公股銀行消金策略大轉彎！房貸總量管制掐喉，理財型房貸與信貸成新戰場
公股銀行消金策略大轉彎！房貸總量管制掐喉，理財型房貸與信貸成新戰場M傳媒財經中心／報導歷經長達一年多的不動產放款總量管制，加上房市交易量持續探底，公股銀行的消費金融策略正在出現明顯的「路線轉移」。過去幾年拚命衝刺的購屋房貸業務，因為《銀行法》第72條之2的不動產放款水位限制而被迫縮手，各大行庫紛紛把目光轉向「理財型房貸」和「個人信貸」這兩塊新戰場。M編幫你拆解這場公股銀行消金大轉向的幕後邏輯，以及對一般民眾的影響。為什麼要轉向？先看懂72之2的緊箍咒先講背景，為什麼公股銀行突然不愛做購屋房貸了？答案很簡單：《銀行法》第72條之2的緊箍咒掐得太緊了。 這條法規規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。過去幾年房市火熱，各大銀行卯起來衝房貸，結果就是不動產放款水位全數逼近甚至超過法定上限，被金管會點名、被央行盯上，想再衝購屋房貸也沒額度了。兆豐銀行就坦言，先前因配合中央銀行實施不動產貸款集中度自主管控措施，近兩年消金授信策略已調整為以理財型房貸及信用貸款為主要重點目標。M編翻譯：不是不想做購屋房貸，是法規不讓你做，只好轉彎找別的路。新戰場一：理財型房貸，有房族的資金彈藥庫第一個轉移焦點是「理財型房貸」。這東西跟一般購屋房貸有什麼不同？一般購屋房貸是你買房子的時候借的，錢直接付給賣方，你按月還本付息。理財型房貸則是你已經有房子、也還了不少貸款，銀行給你一個「可隨時動用的額度」，有需要才借、沒需要不用付利息，按日計息、隨借隨還。合庫銀行說得很清楚：理財型房貸適合有短期週轉金、緊急預備金或長期理財需求的客群。白話文就是，如果你有一間房子、貸款也還得差不多了，銀行願意給你一筆備用額度，讓你隨時可以動用，不用再跑銀行申請貸款。對銀行來說，這塊業務有幾個好處。第一，不受72之2限制，因為資金用途不得用於購置不動產。第二，客戶多為既有房貸戶、信用風險相對可控。第三，動用率提高還能帶動其他財富管理商機，是一魚多吃的策略。兆豐銀統計，今年第一季理財型房貸額度與動用率相較於去年同期略增，主要以優質客群為主力，透過優惠方案及分行積極行銷帶動業務成長。合庫銀則表示，今年第一季理財型房貸放款量與去年底並無大幅變化，持續以既有房貸、理財及基金等客群為主，穩健成長為目標。不過也不是每家銀行都成長。土地銀行觀察，今年以來因受美伊戰爭、農曆春節及景氣波動影響，理財型房貸業務呈現微幅下滑。M編解讀：景氣不確定性高，客戶動用額度的意願也跟著保守。新戰場二：個人信貸，無擔保的高利潤生意第二個轉移焦點是「個人信貸」。這塊更是各銀行卯足全力搶攻的新藍海。公股銀主管分析，小額信貸貸款金額相對低，且逾放情況未如想像中來得高，加上無需擔保品、借款期間較短等因素，手續費收益也相對較高，對銀行而言具利潤空間，促使不少銀行業者積極衝刺信貸業務。M編幫你翻譯：信貸不用房子抵押、審核快、利息高，對銀行來說是利潤豐厚的生意。而且信貸資金用途同樣不得用於購置不動產，完全不受72之2限制，銀行想衝多少就衝多少。從各銀行第一季表現來看，兆豐銀針對不同客群精準行銷，積極爭攬客群、提升客戶黏著度，小額信貸餘額較去年同期成長。合庫銀行更直接，受惠數位金融申請管道的便利性，小額信貸業務動能明顯提升。合庫銀說明，小額信貸業務持續深化數位申請管道與自動化審核，提升數位申辦占比，減少人工作業壓力。M編觀察：現在申請信貸越來越方便，手機點一點、資料填一填，幾小時就知道審核結果，這種便利性正在推升信貸業務的成長速度。土地銀行同樣受到景氣波動影響，小額信貸業務微幅下滑，但整體而言，信貸市場的成長趨勢並未改變。對一般民眾的影響：借錢管道更多元，但要小心利率陷阱這場公股銀行的消金策略大轉向，對一般民眾有什麼影響？正面影響：借錢管道更多元了。過去你可能只知道購屋房貸，現在銀行積極推理財型房貸和信貸，有資金需求時選擇變多了。尤其是理財型房貸，對於有房族來說，等於多了一個隨借隨還的資金彈藥庫，不用每次缺錢就跑銀行。負面影響：信貸利率比房貸高很多，小心別借上癮。購屋房貸利率現在約2.3%到2.7%，但信貸利率動輒5%到10%以上，借越多利息越重。銀行積極推信貸是因為利潤高，對你來說卻可能是財務陷阱。M編建議：信貸是短期週轉的工具，不是長期理財的手段，借之前先算清楚利息成本。M編總結房市冷、72之2緊箍咒掐喉，公股銀行消金策略正在從「購屋房貸」轉向「理財型房貸」與「個人信貸」。這兩塊業務不受不動產放款限制、利潤空間更大，還能帶動財富管理商機，一舉多得。對銀行來說是策略轉型，對民眾來說是借錢管道變多。但M編還是那句老話：銀行積極推的商品，往往是他賺最多的商品。信貸利率高、理財型房貸也有動用成本，借之前算清楚，別被便利性沖昏頭。M編一句話：銀行轉彎找新路，你也別傻傻跟車。有需要才借，沒需要別碰，利息是不會跟你客氣的。標籤：...
交屋潮雪崩！明年首季完工案量暴跌，高雄年減八成、雙北腰斬，專家：建商「快銷快蓋」時代終結
交屋潮雪崩！明年首季完工案量暴跌，高雄年減八成、雙北腰斬，專家：建商「快銷快蓋」時代終結M傳媒房產中心／報導房市冷風不只吹向預售屋，連建商另一根營收支柱「交屋潮」也開始搖搖欲墜。根據《591新建案》最新調查統計，六都及新竹地區明年第一季完工建案數量較今年同期全面暴跌。高雄市今年首季還有56筆建案完工，明年第一季直接摔到10筆，減幅超過八成，高居七都之冠；台南市從51筆下滑至15筆，減幅同樣高達七成。雙北也沒好到哪去，台北市從22筆降至10筆，減幅54.5%；新北市從34筆降至14筆，減幅58.8%。明年第一季，從北到南的建商交屋潮，幾乎是全面性縮水。第一季本就淡季，但縮水幅度仍驚人《591新建案》組長林哲緯分析，一般建案完工約需3至5年，大型指標案甚至動輒10年之久，期間若遇營造工料雙漲、土方處理等外部干擾，還會造成工期校準困難；加上第一季適逢農曆春節，本非交屋旺季，單季數量出現大幅波動實屬常態。但M編要說，就算第一季本來就是淡季，年減七到八成的幅度也未免太誇張。這背後反映的不是單純的季節性波動，而是整個建商推案節奏的根本性轉變。內政部數據：使用執照還在成長，交屋潮尚未落幕不過，先別急著斷言交屋潮已經走到盡頭。根據內政部數據顯示，今年前兩月全台核發使用執照數量，依舊較前年同期成長近三成，顯示過往累積的案量仍在支撐。林哲緯指出，要斷言交屋潮是否落幕仍為時過早，只是數據震盪的背後，更多是反映建商推案轉向保守。隨著央行持續緊縮信用管制，土建融成數受限，購地推案的資金成本持續墊高，過去那種「快銷快蓋」回收資金的獲利生態已不復見。M編：建商以前是「推案→快賣→快蓋→快交屋→拿錢再推案」，現在這個循環被央行打斷了。土建融成數受限，資金成本變高，建商不敢再像以前那樣瘋狂推案，自然未來的交屋量也會跟著縮水。房市趨勢專家李同榮預警：交屋紅利出盡後，考驗才正要開始一旦這波長期積累的交屋紅利出盡，部分口袋不深的建商，勢必會面臨更嚴峻的去化考驗。在缺乏政策紅利護航下，該如何強化產品競爭力並精準控管成本，將考驗建商對市場的敏感度。房市專家李同榮分析，當交易量長期低迷、資金去化速度下降，建商的資金與存貨壓力將逐步浮現。在市場機制運作下，最終結果幾乎可以預見：當存貨遞增、資金斷鏈的壓力到達頂點，建商將被迫讓利降價，以換取市場的流動性與交易量。M編翻譯更直白：過去幾年推的案子，現在陸續完工要交屋了，這筆交屋款是建商最後的現金流。等這波交屋紅利吃完了，那些口袋不夠深的建商，手上剩一堆賣不掉的餘屋，資金又斷鏈，到時候不降價求售，就只能等著被市場淘汰。329檔期也崩盤，總銷創9年新低、年減33%交屋潮雪崩之外，預售市場的領先指標「329檔期」同樣慘不忍睹。根據591新建案統計，六都及新竹地區今年329檔期總銷金額合計約5,512億元，年減33%，創2018年以來最低，進場個案數僅剩261件，年減24.6%。591新建案分析，大環境轉弱已是不爭事實，過去案案熱銷的榮景早已不再，取而代之的是對價格精打細算的自住客當道。現階段無論是建商或代銷，所關注的並非如何再創高價，而是在利潤和讓利間找出共識，才能夠打破僵局，加速建案去化。林哲緯也指出，今年無論是政策面、需求面、資金面、信心面，所面臨的壓力都較去年有過之而無不及，特別是在經歷一年多的買氣酷寒後，建商布局更加保守和彈性，使得傳統檔期旺季進一步被削弱。M編觀點：建商「極限壓力測試」才剛開始把這些訊號串在一起看，建商正面臨多重夾擊：預售市場銷售期拉長、329檔期推案量雪崩、明年交屋潮大幅縮水、土建融成數受限、資金成本墊高。受到買氣凍結，且同時面對限期開工、資金斷鏈三方夾擊的建商，從央行第七波信用管制至今已滿18個月，整體性的房價鬆動趨勢將正式拉開序曲。建商現在是靠過去累積的交屋款在撐，等這筆錢吃完了，新推的案子又賣不動，資金缺口就會浮現。這場淘汰賽，財力雄厚的大型建商還能以拖待變，但中小型建商恐怕撐不過這個冬天。交屋潮是建商最後的現金流護城河，當這條河也開始乾涸，那些還在撐價格的建商，還能撐多久？標籤：...
六都30+老公寓購屋門檻全解析｜台北自備款454萬最驚人，台南成數最低僅73%
六都30+老公寓購屋門檻全解析｜台北自備款454萬最驚人，台南成數最低僅73%M傳媒房產中心／整理報導高房價時代，很多人退而求其次想買老公寓，覺得「屋齡老一點沒關係，至少總價便宜」。但現實是，老公寓的自備款壓力正在全面飆升。根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年上半年全台屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估價達1,095萬元，但銀行核貸成數僅74.9%，自備款成數達25.1%，平均自備款金額275萬元，比去年同期多出43萬元，等於晚一年買，每月要多存3.5萬元，比基本工資還高。M編幫你拆解六都30年以上老公寓的總價區間與自備款比例，一次看懂你口袋要有多深，才買得起這間「入門款」的老房子。台北市：自備款454萬創新高，一年要多存70萬台北市老公寓平均自備款已拉高至454萬元，比去年同期多了約70萬元，幾乎是其他縣市的兩倍以上。光是一筆自備款的金額，已經可以直接在南部入手一整間房子。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，老公寓因總價相對親民，一直是首購族與小資族的入門選項。但銀行對老屋普遍態度保守，核貸成數多僅落在7成左右，加上限貸令持續生效，使得核貸成數明顯縮水。而老屋還有裝修需求，現金門檻也越來越高。她特別點出台北市的困境：想要卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注，才更有力承接高漲的購屋成本。新北市：總價約1,200萬至1,400萬，自備款約300萬起跳新北市老公寓平均總價落在1,200萬至1,400萬元區間，核貸成數約75%，自備款成數約25%，換算下來需準備約300萬至350萬元。相較台北市的454萬元，新北的自備款壓力雖略低，但總價門檻仍高，首購族若無長輩金援，存頭期款仍是一條漫長的路。桃園市：總價約800萬至1,000萬，自備款約200萬至250萬桃園市老公寓總價相對親民，平均落在800萬至1,000萬元，核貸成數約75%，自備款約200萬至250萬元。對於雙北外溢的首購族來說，桃園仍是相對容易入手的選項，但隨著近年房價補漲，總價帶也逐步向上攀升。台中市：總價約1,000萬至1,200萬，自備款約250萬至300萬台中市老公寓平均總價約1,000萬至1,200萬元，核貸成數約75%，自備款約250萬至300萬元。台中近年房市熱絡，老公寓價格也隨之走揚，加上銀行核貸趨嚴，首購族的資金壓力不比北部輕鬆多少。台南市：總價最低，但自備款成數六都最高台南市是六都中老公寓總價最親民的，平均鑑估價僅約500萬至600萬元，但自備款成數卻高達27.4%，居六都之冠，平均需準備135萬元，比去年多了32萬元。為什麼總價最低，自備款成數卻最高？台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，今年台南老公寓的平均鑑價與去年僅差2萬元，但核貸成數卻明顯下滑，主因落在銀行對借款人條件的風險評估有差異。去年台南老公寓申貸族群中，有部分為年收逾400萬元的高收入族，核貸成數較高；今年高財力客群比例減少，且申貸主力年齡層從30至40歲上升至40至50歲，加上銀行放貸條件偏於保守，綜合因素下，讓核貸成數縮水幅度加大。M編：不是房子變貴，是銀行變得更挑人了。高雄市：年增金額六都最少，自備款壓力相對較輕高雄市是六都中自備款年增金額最少的縣市，僅增加17萬元，平均自備款約150萬至175萬元。相較於台北一年要多存70萬、台南多存32萬，高雄的購屋壓力相對和緩，也成為不少首購族南向置產的誘因。銀行審核趨嚴，專家建議「多準備1成自備款」面對銀行核貸成數持續緊縮，賣厝阿明提醒購屋族，老屋雖然總價相對低，但核貸條件會依物件狀況及申貸者財力條件而有明顯差異。在限貸令仍嚴的環境下，建議可比預期多準備1成以上的自備款，避免核貸結果不符預期，出現資金缺口，影響購屋計畫進行。M編總結老公寓曾是首購族的「入門款」，但現在連這道門檻也越墊越高。全台平均自備款一年暴增43萬元，台北更是一年多出70萬元，等於每月要多存3.5萬到6萬元才跟得上房價與核貸條件的變化。更殘酷的是，總價低不代表自備款就少。台南老公寓總價六都最低，自備款成數卻最高，因為銀行不只審房子，更審你這個人，收入高低、年齡大小、信用狀況，全都影響核貸成數。賣厝阿明也點出一個現實：想要卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注。M編翻譯：沒有富爸爸，就得靠另一半一起扛。老公寓總價可能讓你心動，但自備款會讓你心痛。進場前先找銀行試算，別等簽約才發現錢不夠。標籤：...
高鐵南延屏東正式進入二階環評！全長26.2公里最快2039年通車，高雄將迎三鐵共構新時代
高鐵南延屏東正式進入二階環評！全長26.2公里最快2039年通車，高雄將迎三鐵共構新時代M傳媒地方中心／報導南台灣交通版圖即將迎來重大突破。「高鐵延伸屏東」計畫已正式推進至第二階段環境影響評估，這條全長26.2公里、投資規模龐大的鐵道工程，不僅牽動區域通勤時間，更將改寫高雄與屏東之間的經濟連結，以及城市大生活圈的發展節奏。根據交通部鐵道局規劃，若後續環評與綜合規劃順利核定，最快可望在2039年完工通車，屆時高雄將正式邁入「三鐵共構」的新交通格局。路線定案：從左營經高雄直達六塊厝，26.2公里橫跨高屏8行政區隨著環評程序推進，高鐵延伸屏東的路線輪廓已逐步明朗。在路廊選擇上，早期曾納入評估的「後勁溪路廊」，因行經石化工業區，考量潛在工安風險與環境疑慮而遭排除。最終採行的是「沿台鐵路廊經高雄車站」方案，讓高鐵系統得以直接串聯既有鐵道節點，極大化運輸整合效益。該計畫全長約26.2公里，路線從左營出發，一路南下橫跨高雄與屏東共8個行政區，最後直抵屏東六塊厝，構築出南台灣縱向交通的新動脈。在關鍵節點配置上，高雄車站將採地下化設計，與台鐵及捷運紅線交會，力求成為南部規模最大的交通轉運中心。如此配置不僅大幅提升轉乘效率，更被視為啟動車站周邊商圈再造的重要支點。屏東端則規劃於六塊厝設置高架站體，並與台鐵採「共站」設計，致力透過站體整合強化屏東的對外交通門戶功能。工程挑戰：11.8公里潛盾隧道+5.78公里明挖，土方外運達484萬立方公尺在宏偉藍圖背後，工程難度自然不容小覷。路線需穿越約11.82公里的潛盾隧道，並包含5.78公里的市區明挖覆蓋段，非常考驗施工團隊的技術，亦深刻牽動著都市空間的重整。特別是高雄車站周邊，因路廊地下化而釋出的地面空間，早已被視為推動舊商圈「大都更計畫」的關鍵引擎。施工期間的土方處理也成為地方關注焦點。鐵道局指出，全案預估外運土方達484萬立方公尺，將採「分期分區平衡」的運輸策略，部分土方優先支援屏東六塊厝站區及基地填方，其餘則分散運往仁武、高雄港與潮州等土資場，並規劃避開交通尖峰時段，降低對既有道路系統的衝擊。針對高雄市區明挖可能對台1線、台17線等南北交通動脈造成的影響，鐵道局也承諾將採分階段施工，開挖完即覆蓋覆工板供人車通行，施工期間不影響中華路與民族一路的通行。環評攻防：路線與台鐵高度重疊，開發必要性受質疑然而，這項計畫並非毫無爭議。在環評審查過程中，多名環評委員對「路線與台鐵高度重疊」的必要性提出質疑。有委員指出，該區域已有二快、國道七號等交通建設，路網密集，「會不會沒必要這麼多案？」也有委員認為，若要達到環島一日遊的目標，新左營站到屏東的區間車15分鐘就有一班，高鐵南延的需求性何在，開發單位必須進一步說明。面對質疑，鐵道局回應表示，以大台北軌道系統為例，高鐵從南港經台北到板橋，就是與台鐵路廊平行，南港、台北、板橋三鐵共構皆有效集成都會區軌道路網。高雄方案未來也將循同樣思維規劃，透過高鐵、台鐵、捷運的整合，發揮大眾運輸的最大效益。通車時程：施工約8.8年，最快2039年完工從時程來看，高鐵延伸屏東已於2026年1月進入第二階段環評，預計2027年完成審查。由於地下化工程的高度複雜性，整體施工期約需8.8年，加上行政程序推進，最快通車時間將落在2039年。長達13年的等待期，也讓地方民代呼籲中央加速推動。屏東市民代表傅建雄建議，在完工前的空窗期，交通部可先著手優化「新左營至枋寮」的轉乘效率，例如增加區間快車班次、增設台鐵與高鐵站月台地下聯通道，以在高鐵尚未延伸前，先行紓解高屏通勤壓力。屏東站前都更先行動起來：台鐵攜手達麗建設砸80億打造住商特區在高鐵站體尚未動工之前，屏東站前的都市更新已率先起跑。台鐵公司與達麗建設聯手推動「屏東火車站東側土地公辦都市更新案」，已於去年底完成簽約，估耗資80億元打造住商特區。該案基地面積約8,850平方公尺，位於車站東側站區街廓範圍，為市中心精華地帶。規劃興建1幢3棟地上20層、地下4層的住商大樓，其中1至3層為商場空間，4層以上為住宅單元。台鐵董事長鄭光遠表示，此區未來將串聯高鐵屏東站、台鐵六塊厝車站及屏東科技產業園區，形成南高屏城際生活圈，預估完工後將帶動屏東站旅次翻倍成長。達麗建設董事長謝志長則指出，整體開發時程希望能在5年半內完成啟用，屆時將成為屏東市的地標型建築物。M編觀點：高鐵不只是交通建設，更是城市重構工程把這些資訊串在一起看，高鐵延伸屏東表面上是交通建設升級，實則直指「高雄車站」商業核心的再定位，以及屏東從農業縣市轉型為產業聚落的企圖心。對高雄而言，高鐵高雄站與台鐵、捷運的三鐵共構，將釋出大量地面空間，成為推動舊商圈大都更的關鍵引擎。對屏東而言，高鐵站落腳六塊厝，將串聯科學園區與運動休閒園區等開發案，推動土地利用由農業走向產業聚落。但M編也要點出幾個觀察重點。第一，2039年通車意味著長達13年的等待期，這段期間如何透過台鐵轉乘優化等配套措施紓解高屏通勤壓力，將是地方政府與中央必須嚴肅面對的課題。第二，環評委員對路線與台鐵重疊的質疑，凸顯這項計畫在「必要性」與「成本效益」上仍有爭論空間。第三，屏東站前都更雖已起跑，但若高鐵站本體進度延宕，周邊開發的效益也將大打折扣。圖/交通部鐵道局標籤：...
房地產投資信託大舉收購長照機構 專家憂照護品質受損
商傳媒｜簡明心／綜合外電報導近年來，美國房地產投資信託（REITs）大舉投入長照設施市場，收購數千間安養院、醫療機構等。然而，這股投資熱潮卻引發對住民照護品質惡化的嚴重擔憂。一項令人痛心的案例是高齡八十一歲的退休教師...
