約保證金等手段處理，是否造成國家損失擴大，值得相關權責單位進一步追查。矯正署則強調，各階段工程目前均已取得使用執照，並完成送水送電，完工後即依政府採購法及契約規定辦理驗收，逐項檢討缺失並限期改善。針對本案後續控管，矯正署已配合法務部公共建設推動會報進行定期列管，每週派員實地督訪，召開專案檢討會議，並由八德外役監每日督管廠商施工進度，必要時將依契約採取自行改善、由第三人改善或續行工作等方式，力求在兼顧工程品質與戒護安全前提下，完成計畫目標。矯正署也表示，為及早發揮工程效益、紓解北部監所超額收容壓力，已在符合行政院公共工程委員會相關指引下，自115年3月起陸續移禁北部地區一般受刑人，預計年底可達收容700人目標，期盼藉由現代化矯正空間與設備，提升戒護安全與整體矯正效能。整起八德外役監工程爭議，從延宕、缺失、驗收到維護保養紀錄不足，層層暴露公共工程管理及監督機制問題。隨著監察院正式糾正法務部及矯正署，後續責任追究、缺失改善進度，以及相關廠商違約責任與損害賠償處理，勢將持續成為外界檢視焦點。
