專任委託卡兩個月沒進展？別再等了，談條件，不行就解約
專任委託卡兩個月沒進展？別再等了，談條件，不行就解約
文／賣厝阿明知識+「阿明，我房子簽專任兩個月了，沒什麼動靜，我也說願意配合調整價格，但仲介就是不講清楚，我到底該怎麼辦？」如果你已經走到這一步，其實重點已經不是「再等等」，而是你要開始把主導權拿回來。前面講過，很多專任委託卡住的原因，通常是價格一開始就偏離市場，再加上仲介不願意明講，最後變成拖時間、耗屋主耐心。甚至更現實的是，有些案件在價格偏高的情況下，會被「先冰起來」，等屋主急了再來談降價，讓成交更容易。但問題是，你不是來陪市場耗時間的，你是來賣房子的。所以接下來這一步很關鍵：不要再用感覺判斷，要用「條件」來管理仲介。你可以直接跟仲介開誠布公講清楚：「我願意配合，但你也要給我具體成果。如果做不到，我就調整委託方式。」條件不用複雜，但一定要明確，例如：在一定期間內，要有基本的帶看量，而不是只有上架等電話；每一次帶看後，要提供明確的買方回饋，而不是模糊帶過；如果市場明確反應價格偏高，必須提出具體成交案例與建議價格區間，而不是只說「再看看」。重點不是刁難，而是確認這個案子「有沒有被認真操作」。如果對方可以清楚回應、數據透明、策略明確，那代表還有合作價值；但如果開始閃躲、講不清楚、甚至反過來情緒勒索你，那你就要很現實地思考這個專任還有沒有必要繼續綁下去。很多屋主會卡在一個點：「都已經簽專約了，是不是只能等到期？」答案是，不一定。如果你在委託期間內發現仲介沒有善盡銷售義務，例如幾乎沒有帶看、沒有行銷動作、沒有提供回饋，其實是可以依約檢視是否構成提前終止的條件。即使沒有明確違約，至少在期滿時，你有權利選擇不續約，甚至直接改成「一般委託」，把銷售權開放給多家仲介，增加曝光與競爭。這裡阿明給你一個很務實的策略：先給仲介一個「最後觀察期」，例如兩到四週，把條件講清楚。如果這段時間內，帶看、回饋、策略都有明顯改善，那可以繼續合作；但如果還是一樣沒動靜，就不要再猶豫，先談轉一班約，如果房仲不願配合，到期直接換人做。因為市場不會因為你多等一個月就變好，但你的時間成本會一直增加。很多成交的關鍵，不是房子好不好，而是「有沒有被好好賣」。講一句比較直接的：專任委託不是綁住你，而是讓專業發揮。如果專業沒有發揮，那這份專任就失去意義。你願意配合是優點，但前提是對方也要拿出對等的成果。不然，與其被動等結果，不如主動改規則。
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新青安被玩壞了？專家喊話：寬限期＋利息補貼「雙重優惠」該不該砍成二選一
新青安被玩壞了？專家喊話：寬限期＋利息補貼「雙重優惠」該不該砍成二選一
文／賣厝阿明知識+新青安到底是在幫首購，還是在養出一批「看起來買得起、其實撐不久」的購屋族？最近市場出現一個聲音：寬限期＋利息補貼這種「雙重優惠」，是不是該改成只能二選一？先講清楚一件事，現在制度是可以兩個一起用的也就是說，你可以一邊拿政府利息補貼，一邊用最長5年的寬限期，前幾年只繳利息、月付壓力超低。問題也就出在這裡。很多人看到「每月一萬多」的數字就直接上車，但那只是前五年的世界。等寬限期結束、補貼退場，月付金瞬間翻倍，有些人從一萬多直接跳到三萬以上，現金流壓力瞬間爆炸。這不是少數案例，而是制度本身就寫好的劇本。這套設計剛好卡在房市一個敏感點持有5年後，房地合一稅2.0稅率會下降，對某些人來說，「前面輕鬆撐、後面轉手出場」反而變成一種操作空間。當補貼降低持有成本、寬限期延後還本壓力，這筆帳怎麼算，都不只是單純的自住需求。也因此，市場開始出現一個越來越直接的質疑：如果真的要幫首購，為什麼要讓「降低利息」跟「延後還本」同時存在？支持「二選一」的人認為，這樣才能讓購屋人誠實面對自己的能力你如果需要寬限期，代表現金流偏緊，那就先穩住前幾年，但利息補貼就不該再拿；
你如果需要補貼，代表希望降低長期負擔，那就應該從一開始正常本息攤還，而不是把壓力往後丟。寬限期，是在買時間，利息補貼，是在省成本，兩個都拿，風險其實是被「延後」，不是被「解決」。但反對聲音也很直接。有人認為，如果強制二選一，會讓本來就吃緊的首購族更難進場，反而讓政策失去「幫年輕人上車」的初衷。畢竟房價沒降、薪資沒追上，如果連前幾年的緩衝都拿掉，很多人可能連門都摸不到。所以問題其實不是要不要砍，而是制度到底在解決什麼。是要「讓更多人買得起」，還是要「讓買的人撐得久」？
這兩件事，看起來很像，但其實是完全不同的政策方向。現在的新青安，比較像是把門打開，讓更多人可以進場；但市場開始質疑的是門打開之後，這些人有沒有能力走得長久？現在的制度，是在降低進場門檻，但沒有同步提高風險認知。當月付金被壓低到「看起來很輕鬆」，很多人其實是在用未來的壓力，換現在的安心。問題不是買不起，而是「以為自己買得起」。最後這題就回到你自己。如果制度改成二選一你會選擇：
前五年輕鬆、後面壓力爆表的寬限期？
還是從第一天就老老實實扛壓的利息補貼？你敢留言講實話嗎?
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子女反對父母以房養老？阿明講一句：房子是爸媽的，不是你的遺產
子女反對父母以房養老？阿明：房子是爸媽的，不是你的遺產
文／賣厝阿明知識+各位朋友，阿明最近在銀行聽到一個故事，覺得一定要跟大家分享。一位退休媽媽，手邊現金不夠用，想把自己打拚一生買下的房子拿去辦以房養老，每個月領一筆錢當生活費。結果子女跳出來反對，理由竟然是：「家裡就那棟房，妳拿去抵押給銀行，那我們以後要繼承什麼？」阿明聽了差點沒昏倒。今天就要來跟大家講清楚，以房養老到底是什麼？子女為什麼反對？而這些反對的理由，到底站不站得住腳。以房養老越來越夯，但子女這關最難過先講一個數字。根據金管會統計，到2026年3月底，全台16家國銀累積核貸以房養老件數超過一萬件，核貸額度628億元，今年第一季新增件數更創下歷年同期新高。但銀行第一線人員都知道，這股熱潮背後，藏著一個最難解的關卡，子女不同意。合作金庫銀行主管就直言，以房養老推動面臨三大困難：高齡者不喜歡負債感、傳統觀念認為房屋要留下來傳承，以及來自子女的反對。華南銀行也說，子女認為不動產未來應由自己繼承，反對父母將不動產設定抵押權給銀行，部分父母也因考量家庭和諧因素，最終選擇放棄。很多長輩已經想通了、願意辦了，但因為子女一句「那是我的遺產」，最後為了家庭和諧，摸摸鼻子放棄。這不是制度的問題，是觀念的問題。子女反對的三大理由，阿明一個個拆給你看子女反對以房養老，最愛講的三句話，阿明幫大家拆解，看看到底有沒有道理。第一句：「房子抵押給銀行，不就變成銀行的了？」很多子女一聽到「抵押」兩個字就嚇壞，以為爸媽簽了名，房子就過戶給銀行了。錯！阿明告訴你，以房養老只是把房子當作擔保品，跟我們買房辦房貸一樣，房子還是登記在爸媽名下，爸媽還是繼續住在裡面，跟老鄰居泡茶聊天，生活完全不受影響。銀行只是借錢給你，不是搶走你的房子。第二句：「辦了以房養老，那我以後要繼承什麼？」律師蘇家宏說得很清楚：當長輩人生畢業之後，房子依然在那裡，只是會有一筆銀行債務。如果子女想保留房子，只要把銀行借出的本金與利息還清，依然可以完整繼承這棟房子。如果沒有現金，也可以用貸款的方式清償，等於是把貸款轉到自己身上。如果子女不想還錢，讓銀行拍賣房子，扣掉借款後，剩下的錢還是會回到繼承人手上。怎麼樣你都不會虧，到底在怕什麼？第三句：「家裡就這棟房子，應該讓我們完整繼承才對。」這句話，阿明聽了最火大。蘇家宏律師說得好：房子是媽媽的財產，不是誰的預留遺產。媽媽在世時，這棟房子就是媽媽自己的絕對資產，媽媽有權決定要賣掉、要捐贈、還是要抵押換生活費，並沒有一定要留給未來繼承人的道理。只有當繼承真正發生、子女辦完手續的那一刻，那才是子女的財產。你爸媽還活得好好的，那間房子就不是你的。你現在就把它當成你的，叫做肖想遺產。子女不希望父母以房養老？好啊，那你出錢如果你真的那麼在意那間房子，不希望它被抵押，阿明給你三條路，條條都要你「現在拿出錢來」。方案一：子女共同負擔父母的生活費。...
台北市公安申報大簡化！6樓以上無管委會大樓，調閱圖說不再卡關
台北市公安申報大簡化！6樓以上無管委會大樓，調閱圖說不再卡關M傳媒財經中心／報導台北市6樓以上住宅大樓的住戶與專業機構注意了！過去辦理建築物公共安全檢查申報時，若大樓沒有成立管理委員會，調閱建築圖說的程序往往繁複耗時。台北市建管處今宣布，自即日起大幅簡化申請程序，開放使用人、所有權人及專業機構代為統一申請複印建築執照圖說，僅需備妥三份基本文件即可辦理，以「簡政便民」為核心目標，縮短申辦時間、提升行政效率。過去卡關主因：無管委會大樓調閱圖說程序繁複建管處說明，依《建築法》第77條規定，6樓以上住宅大樓須定期辦理建築物公共安全檢查簽證及申報。但實務上，許多老舊大樓並未成立管理委員會，導致住戶或受託的專業機構在辦理申報時，調閱建築執照原圖及縮影圖的程序相當繁瑣，往往需要逐戶取得同意或耗費大量行政溝通成本。簡化後三份文件搞定：申請書、委託書、專業證照為回應實務需求，建管處自即日起開放建築物公共安全檢查簽證及申報之使用人、所有權人，以及領有內政部認可並受託辦理之專業機構或專業人員，得代為住戶統一申請複印建築執照原圖暨縮影圖。申請人僅需備妥以下三份基本文件：複印建築執照原圖暨縮影圖申請書、公安申報委託書，以及建築物公共安全檢查專業認可證影本。建管處強調，本次推動簡化措施的核心在於「簡化程序、減少負擔、提升效率」，透過制度簡化縮短申辦時間，協助市民更便捷取得公安申報所需資料，儘早完成申報作業，共同維護建築物使用安全。公安申報逾期最高罰30萬，公寓大廈修法後社區責任加重建管處也提醒，若未依規定辦理建築物公共安全檢查簽證及申報，經通知限期改善仍未改善者，將面臨新台幣6萬元以上、30萬元以下的罰鍰。此外，內政部日前已通過《公寓大廈管理條例》修正草案，新增凡認定有公安疑慮的公寓大廈，將強制於兩年內成立管理委員會。這項修法也代表未來無管委會的老舊大樓將越來越少，但在此之前，此次公安申報調閱圖說的簡化措施，將為尚未成立管委會的社區提供更便捷的過渡方案。若有調閱圖說申請程序疑問，可撥打建管處諮詢專線：02-2720-8889轉分機8461。老舊大樓公安申報調圖說不再卡關，三份文件就能搞定。無管委會的社區住戶，趁這波簡化措施趕快完成申報，別跟自己的安全和荷包過不去。標籤：...
首季推案量創歷史新低、房價季跌近一成！預售價格堡壘正式失守
首季推案量創歷史新低、房價季跌近一成！預售價格堡壘正式失守M傳媒財經中心／報導預售屋市場的價格堡壘，終於被攻破了。根據591新建案最新統計，今年第一季全台預售屋平均開價與成交單價分別下修至57.9萬元與53.8萬元，不僅雙雙回到兩年前水準，更較上季大幅修正近一成。其中，高雄首季建案平均開價較去年同期暴跌兩成，跌幅全台最深。更驚人的是，全台首季推案僅248件、總戶數約1.43萬戶、總銷金額2,736億元，三項數據全數創下單季歷史新低紀錄。全台房價季跌近一成，高雄開價年減兩成淪重災區591新建案統計顯示，全台平均開價從上一季的高點回落至每坪57.9萬元，成交單價則落至53.8萬元，雙雙跌回兩年前水準，且較上季修正近一成。各縣市開價無論較上季或去年同期，普遍呈現下跌趨勢，馬年開局依舊籠罩在低氣壓中。高雄市成為這波房價修正的重災區，首季建案平均開價較去年同期下跌兩成，跌幅全台第一。相較之下，雙北、桃園等縣市跌幅相對較輕，但整體趨勢一致，建商過去兩年的強勢定價權，正在快速流失。推案量崩跌至歷史新低，建商集體縮手供給端的萎縮幅度同樣驚人。首季全台進場建案僅248件，總戶數約1.43萬戶，總銷金額大幅縮水至2,736億元，三項數據全數創下單季歷史新低紀錄。591新建案分析，首季房市表現疲軟主要受三大因素干擾：329檔期推案大跳水、農曆春節長假效應，以及市場高檔賣壓未解，導致整體供給量持續「躺平」。新北市總銷金額季減近八成，居各縣市之冠，主要是多數個案採取滾動式調整、不願過早公開所致。然而，為避開年底大選的不確定性，建商正積極調整策略，預計在今年520檔期前後將湧現一波「報復性推案潮」，這將成為建商今年度業績的關鍵期中考。區域極端分化：北投士林靠AI撐盤，梧棲仁武陷多殺多儘管全台房市籠罩低氣壓，區域表現卻極度分化。台北市北投、士林區受惠於輝達及AI產業話題，量能穩健；天母地區更迎來許久不見的推案潮。新北市三峽北大特區在三鶯線利多帶動下，甚至傳出個案開價衝上9字頭，一舉突破區域新高。但中南部外圍區域的狀況就沒這麼樂觀了。台中海線梧棲等區在投資客退場後，面臨「沒降價、沒成交」的陣痛期及交屋潮壓力，進入多殺多狀態，目前僅剩財力雄厚的大型建商能靠成本優勢彈性讓利，以低於區域行情的價格吸引買盤進場。高雄的區域落差同樣明顯。北高雄鼓山區受惠建設紅利，價格越戰越強，甚至衝上7字頭新高；反觀仁武區則深陷盤整泥沼，部分新成屋為求成交開始出現小幅度讓利，但至今尚未轉化在實質成交上。520報復性推案潮將至，但專家警告「不宜過度樂觀」面對央行日前放寬第二戶房貸成數的政策，市場一度期待能成為房市救命丸。但591新建案總編輯李忠哲直言，這雖是好的開始，但成數僅微調一成且未放寬寬限期，顯示央行態度依然保守，不願下猛藥救市。此外，近期台股表現強勢產生資金排擠效應，加上中東戰事導致國際局勢動盪，房市復甦之路仍充滿挑戰，市場不宜過度樂觀。M編觀點：價格修正只是開始，真正的考驗在520全台預售房價跌回兩年前水準，高雄開價年減兩成，這些數字背後代表的意義是：建商過去兩年「價格只漲不跌」的信仰，已經被市場現實打破。當推案量創歷史新低、買方持續觀望、資金被股市吸走，建商唯一的選擇就是讓利換成交。但M編也要提醒，目前看到的價格修正，主要集中在「開價」而非「成交價」。部分建商仍以延推、先建後售等方式撐住價格，真正的降價潮可能要到520報復性推案潮啟動後，供給量瞬間放大、建商彼此競爭加劇，才會全面顯現。對自住買方來說，現在可以開始做功課了。蛋黃區價格僵固、不易撿便宜；蛋白區風險較大、需審慎評估地段與建商品質。與其追逐「最低點」，不如鎖定真正有保值性的物件，等到降價訊號明確再出手。建商開價跌回兩年前，高雄直接打八折。520推案潮將是真正考驗，想撿便宜的，現在開始盯緊目標社區的價格走勢。標籤：...
