現在到底該不該進場？阿明：先摸清你是哪種買家
現在到底該不該進場？阿明：先摸清你是哪種買家文／賣厝阿明知識+之前我們聊到，現在房市沒有全面翻轉，只有市場開始分層，蛋黃、蛋白、蛋殼各玩各的。但讀者最想問的還是那句：「所以現在到底能不能買？」這篇帶你對號入座，看清楚你該不該出手。先說結論：沒有標準答案，只有適不適合如果有人跟你說「現在絕對是買房時機」或「現在絕對不能買」，這種人不是賣房子的，就是根本不懂市場。真相是，該不該進場，取決於你是誰、你看哪裡、你的錢從哪裡來。下面三種買家，自己對號入座。第一種：剛需自住客如果你是結婚、生小孩、工作穩定，不買房就活不下去的那種，答案很簡單：隨時都是你的進場時機。理由很現實，自住客看的是需求不是波段。你要的是穩定的生活，不是抄底賺價差。房價漲了你不會賣、房價跌了你還是得住，短期波動跟你沒太大關係。但這不表示你可以閉著眼睛亂買。自住客進場前有三件事要做足。第一，算清楚你的還款能力。現在利率雖然還在相對低檔，但房貸一背就是二三十年。收入穩不穩定、每月能扛多少，這些要先算清楚，不要被銀行鑑價沖昏頭。第二，鎖定你能負擔的區域。蛋黃買不起就看蛋白，蛋白太硬就看蛋殼。但要記得，蛋殼區機能差、轉手難，自住客買蛋殼要有住很久的心理準備，不要想著三年後輕鬆換屋。第三，該砍的價還是要砍。現在不是2022年那種賣方說了算的時代，議價空間確實比前兩年大。禮貌出價、合理砍價，能省幾十萬下來，都是你以後裝潢買家電的本錢。第二種：換屋族想小換大、舊換新、蛋白換蛋黃的換屋族，現在反而是個值得留意的時間點。以前要賣到天價才甘願的屋主，現在有些人開始願意讓步。對換屋族來說，你的優勢是有屋在手，不是無殼蝸牛急著進場，談判底氣相對足。但換屋族最大的陷阱是貪心。你想等自己的舊房子賣到最高點，又想等新房子的價格跌到最低點，這種賣高買低的神操作，連專業投資客都不一定次次抓得到。與其兩頭都想贏，不如抓一頭就好，先確保新房買在合理價位，舊房賣得掉就好，不要為了多賺幾十萬卡住整個換屋節奏。策略上，先買後賣還是先賣後買？沒有一定。但如果你的資金比較緊，先賣再買能讓你手上多一筆現金，進場談判時底氣更足，也不用同時背兩份房貸壓力。第三種：投資客如果你是投資客，想買來出租或賺價差，現在要聽實話嗎？現在不是隨便買都能賺的時代了。2021、2022那時候，資金行情一來，蛋殼都當蛋黃在賣，買什麼賺什麼。但現在資金收緊、政策打炒房、市場觀望，買錯產品、挑錯地段，被套牢的機率比你想像中高很多。投資客現在進場，三件事要注意。第一，租金投報率要算清楚。房價漲不動的時候，租金就是你唯一的保護傘。不要只看房價會不會漲，先問自己，這間房子租不租得出去、能租多少，扣掉利息、稅金、維修成本後，到底賺不賺。第二，避開供給量過大的重劃區。有些蛋殼區建案量體大得嚇人，一遇市場反轉，投資客拋售、建商降價，價格跌得比誰都快。買這種案子，心臟要很大顆。第三，政策風險不能忽視。央行信用管制、房地合一稅、囤房稅，這些政策招招針對投資客。進場前先去翻翻最新法規，不要買了才發現自己被鎖死。一句話總結自住客，算好錢、看準區域就出手，不要妄想抄底。換屋族，掌握節奏、別兩頭貪心，現在是好機會。投資客，收手不丟臉，進場要精算，別跟政策對賭。換你來對號入座，順便嗆我兩句你是那種管他市場怎麼走，老婆說要買就得買的剛需族？還是每天都在算舊房子能賣多少、新房子能砍多少的換屋族？還你是明知道現在不好賺，但手癢還是想進場的投資客？你現在是哪一派？你覺得現在該不該進場？有沒有人最近剛買房或剛賣房，想來分享一下真實市況，打臉阿明也沒關係。覺得這篇有幫到你，分享給那個正在煩惱要不要買房的朋友。覺得阿明講得不夠接地氣，留言開嗆，我們樓下見。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...
建商終於撐不住了？高雄左營預售價重回30萬地板價，18個月來第一次
建商終於撐不住了？高雄左營預售價重回30萬地板價，18個月來第一次便宜治百病！投資客退場、貸款難辦，自住客撿便宜的黃金窗口來了嗎？M傳媒房產中心你有多久沒聽到「建商讓利」這四個字了？在高雄，這件事情真的發生了。左營，高雄房市的領頭羊，有高鐵、有百貨、還有台積電話題，房價這幾年只差沒飛到月球去。2024年還有預售案創下每坪68萬的區域天花板紀錄。但現在，同一個行政區，居然有新建案成交單價回到30.67萬元，上一回看到這個數字，已經是18個月前的事了。地板價重出江湖，在地人：便宜治百病根據實價登錄，左營有個預售案，二樓戶、26.38坪，總價809萬元成交，換算單價30.67萬元。這個數字一出來，在地社團直接暴動，直呼「便宜治百病」。目前該案已揭露24筆成交，單價落在30.67萬到39.22萬元之間，社區總戶數273戶，算是中型規模。高雄市代銷公會理事長謝哲耀講得很直接，現在左營預售均價大概34萬元，30萬這個價格明顯低於行情，基本上就是建商直接讓利了，市場當然會熱烈討論。便宜有便宜的原因，但好像也沒那麼差不過，這個價格為什麼能這麼低？謝哲耀分析，主要還是地段跟樓層的關係。這個案子在左營舊城區，不是大家搶破頭的重劃區，周邊環境比較老舊，對外地置產客來說吸引力沒那麼強，客源多半是當地自住客。在市場觀望氣氛這麼濃的時候，建商為了衝成交量，價格自然就會有鬆動空間。但話說回來，這個位置其實也沒那麼差。雖然環境舊了一點，但距離漢神巨蛋、台積電廠區大約十分鐘車程，生活機能還是有一定水準。謝哲耀說，隨著投資客退場、貸款條件收緊，區域買盤回歸到真正要住的在地客，房價回到在地人比較能負擔的水位，地板價就又浮出來了。地板價會遍地開花嗎？專家：很難那接下來會有更多人等到這種破盤價嗎？高雄市市調協會理事長蔡博丞就比較保守了。他強調，左營房市不是全面崩跌，這個便宜價格反映的是區段跟樓層的條件差異。重點是，現在地價幾乎沒降，營建成本還在一路往上走，原物料、人工、土方費用全部在漲，地上15樓的新案，新成本已經逼近單坪20萬元。所以蔡博丞的結論是，未來新成本進場的個案，要再出現大幅讓利，真的很難。低價案多半還是像這次一樣，是樓層、地段或建商銷售策略的個案表現，不是常態。一句話總結想撿便宜的人，這確實是一個訊號：市場冷到一個程度，建商是會讓的。但這種地板價不是到處有，你得認真看地段、樓層，還要熬得過現在難辦的貸款條件。自住客的黃金窗口，可能就開在這種個案裡。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...
